主办单位：中国房地产研究会人居环境委员会
协办单位：北京梁开建筑设计事务所
时间：2011年3月14日上午9：30
地点：车公庄大街9号院五栋大楼A3单元12层（梁开会议室）
主题发言：中国房地产研究会人居环境委员会 副主任委员兼专家组组长 开彦
讨论主题：1、老年地产的现状和障碍   
          2、中国老年人特点和养老模式
          3、中国的养老体制

出席嘉宾：（排名不分先后）
开  彦：中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长
赵冠谦：中国房地产研究会人居环境委员会顾问、国家级勘察设计大师、中国建筑设计研究院顾问总建筑师
赵士绮: 住房和城乡建设部城建司原副司长
秦  铮：中国房地产研究会人居环境委员会高级顾问兼专家组副组长
王涌彬：中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任委员兼秘书长
王宝刚：日本住居学博士、中国房地产研究会人居环境委员会居住行为研究中心首席专家
韩秀琦：中国建筑设计研究院副总规划师
毛  钺: 北京市规划局原副局长
谢远骥：首都规划会和北京规划委员副总建筑师
朱彩清：中国房地产研究会人居环境委员会住区研究部主任
赵文凯：中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任 中国城市规划学会居住区学术委员副秘书 长
丛  军：北京梁开建筑设计事务所总经理
任  伟：北京中外建建筑设计有限公司技术总监
张  涛：北京梁开建筑设计事务所建筑师

现场实录：
    【主持人】：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家上午好！我是人居环境委员会宣传推广部的孙玉容。不一样的视野、不一样的收获，欢迎大家来到中国人居会客厅的讨论现场。首先非常感谢一直以来给予我们会客厅活动场地提供的北京梁开建筑设计事务所。“人人享有美好的人居环境”这个重要使命始终贯穿我们人居委的各项工作中，同时也是我们人居委开展各项工作的出发点和落脚点。
    今天我们要讨论的主题是“聚焦中国老年地产创新模式”。我们人居会客厅所关注的是，我们进入第二青春期这庞大的老年群体在什么样的模式下能够安享他们的晚年，愉快的度过他们的下半生？我们将围绕这一核心问题从老年地产的现状和障碍；中国老年人特点和养老模式；中国的养老体制这几个方面来进行讨论。
    下面掌声由请开总为我们作主题发言。
    【开  彦】：今天把各位在座的老朋友、老专家召集到一起，主要是想研究一下老年住宅发展的问题。
    最近研究会以顾云昌为首的，对老年事业非常关心；研究会协会也成立了老年专业委员会，目前正在筹备中。顾云昌筹备了一个老年研究项目，现在已经上报到建设部科技司，准备就老年住宅市场问题做一些研究工作。
刚才赵总给我看了他的日记，1996年的时候开始说老年项目，全国各地很多单位，包括清华，在做老年人的研究；住宅工程中心编《老年住宅设计规范》，又做了一些老年住宅的设计手册和文件，应该说成就很大，从老年建筑设计，老年建筑规范方面做出了一些很好的研究工作。但是十几年过去了，老年地产并没有发展起来，大家有意识想去做，但始终没有把它做出来。当然也有做的，比如说像北京的东方太阳城，在全国比较有名，但是他们还存在一些问题。这个产业目前关心的人很多，像万科、绿地、保利等等这些大型企业在着手研究、着手准备，想做这件事情；但具体怎么做，暂时还没有消息，还不知道怎么做。但是作为房地产行业发展来讲，老年这块很重要，将来对社会的发展，甚至于会影响到国民经济的发展（GDP增长），会产生很大的问题。所以今天把大家请来，探讨一下老年地产这么多年大家都在做工作，但始终没有人去深入去做，究竟是什么原因？如果要做我们应该从哪几个方面去做？老年住宅养老模式是什么样的？发展这个我们要解决哪些问题？通过今天的讨论找到一个方法。
将来分四个方面来做：第一，做政策方面的研究（老年地产市场需求量、需要做高品质的有多少，老年居住什么样的住宅，按照什么样的方法去做，需要什么样的支持政策）；第二，从服务的领域，服务的内容，老年人的吃住（精神需求、物质需求）,从体制上面、管理体制、服务体制，包括金融、保险，怎么调动，怎么来配合这个事情；第三，居住模式，规划设计、建筑设计本身应该做什么规模，怎么配合房地产的商人去开发，用什么模式去做；第四，做样板的项目。
今天我提出几个问题：一个是老年地产市场，一个是老年居住模式，其中提到四个点：第一，老年地产市场现状与发展障碍；第二，老年房地产开发市场模式；第三，老年人理想家园是什么；第四能有那些政策支持？
我认为老年地产目前没有形成，在国际上通行模式：住区居家养老、社区养老的模式，全方位生活服务和医疗保健相结合；老年人后半生的生活品质和幸福生活有强烈的愿望。
有资料分析估价我国城市在十年内将有大约1/3和一半的老年人具有改善生活品质、生活在理想家园的要求，（近2000万个老年家庭）。老年住宅房地产业具备巨大潜力和价值的市场。
老年地产面对的是社会养老理念、养老机制和老年地产市场问题。福利式养老模式、市场机制发展模式。老年地产不同于常规房地产的规律；地产商看不到商机获利点；老年地产开发商的付出和产出严重处在不均衡状态；政府主管部门面对老年现状缺乏有力的扶持奖励和辅助手段。老年地产的发展和老年住宅市场长期未能形成，延迟了老年地产健康发展时机。
    有一些数据，这些数据让我们感觉到市场很大，但是市场的缺口也很多。现在一个最大的问题就是怎么样来改善老年生活品质、生活质量，我觉得这是主要的课题。老年退休了是人生最好的时候，自由了，怎么去创造条件让他享受，我认为这是目前房地产可以干得到的事情，房地产的活力比较大，应该能够很快的进来。
启动老年地产市场重要任务之一就是研究启动老年地产的市场模式，提出制定鼓励房地产投入的激励政策和技术政策的建议，吸引社会各界投入和支援。任务之二就是老年地产建设模式，研究老年人的生理和心理行为方式的需求。
要做到这个事情，从老年地产的发展形势来看，应该采用两条腿走路的方式，一条是针对社会孤寡老人和低收入老年人群，用加大社区服务、扩大社区配套的福利为主的方式；需要更多的国家的投入和政策支持；另一条是通过市场机制，为开发商提供进入老年地产的优越条件。引入发展政策体系，使开发企业在名誉上、操作上、经济上都有利可得。市场化的目的就是为广大的中高档收入老年人提供条件优越的、寄托生活理想的生活环境，让社会和子女充分释负。
根据这些，找出症结所在。探讨老年地产市场发展要素，研究编制老年地产的政策建议报告。  住区养老模式，老年人幸福指数构成要素；富一代和中档收入老年人群居住行为和幸福居住、健康安居文化和物质需求。编制老年地产的管理框架；银行保险等金融支助方式建议。制定老年人生活、文化、养生、医疗等服务框架目标评估体系。
这里有几个焦点/难点。第一，打破传统养老地产认识局限；增强老年人对人生价值、自信、自尊；对生活有尊严的正确理念和想象力。这是市场基础；第二，如何克服老年地产开发投入产出不平衡、老年配套负担重、社会管理不到位，让开发老年地产有吸引力。这是市场动力；第三，试点实践是一个复杂的系统工程，树立一个典型未来的中国特色老年地产模式。了解老龄化社会严重问题与居住及环境创新模式密切关联。这是市场榜样；第四，老年产业是个大的机遇，发展前景广阔。如何推动包括老年物品、器材设备；老年食品产业、康复医疗产品的产业链形成。这是市场辅助。
    下面举几个例子，也是过去研究涉及到的课题，当时给怀柔华夏老年文化村的项目，这个社区当时是不到400亩的一块地，这块地方当时做了一个老年社区，做了一个普通社区，还有一个高档社区。南面有一条河，北面是一个绿化带，主要是想提高老年住宅的活力，跟年轻人住在一起，跟小孩儿能够生活在一起。子女愿意跟老年人一起住，子女买一套房，老年人买一套房，一碗汤的距离，这种形式特别适合开发商去操作、去运作。它的公共设施比较多，老年商场、老年医院、老年公寓，养老院，这些都是配套的。这样一个大规模的社区里面，设立养老院，养老院的形式也是按照家的形式。养老院可以提供给一些低收入的人，不同收入的人来住。
    还有一个老年会馆，实际上是一个招待所，旅游性质的。虽然不在这儿住，有一些老同学、同事，到那边住几天，玩儿、旅游、参观，到那儿聚会，这样的机会也是很可人的。
    除了这以外，还有老年商场、老年公园、老年活动中心等等。从表面上看，公共区占的面积比较大，用地很多。看看这个怎么做，需要再研究，再讨论。适合房地产商操作，适合房地产盈利的。
    下面是一个美国太阳城的例子，太阳城目前住七千多老人，分六个住区，完全是开放式的，公园、高尔夫、会场、会所，大大小小结合起来一百多项。美国的标准六种风格都是小别墅。
    这里面18岁以下的人口占到0.4%，18岁至24岁占0.2%，25至44岁占1.3%，45至64岁占15.1,65岁及以上占83%，总人口一万七千人左右。
    梁开最近也接触了一些项目，给北京的长安镇做的一个策划，要让这个社区有活力，要有活力的办法就是要兼顾各种人群，要把它做成开放式的，让大家坐在一起，使得生活充满阳光，其乐融融的状态。
    社区本身做了一个开放式的，当时是丛军提出的概念，要把九个点用一笔画出来。但是把这个社区放大一点，就可以画出来。要把社区这种资源和能量扩散出去，同时把外面的东西吸引进来，能够利用社区所在地的外部资源和内部资源进行调整。里面是两个阴阳八卦，深颜色的地方是开发商买下来的地，绿色的是绿地公园，怎么样互相利用，资源共享，外部的人可以共享老年的设施，老年可以利用外边的绿色，互相来渗透，这个概念。这个也是今天想提倡的一个行为。
    我简单把这个课题面临的问题跟大家说一下，第一，老年地产市场现状与发展障碍？第二，老年人理想家园是什么？第三个老年房地产开发市场模式？第四个支持政策框架？本来今天老年协会的陶教授要来，但今天临时有会，来不了。我们希望通过民政部、老年地产、国家发改委这些领导能够参与这件事情，把声势做大一点，这个题目能够很快地开展起来。  
    【赵冠谦】：太阳城以老年人居住为主的一种形式。它不考虑家庭观念，把老年人聚在一起，用各种配套的方式，给予心理上的安慰、心理上的教育、甚至于体力上的支持，让你自己感觉有老年人的活力，老有所为、老有所学，这种形式还不错；第二种形式叫“社区养老”。一个居住区里面有几栋公寓，没有脱离开家庭的形式，你可以看到孩子们的活动，虽然是老人集中在一起，但是还是和居住环境融合在一起；第三种形式是家庭养老。过去“二代居”，或者更形象的说“一碗汤距离”，孩子们烧好了以后端到父母哪儿去不会凉。因为当时我们做过一个调查：“老年人和年轻人究竟分居好还是和居好”？当时调查70%最好是在一起，但是分隔的地方不要远，或者在一个区域里面另外一栋楼里面，距离很短。还希望有自己家人来照顾，但是因为两代人的思维方式不一样，就是所讲的代沟，居住在一起发生的矛盾会比较多。当时大家说这符合中国伦理的概念，中国人更多的有家庭观念，一个人到独立的一个房位里面去，总觉得没有着落，也会引起社会上的舆论。老人到养老院去了，邻居会说孩子不孝顺。其实有的老年人愿意去，不一定是孩子把他送去，他愿意自己有一个独立的行为空间。我觉得多种形式很重要。为什么现在发展比较缓慢？一方面我们国家政策上，因为老年带有一定的福利性，所以国家怎么支持，要有一种政策来保证。比如说开发一个养老的房地产，对土地的提供给予一些优惠，这样的政策手段支持。另外，我觉得开发商盈利观念太重，总觉得我要开发一个项目，要有更多的利润获得。如果要很多的配套设施提供，甚至于开发太阳城这样一个项目，要有很多福利性的东西提供，他是不可能给你支持的。从其他的房地产来支持这个太阳城老年地产，可能还没有这种概念。我觉得要宣传，开发商当然不能赔，但少赚一点。说房地产没有太多利润，那为什么各行各业都搞房地产，这说明一个问题，房地产的利润比较容易拿到，而且比较高。房地产的开发企业要有一定的社会责任感来做老年房地产，这样会做得更好。
    在老年房地产开发的过程中，有一些细微的东西，像开总说的，梁开专门来支持这个，一般来说，老年的项目跟一般的项目不太一样，有很多关联，形成一个产业链，有很多配套的东西，甚至于其它的产业还要来支持它。专门有一个规划、设计队伍，他不一定专门做这个，但是他要研究，把老年住区做好。我们访问日本，他们没提供我们资料，只是让我们看一下，那里面做的非常精致，考虑的非常周到。社科院专门有一个组织研究老年问题，但是他们从老年人的心理、行为这来做研究。现在有一些设计部门也在研究，把这个力量组织起来，再加上政府的支持，出一些政策，开发商调整心理，少挣一点钱，几方面合作，我认为老年地产有很大的发展。不仅仅是资金的支持，还有道义上的支持，舆论上的支持，这也是很大的力量。
    【谢远骥】：我虽然没有仔细研究这个事，但是我快步入老年所以关心这个事。养老有几种方式，实际上老年地产就是给老年人盖房子，考虑老年人的特点。比如说在社区里面搞一些服务，居家养老这种形式，不研究这个问题，咱们主要研究怎么样给老年人盖房子的问题。首先要考虑老年人有什么特点，从经济上来说，让老年人再去花钱买一套房子，很多老年人做不到，很困难。他现在居住的这套房子，是他一生的积蓄。
    再一个土地的获得。现在很多人跟我说要建老年公寓，现在土地怎么拿非常困难。想挂牌，政府没有说这是老年公寓，大家来竞争。我刚才看到那文章，老年公寓，那个地应该是划拨，应该是低价的，优惠的给予。政府要有一个牵头部门，现在处于无须状态，有可能不是划拨的，从政府部门土地划拨应该采取办法。给低收入，或者给能力比较低的这些人，由政府直接出钱，相当于社会上保障性住房这一类。除了这个以外，有点商品市场运作的状态，这个地怎么划拨，现在地划拨概念不清楚，政府也没有把这个弄到日程安排。现在盖政策性住房，年轻人呼声比较高，老年人这块关注比较少。老年人岁数大了，经过事情多了，所以不闹。
    现在像我们自己想办法，我养老，雇一个保姆，指孩子指不上，所有的老年人都得靠自己来解决，身体好是主要的。这次人代会可能也有人在呼吁，对老年住宅是不是提到一定的日程，划拨土地，资金支持，政策支持是不是能给点补偿。
    现在有甲方想搞老年住宅，但是两年了地还没有拿下来。地怎么拿，是低价，还是划拨？政府应该管理这个问题，应该有政策来管理这个问题，现在处于初级阶段比较混乱。
    老年社区有一个特点，跟孩子们住在一块比较困难。因为老年社区一般来说，在市中心没有地了，像北京这种情况找一块地做老年社区比较困难的。但是年轻人要上班，跟你住在一个地方，现在在北京再找一块地，靠近市中心，交通比较方便的，比较困难，所以老年社区一般都比较远。像东方太阳城现在有快十年了，那时候他们的土地怎么弄的我不太清楚。
    【韩秀琦】：东方太阳城建成后的情况您清楚吗？
    【谢远骥】：房价一直在涨。东方太阳城规划的时候我参与了，我知道一些情况。但是太阳城这个项目并不是像一开始说就有政策扶持，土地划拨，到现在我们国家没有完整的政策，只不过是他自发性的，他很有远见。
    【韩秀琦】：刚开始的规划我们都参与过，也讨论过，规模很宏大，配套很齐全。我当时觉得炒作的成份比较大，不知道这些设施后来到底建了没有，比如说像老年大学，这些目标最后达到什么成果，这些不太清楚。老年设施、老年会议中心，养老的很多设施，到底建没建，建完后怎么样，我觉得应该有一个调查，心理才清楚。从意义上来讲大家认为是比较重要的事情，但是不是做着做着就走样了，它的盈利是为老年人服务，还是赚了很多钱，我觉得应该去调查一下。像我们对于政策的水平，财务上的这些很难把握。我们讨论老年住宅很悬空的感觉，顶多在设计方面对老年设施怎么考虑，我觉得周老师的那些东西也是纸上谈兵，比较理想，但是真正在建设当中谁按照他那个去做。报纸上都连载，但是一点用都没有，真正对老年事业的推进很悬空。今天讨论老年地产，我带着学习的态度来的，离我们很远，做这些研究是一种想当然，有一种追求，但是真正社会上怎么推进，这是政府的重视，政府是不是真的想解决老年问题。
    他们打着给老年人做事业的旗号，取得比较便宜的土地，到底给了多少政策我们不清楚，最后享受了多少政策我们也不清楚。我们设计院接了很多民政部门划拨下来的地，我们开始做规划，规划定位是老年社区，开发商也很便宜的把地买到手，但是这些地离社区特别远，它依托于什么都不清楚，是依托于县城，还是依托于风景区，可是我觉得连生活最基本的保证都难保证，因为离县城特别远，老年人根本住不了，离自己家那么远。其实做住宅跟普通住宅没有什么区别，就是稍微小一点，不知道最后实施怎么样，停留在很模糊的阶段。
    现在老年人越来越多，院里面组织我们参观过北京市的养老机构，像房山区，在风景区里面，比较好的休养地方，容积率特别低的楼，一个月比如交三千块钱，四千块钱，还有更高一点的水平，我们作为老龄活动去参观，回来以后心理特别难受，有钱也不去那里，一个是离市里比较远，孩子们就周末来看一下；另外洗衣机、柜子都放在卧室旁边。老年人住在那儿，离家的感觉差太多了。这种养老中国发展很困难。我还去过香山附近看过养老院，那儿的养老院更低档，一些不能自理的老人在那儿。其实我觉得那些服务员很尽心尽力，但是确实很难弄，现在的概念是实在没有办法。我觉得中国的老年体制任重而道远，现在不知道怎么往前走！  
    【谢远骥】：我们国家现在的政策，管房地产的上级单位，应该对老年社区的事情从土地划拨，资金怎么支持，怎么设计，怎么管理，应该有一套东西，没有这套东西还是自由发展。我们今天主要讨论老年地产的问题，一开始老年地产专门有一个机构来研究，给领导出谋划策，从土地划拨、从资金运作、从配套等等有一套管理。
    老年人有很多类型，有的人属于半自理的，需要人照顾，这些人应该建什么房子；另外一些人能自理，有人给他做做饭；另外还有老年关怀院，那最好单独设置。
    【赵士绮】：谢总说的这个问题我很同意，就是老年地地产是主题。涉及到老年社会等等问题，很关键是政府，社会。今年两会一再讲关注民生、保障民生，民政部讲2/3都在民生上，我觉得老年问题也应该纳入到里面去。现在遗产税也提出了，所以老龄地产问题就应该纳入到里面去，关键很重要的是政府要纳入。老龄委研究了很多问题，老年地产的问题实际上涉及到部门挺多。确实有很多问题要研究，那些发达国家也是，我看到一些发达国家老年公寓，住区，不完全都是在老远边上，有的非常好，美国我去看过、日本我也去看过。可能它有很多政策，交税，一系列的问题。有养老，但是占的数量非常少，应该是混合的，不单是老年人。要做课题的研究，这个课题能够推动老年的发展。国内市场的基础上做一些调研，开总的文章，讲发达国家怎么样，我们国家保利也好，万科、华润、绿地，他们都在搞，而且保利说是盈利的，万科不想挣钱，这3-5年不想挣钱。作为老年地产应该是一个朝阳的产业，是很有远见的，应该纳入到两会上，政府关注，纳入进去了，那就好解决了。
    【开  彦】：为了谈得更具体，更有价值，我想分两个题目来说：一个房地产老年模式究竟怎么样？将来怎么做，做什么东西，政策我们放在后面来说。今天把要做在什么样的形式里头，才能成为愿意去的，到那儿去是享受下半辈子，我们想去打造这样的环境，这个东西是什么，大家描绘一下，这些东西具备哪些条件？我相信很多开发商并不明确将来做什么，大多数停留在养老院上面。政府救济、福利这块不谈，就是房地产要做的事情我们来谈，怎么样让他挣钱挣的更合理，中等偏上收入的人都能住得起。
    【韩秀琦】：现在提倡社区养老是中国主要的模式，社区养老的概念就是加强社区的老年设施。现在国家要每个社区配一个医生，现在好多社区没有医生，拿一点药楼上、楼下的跑。我觉得开发商不是想做这个老年地产，我们总理说要流着道德的血液，讲道德，但是政府没有这方面的引导和政策非常难。老年地产的创新，连创新都没有。
     【谢远骥】：要盖什么样的社区作为老年社区，老年分几个阶段：60岁以后，80岁以前一般来说，能活动的，他想住的房子跟普通的房子没什么区别，只是朝向比较好，面宽比较大，有起居室，有卧室（1-2间），外边的环境比较好，至于高不高不主要，盖20层，50层都可以，有电梯就方便；那个房子不能说特别深，特别阴暗，面积不一定太大，120米足够了，甚至于80，90平米都可以，做的要精细一点。
    社区配套，老年活动室，就是一个房子的问题，就是一个组织的问题。除了学习以外，还有活动，愿意唱歌，愿意跳舞，愿意打球都可以，有这些配套比较合适。在社区里头，如果在建房，老年社区的话，很大一部分房子面积不要太大。现在我住的社区，有的两百多平米的房子，我觉得没有必要，虽然很少，但是没有必要。
    【王涌彬】：我顺着开总这个来说三个问题。我觉得形成现在这个原因其实最核心的问题是政府缺乏远见。为什么这么说？刚才赵总说，九十年代写的老年的问题，当时出台的一些老年的标准，设计规范，也都是在座的各位参与，基本上都是那个时候出的。十年前中国已经进入老龄化了，但是中国快速发展当中，既没有解决节能环保的问题，也没有解决老龄化的问题，反倒是问题越来越严重了，制造了很多房地产泡沫。城镇化问题只是数量问题，根本没有解决质量的问题。这是问题的根源，缺乏研究，缺乏应对。这个事儿不是光说，应该拿出行动来；其次，部门之间的协调完全没有，比如说养老问题牵扯到民政部门、建设部门、财政部门、土地部门，等等这些部门的政策现在没有一套能够适应老年发展的政策，各个部委没有一点协调，我认为这是非常大的问题。如果不在根上解决这个问题，企业很想做，或者拿着钱准备在那儿做，很难做出有作为的事儿。这个是制约我们的发展，各个部门之间的协调没有，没有协调性的政策。就像刚才谢总说的类似于反向抵押的问题，那个代价非常高，实际上没有办法操作。
像赵本山说的那种，人在钱没了，老年人的钱最容易被骗的，这点钱根本不一定能养得了老。各个部门之间不配套，这个事儿是最大的问题，不仅仅是作为建设部门来研究这个问题，很多部门都需要跟进。
    还有目前的城市综合的压力，比如说城镇化，其实中国的城镇化相对来说是健康的，基本上有产业化的支持，但是现在这种城镇化变成一种“被城镇化”，很多地方农民就上来了，城镇化发展过快。被城镇化导致就业压力非常大，而养老本身就是一个非常大的产业链，比如说一对一的服务，需要很多专业的护理人员，而现在没有这样的市场，没有这样的培训，没有这样的人才。两亿的老龄人，而且即将进入老龄更多，上山下乡的那一批马上就老龄化了，什么事儿都赶上了，这是非常大的问题了，我们怎么来解决这个事。需要大量的人去护理，这种产业没有形成。怎么去解决这个问题，我个人非常赞同各位老先生提的问题，社区养老是非常重要的模式，应该说是很主要的模式。我认为新盖房子解决不了这个问题，一是现在没有合适的土地，必须得结合现在的保障房建设解决这个问题，政府如果失去这次机会，一年一千万套的房子解决养老问题，我觉得就晚了，解决养老问题是保障房非常重要的目标。所以我说政府缺乏远见，这个是必须要解决的问题，如果这个时候还不解决这个问题，一年一千万套可以解决三千万人口的居住问题了，我们每年城市化的人口是1500万，实际上超过城市化的需求了。这只是政府的保障房，还有大量的商品房，所以这个泡沫是绝对的。
    【谢远骥】：现在有些农民在家里面有很好的房子了，他进城以后给谁啊，所以这么弄其实又一大浪费。
    【王涌彬】：所以我不赞成新盖房子去解决这个问题。
    【开  彦】：作为市场它是很大的动力，利用市场的动力来解决老年人生活品质问题。
【毛  钺】：我觉得我们把老年问题和老年住宅扯在一块儿了，我认为是社会存在老年问题，而不存在老年住宅问题。不打仗，生活好我们就活得长，带来了这样的问题越聚越多，所以以后每个家庭人人老，每个家庭都有老人，难道为了这个事情去建老年住宅吗？我觉得不可能的事儿。老年人到这个年龄了需要的是服务（社会服务），有了那些配套，有了上门服务就解决了。而老年住宅，老年人60岁退休，我看有人给分成65-74岁、75-84岁、85岁以上，老年人又分老、中、青三个阶段，我现在是在第二阶段里头，可是还没有感觉到我需要一个老年住宅。所以我觉得等我到85岁以后是不是需要这个东西，如果知道我有毛病我要住到养老院去，如果没有毛病的话，我原有的这套就可以。如果一定要适应老龄住宅，应当把我们的住宅标准从一开始设计就往老龄化，或者病残人使用方面来设计就可以了，不要去更改，专门建一个社区，其实老年人怕孤独，怕离开亲人，怕离开自己熟悉的环境。如果到我老龄的时候，把我的住宅稍做个灵活改动就可以了。
    我觉得老龄住宅问题是一个普通住宅设计的问题，灵活多变的。我2000年退休，到2005年首都博物馆建成以后就没有活了，我天天在家做饭很烦，早上起来做饭吃什么，我爱人说随便，中午问吃什么又是随便，我挺发愁。后来我去了太生祥和，我有一个亲戚住在那儿，他那儿是用美元做押金，十万美元做押金，一个单人间，一张单人床，吃饭免费，家里人看他可以开一个临时宿舍，他们吃饭都是自己写菜谱，给大厨做。我一看很便宜，我想去了，后来打电话没多久让我去看房，他们那儿房开始是押金的，现在卖了，我去看了，吃得很好，还给我提供一个单人房间让我临时住，在那儿休息。过了几天来通知可以买房，46万，后来我去看那个房15平米带一个厕所。我要是进去住，我爱人要是去也得弄一个46万，两个总共九十多万，买三十平米的房，觉得不合算。我还有其它的活动呢，我住在那儿合适吗？回龙观龙泽苑下车还要走出去。
    我觉得只要把我们的住宅设计按照老年人的标准、残疾人的标准设计好了，其它的电梯，电脑急救那套东西弄完了，我觉得就可以了。如果真的去发展一个房地产成问题，最后是一个商品的东西，让优惠这批老年人我觉得没有必要。
    【开  彦】：刚才王总提出只要发展社区就可以了，这个也是政府十二五规划重点要做的事情。毛局提出的更厉害了，根本没这个事，从一开始做设计的时候把它做好就行了。我觉得跟我刚才提出的相近，我们要做新的社区，按照百年社区的概念去做，使它一劳永逸，既生活在不脱离社会、亲情关怀的社区里面，同时也得到将来的发挥。过去小区对老年住宅考虑太少，我们要研究究竟老年人生活在什么样的环境下，感觉到后半辈子很幸福，是理想的居所。工作了一辈子，，60岁以前是为国家，为社会，而后半辈子是为自己的。要追求品质，老年的品质究竟是什么，怎么来理解老年品质？过什么样的日子，我们应该怎么做。我主要的目的我们怎么为开发商创造一个好的开发模式，让他按照这个路径走，我们的建筑设计、规划设计也按照这个路径走，让开发商挣到钱的，这个模式是我们理想的，追求的。
    【王涌彬】：我给您举一个老年项目的案例，其实这不是老年住宅，在日本的筑波，六、七十年代的时候，开发了一个筑波新城，从东京迁过去的都是年轻的人，因为筑波交通很方便，所以都是年轻人。现在这些人全老了，全退休了，子女早已不在那儿干了，子女必须在东京那儿就业，是不可持续发展的项目，结果子女都走了，那个真的成老年城了，从科技城到老年城，非常萧条。如果我们做一个单纯的老年社区，现在就很萧条，这个不现实，一定要搭配着来。假设有老年地产这种模式，一定是综合的，不可能里面只适合老年，最多百分之二十，或者百分之十几。
    【韩秀琦】：所有的社区都应该符合养老。
    【谢远骥】：绝大多数房子都还是一般的房子，因为老年人也就是活二、三十年，所以绝大部分房子都是普通住宅。比如说他真是不能动了，也需要关怀的；比如说洗澡，在普通住宅里面不能动洗澡很困难，我看日本老年住宅里面，用网子兜起来，掉到池子里，洗完以后就回来了。我觉得这个是少数，但是应该有，集约式老年公寓。
    【王宝刚】：日本社区肯定有一个老年日服务中心，包括谢总说的，它是社区养老的另一种模式。 
    【开  彦】：分好几个阶段，进入了老年社区以后，后半生交给管理公司去管理，在这个期间搬三次家，四次家，这个人是一个类型，但是需要精神慰藉。很多人下来以后没有工作做了，需要更多的，更充足的生活去做；第二个阶段，他需要医疗方面的照顾，行动不方便，坐飞机、火车很困难，这时候需要医疗、康复方面的照料；第三个阶段，他需要管护了，服务程度很大；最后一期叫做临终关怀，在日本越到后面关护越多。这样的阶段需要从管理上解决问题，从体制上，所以管理很重要。
    【赵文凯】：安庆管委会想做老年产业的东西，我给他说了自己的想法，现在在技术上面，应该说我们没有什么问题，关键在政策上。这方面我接触的不多，但是工作中接触过几件事。一个是居住区打官司遇到这方面的事情，有些大学的老教授的住宅楼，他们说前面盖了楼，日照标准应该采用老年人的建筑住宅标准，基本上都是退休的教师，都是老年人，我们跟他解释，这个不能这么说，不是说住了老年人的房子就是老年住宅，那要是这样说所有的住宅都是老年。这缺乏管理体制，这一条没法用，自愿选择高标准去做，缺乏机制上的东西。第二个事儿两会提案，部里面交给我们去解释，要在国家标准里头规定老年居住区里面的比例，包括敬老院，从国家标准来讲没法定一个比例，建多少老年住宅，各城市差异很大，所以还是要有一个中央政府的指导性的政策，然后各地区制定各地的政策。
从技术标准上来讲起不到那个作用，而且在配套服务上面都需要民政部门，尤其是民政部他有一些什么技术标准，提出来以后我们建筑部门才能跟他对接。现在等于我们走在前面了，刚才赵总那边1996年做，我知道开总2000年出的老年人的标准。给我的感觉，实际上我们研讨老年人的事儿，实际上是四个事：一个是社会学范畴的研究；一个是政策的研究；一个是技术的研究；还有一个是市场的研究。我觉得四个领域分清楚了，这事儿就清楚了。比如说到底哪种方式是主体，哪些是辅助的方式，我原来也看过开总给我的资料，国内的调研，90%多需要家庭养老，居家养老，但是时间过了这么久，是否有变化，这是一个社会学范畴的。再有就是政策，今年提幸福指数很高，那老年人万年幸福的事情，不可能都得靠市场去解决，国家要去承担一部分，它的引导性怎么去发挥，这是政策层面的研究，这也不是我们所擅长的。市场那方面的研究，怎么样去引导市场，去达到一个目标，这个是顾会长在申请这个题目；剩下的技术，我觉得技术性的东西已经研究够了，所以这样的话存在我们从人居委的角度，要推动这件事儿从哪个角度去入手，要把这几个问题混在一起很难说得清楚。每一块有相应的主管部门，也有背后的一些资源。
    还有一个，事实就是这样，发展十年，也没有出来成气侯的东西，这说明确实没有市场需求，或者说叫没有有效需求。有需求我只花200块钱，但是成本就2000块钱了。所以对比一下其它的房地产类型来讲，比如说大平层的东西，我们没做多少研究，但是市场很大。在市场实践过程中逐渐提高。但是老年住宅这么多人关注，关注了那么久市场还是没有起来，也就是说还是需求的问题。是不是通过地产解决这个问题，可能是走不通的事情。因为人的收入，高峰期是在中年，年轻的时候和老年可能都会下降的，所以不适合以市场为主去做这件事情。但是也可以返按揭这个方式，香港的住宅协会他们在做老年住宅，他们说他们的经验，好像也不是很满意返按揭，返按揭不确定因素太多。判断人的寿命是多少。返按揭，我年龄积累的房产抵押给你。按揭了之后银行的钱给个人，相当于抵押贷款。这个东西把简单的市场复杂化，可能有点作用，但是目前的情况看不是那么好操作。
    所以我觉得老年的居住问题核心不是房子问题，房子问题很简单，比如说住的旧楼改造一下比买新房的影响小得多，现在北京、广州都开展了，过去老楼加电梯。我觉得对老人的考虑在建筑上面不是大问题，但是从类型上看，我觉得有四类：有可能为主的就是居家的，在社区，只要增加一些社区的服务内容，提高住宅本身的标准就可以达到；第二类通过旧住宅的改造，为什么说这个呢？我发现很多老年人，其它方面的改造涉及到他的时候他都不想动，他说我没几年了我不想动，老年人不想折腾。所以我觉得既有建筑的提升，适应老年人功能的提升，也是一个方面；第三个集中式的，现在老年公寓总体来讲，实际上就是升级的养老院，本质是一样的，没有家庭的功能，只有生理照料的功能，心理方面是达不到的。但是对于特殊的人群，在特定时间内比较有用的。我家里面的亲戚去年去世的，在这之前病的时间比较长，他在医院租病床运到家里来，护士每年到家里来，包括不能自理，临终都不愿意到医院，愿意在家里，这是一个心理问题。
    在住宅里头可以达到很多的功能。关注养老需求的多样化，非常多样化，并不是说三类、四类，非常多。每一个人对每一件事情的看法不一样，养老从建筑、规划这个角度去考虑的时候，还得考虑包容性要够。像现在造的东方太阳城，好像给人规定一个节目单，不是很随意的环节，包括自然环境好占很小的一部分，老年人关注健身、医疗，还有日常方便的服务。从满足需求来讲，是不是可以分成基本需求和个性需求。基本需求就是老年人住宅必须有电梯，室内外必须是无障碍的，还有一些医护服务紧急呼叫的装置，这些东西基本的东西。这在建筑上并不难，老年居住规范上已经很清楚了，这些东西算是基本需求。基本需求之上涉及很多，支付能力差异，人身体健康的差异，人个性、背景方面的差异。这些东西包容性必须依靠城市，因为丰富度最高的就是城市，比如说脱离城市到郊区去住肯定不如在城市，所以养老不能脱离城市，只是考虑自然环境，考虑成本去做，我觉得那个路子是走不通的。
    赵总提的开发商要动员他们少赚一些钱，这很难。这也涉及到总理说的话，总理说要流道德血液，这个话说的非常傻，学雷锋到底对社会有帮助的，还是有害？我在想这个事儿。学雷锋什么事情都是两面的，按总理要求这种学法那对社会是不利的，那专家不用讨论这些问题，去救灾好了，帮农民种地，让农民来讨论；像开发商来讲，怎么样才好，依法追求最高利润，尽到社会责任。有最大利润的追求才能有更合理价格的表现，价格是非常有用的信号，就是资源怎么去配合，否则是低效的。
    比如说国家控制电价就是其中的一个因素，不是市场决定的，是行政决定的，干预了之后会产生负面影响。
    一个是没有必要要求，即便是我们要求开发商少赚钱，他也不会少赚。从市场的研究上不能孤立研究地产的创新模式，必须得和政府的东西结合起来才可以。
    目前来讲，老龄委属于国务院的主管部门，我们研究这些东西要跟政策结合再紧密一些。
    【开  彦】：现在养老模式有很多种，都是民政部在把握，他们用国家的钱为社会上的孤寡老年、低收入老人、无人照料的老人来服务，现在解决的能力很低。政府在“十二五”里面有一些说法，以家庭养老、社区养老作为主要养老模式来做。这是一个方法，也是一个途径，但是靠这个解决只是在改善老年生活有所提升，有所好，但是解决不了老年人对后半生生活上品质的提高。所以后半生的提高需要开发商+规划设计+科研人员的努力，创造一种新的模式去解决。
    关于社区养老这一块我们没有这么大精力去管，现在目前是要启动老年市场，刚才文凯说没有老年市场，我觉得我不同意，有效需求是通过我们创造出来的。
    【王宝刚】：养老模式是多样的，现在我们要启动一些新的，我赞同开总提到的老年居住行为的调查。针对不同的养老院，不同的人群，我们搞一个调查。老年人最了解老年人的状况，我们年轻人说话靠想象多一点。我们把老年人不同的有效需求把握出来，启动开发商来进行养老地产这也是一种新的模式。  
    【开  彦】：涉及到老年养老问题非常多，包括社会问题、经济问题、社会学、心理学很多，我们不可能做到那么多。  
    【王宝刚】：刚才王总说的，在保障房里面，这个保障房的设计如果不采用通用化设计肯定是符合不了时代需求。因为德国很早就这么做，无论什么样的房子，只要是普通住宅都能满足残疾人的需求，老年人的需求，日本也是这样。
    保障房政府可以采取一系列的限制性，在设计的时候可以考虑残疾人和老年人的需求。老年人害怕折腾，所有住宅都可以通用老年、通用残疾。包括既有住宅改造，国家给予相当大的补助，以前建的老住宅，比如说安了扶手，占总费用的1/3，政府来补。
    【开  彦】：现在靠政府力量非常有限，甚至于政策上面给予很大的支持也很难做到，在目前的状况下。
    【秦  铮】：中国政府的力量非常强，我们社会主义国家行政力量非常强，政府“十二五”规划提出要建三千六百套，实现不了就得采取一系列的措施。
    【丛  军】：我通过现在接触的一些具体项目，也有很多开发商提这个概念来做这个。现在比较难的，一个是中国人的观念，比如说老人不太愿意住在养老院，或者集中的地方，觉得跟家庭离的很远。年轻人把老年人送到这种地方觉得不太孝顺。一个项目我们叫老年社区可能也会有，但是真正花钱买房的实际上是年轻人（35—50岁），一个纯的叫做老年住区有一定的障碍。包括我们现在做的一个项目，天津的项目，现在有新政，多提出一些概念，把老年住宅放进去，怎么跳脱现在的市场，把老年住宅放在楼王的位置上，标准最高，面积最大，后来我们再说，真正买房的人不是老年人自己，更多的是年轻人，年轻人买了，有实力了把老人带到这里来。对于业主来说，标准最高，面积最高，可能是年轻人自己，然后再考虑跟父母在一个社区，照顾比较方便。
    配套设施怎么样很多人研究，但恰恰市场怎么样接受老年的住宅，这个住区配什么样的东西，真正让市场接受它，这是没有太想明白的。是一个大社区里头，老年占多大比例叫社区，还是整个都叫社区，所以需要政策的导向，市场的一些引导。最终是开发商来建的，他要感觉到市场对他也足够的吸引力和支撑，这也是这个课题需要解决的问题。
    【开  彦】：现在政府在不断地做，但是它的能量，刚才说国家能量很强，但是目前这块的东西做的并不是能满足老年人的需要，不管是形式还是数量都满足不了。另外一块想到一个弥补办法，就是社区养老加强服务，加强设施，在老家里头来养老的形式。这一块今天是我们的主题，要帮助开发商找到一条路，这条路是我们老龄人所向往的一个开发项目，开发商好去操作，按照这个来做，将来获得很大的成功，也是我们课题想要解决的问题。
    像王总说的，在社区里头想办法就可以了，做点增加，那也没有这个课题了。很多房地产商蠢蠢欲动要做这样的事情，怎么做，用什么方式去做，才能带动老年市场的发展。我认为老年的问题就得靠市场解决，如果没有市场的启动，老年问题解决不了。中国老年后半生的生活品质解决不了，大部分是改善，在原来的基础上，解决不了最终的生活品质问题。特别是健康老人要为社会做贡献，要有活力，要生活到非常好，非常舒适。我觉得这是今天房地产市场有作为的，差不多二十年来我们一直在探讨老年住宅的问题，但始终没有启动，它的障碍在哪里，要不要启动它，这个问题看起来今天没有统一思想。
    【赵文凯】：我不是说一点需求没有，但是通过房地产市场化可能比例比较低。孙克放也说，退休金三千块钱，他说三千块钱只能住什么样的房子。在北京来讲这个群体大一些，但是群众六百多个城市，到底支付能力怎么样，能够承受市场的占多少比例，这可是个问题。
    【任  伟】：从全世界的范围来看，老龄化的问题普遍是在发达国家比较突出，像发达国家随着经济发展，随着福利制度的完善，老龄化的问题是相伴产生的。因此，我认为老龄问题主要解决依赖于国家的政策扶持，以及福利制度的完善。地产问题，地产首先是一个资本的运作，是盈利性的，因此福利性跟盈利性是矛盾，不可能整个社会上大范围靠盈利性的地产去解决就福利性的老龄问题。
    像开总刚才举的例子来说，太阳城看起来更像一个疗养院，老人院，它的盈利模式两种：一种从国家的扶持资金上获得一定的来源，这样维持社区的运作；要么靠收在里面居住的老人，从他们身上收钱。一种靠福利，一种靠市场，从这两种来说，都没有办法大面积推广，所以主要的发展方向靠社区为主，包括家庭养老、社区养老，靠这种老龄房地产可能还是极少的。刚才所举的怀柔的这个例子，希望老年人居住占一半，或者占60%-70%，从这一开始来说这就是不可持续的。比如说他老去以后，房产本身该如何往下进行，这也是一个问题。
    这个大的养老院要维持资本运作，要么得从国家那儿要钱，要么得收住在这儿的老人的钱。
    【开  彦】：怎么去管理，怎么去运作让它周转起来，循环起来。
    【任  伟】：这样的老年社区有可能存在，但是居住的比例有可能是少量的，比如说20-30%。从人口比例的角度来说，我觉得比例也不是特别高的，因为它是自我完善的，没有更新，替代的层次。
    【开  彦】：集中不是像老年公寓，而是开放式的，给他提供相应的服务，比一般的社区提供的内容多，服务内容多，这符不符合现在的房地产市场？
    【任  伟】：比如说有些地区残疾人住宅的问题，像天津地区一个居住区里面必须有4%建设成为残疾人住宅，另有5%可以做成老年住宅，从政策性形成一个引导，在现有的房地产发展当中是可以解决的。开总说这种项目的类型是有，但是少量。
    【开  彦】：做到后来就像毛局说的那个，一开始做设计就得把老年问题解决了。
    【张  涛】：我是梁开的建筑师，原来跟开总做过一点老年项目的策划。因为本身是建筑师想问题单纯一些，在地产这方面没有那么高的高度，我就想先从基础的问题考虑起，我想了一个题目，中国老年人受中国的历史背景形成了自身的特点。我想把老年人的年龄段和中国的历史联系起来。从年龄段上说，设计的时候做老年人设计规范里头，规定了几个年龄段，六十岁以上就是老人阶段，老人阶段分成自理阶段，借助阶段（行动不方便），借护老人（必须有别人护理）。老年住宅归纳到自理阶段和借助阶段，一些机构养老，或者是有一批团队来护理这些重病，或者生活不能够自理的老人。
    【主持人】今天的会客厅到此结束，感谢大家的参与。在这里让我们祝愿老年地产市场的明天能更美好，能为进入第二青春期的老年人安享晚年带来福音！不一样的视野，不一样的收获，我们下期会客厅见！