主办单位：中国房地产研究会人居环境委员会

承办单位：中国人居环境网（www.chinachs.org.cn）

协办单位：全国房地产经理人联盟/全经联可持续建筑委员会

特别支持：北京万科企业有限公司/雅世置业集团/梁开建筑设计事务所

媒体支持：新浪/中国建设报/中国住房/中国房地产报/楼市/中国建材报/商业价值/联盟者/城市住宅/城市开发/城乡建设/住宅产业

会议地点：中国建筑标准设计院三楼多功能厅（首体南路9号主语国际）

 

9：00 分—9：05 分  介绍嘉宾、活动回顾

9：06分—9：40分  主题发言

主题发言：北京市住宅产业化标准体系研究

发言嘉宾：李晓明（中国建筑标准设计院顾问总建筑师）

9：41分—10：20分  主题发言

发言题目：北京市住宅产业化工作

发言嘉宾：李禄荣（北京市住建委城建开发中心博士）

10：21分—11：30分  对话交流

主持人：开彦（中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长）

 

1、现阶段北京市住宅产业化发展水准的评估？基本概况？在全国所处的位置？

2、北京市推进住宅产业化发展的优势和困难？

3、北京市住宅产业化建设今年50万米明年100万米，北京市对这些项目目标、要求？和行动步骤？土地给予优惠政策？

4、为迎接“造房子像造汽车”时代的来临，房地产行业实现开发模式转型还需要哪些准备？住宅产业链的现状和目标及建设途径？

 

 

 

 

    【主持人】：尊敬的各位嘉宾、各位领导，大家上午好！欢迎大家来到中国人居人居会客厅，不一样的视野，不一样的收获，我是中国房地产研究会人居环境委员会宣传推广部彭春芳。感谢大家对我们人居人居会客厅的大力支持，也感谢中国建筑标准设计院为我们这次活动提供场地。

    今天是人居人居会客厅“关注集成住宅、关注人居未来”的第四期。在前三期里面，我们从实践层面来探讨集成住宅的相关问题，今天从政策、制度方面来探讨。

    今天非常荣幸地邀请到了两位主讲嘉宾：一位是中国建筑标准设计院顾问总建筑师李晓明女士；另外一位是北京市住建委城建开发中心博士李禄荣先生。

    到会的还有很多业界的资深专家和领导、企业、主流媒体，因为上午时间紧张，我就不一一介绍了。

    首先有请李晓明女士给我们做主题发言！

    【李晓明】：各位领导、各位专家早上好！

    开总让我们说一下我们所做的工作，感到非常惭愧，我们现在工作做得很不深入，是很初步的阶段。去年我们给北京市建委做了关于模数协调应用情况的研究工作。我托朋友在国外买了建筑工业化之路的书，这其中有些东西值得我们借鉴。在对策方面我讲的少，请李主任多讲一点。

    从欧洲发展历史来看，欧洲的工业化之路可以回溯到十七世纪，当时欧洲处于军事和殖民区扩展阶段，所以它真正的工业化之路是从帐篷开始，采用一些定型的预制构建来做。这些建筑在英国制造，做成了预制件，这个部件送到海外。这样的部件在1788年送到澳洲，利用这样的预制构建把最初的建筑建好，开始的户型比较简单，到最后发展的比较复杂。

    （ppt演示）

    这是十八世纪利用预制件发展起来的平面。

    随着科学的发展，它的木结构向钢结构发展。从欧洲的情况来看，当时的亚麻磨坊、温室等，都是基于模数化的原则。

    （ppt演示）

    这是当时完成温室的照片。

    这是欧洲早期的桥梁，利用大量的预制构建搭建起来的。

    随着科学发展，在这之后，工业化逐渐向高层发展。

    这是最早期用预制所搭建的四层的建筑。

    在钢结构发展的同时，这个时候钢筋混凝土被开发了，并且在一加工厂当中第一次运用了预制混凝土的构建。

    在整个19世纪，由于民众拥挤到欧洲的大城市，房屋短缺情况不断恶化，所以他们寻找便宜的建筑方法。建筑物应该在工厂里面生产，做到标准化。

    这个是比较先进的建筑师受到了汽车工业大规模生产的影响，所以他们提出“像生产汽车一样来生产房屋”，这个模式成为他们的理想，他们认为建筑必须机械化，要经济有效生产，要合理有效地步骤。

    在这样的理念指导下，他们之间发展了盒子结构和钢筋混凝土框架，完全利用预制构建搭建起来的房屋。

    第一次世界大战以后，房屋由于供应量不足，又缺少建筑材料的标准，促使了新建筑技术的研发。科学的研究让建筑学得到了发展，这时候开始产生了独立房屋的建造目录，展现了工业化建筑的新方案。

    到第二次世界大战后，欧洲受到严重的破坏，造成房屋的短缺，所以他们大规模开发模数化系统，希望可以研发出合理化，成本低的钢结构工业化建筑。

    在1961年至1964年间，德国发行了钢结构体系，这些钢结构是基于简单、模数化。

    到现在工业化预制构建在欧洲得到了广泛应用，建筑物的生产地用工地转移到特定的厂房，工业生产预制件占传统建筑的比例大约是50-60%，数字还在不断上升。预制件的使用确保了施工质量，节省施工时间。现在需要建筑采用混合结构，就是把预制件与工地现浇部件结合在一起，互相取长补短。

    （ppt演示）

    这是比较现代化的欧洲建筑，这是采用工业化的方式来建造的。

    值得一提的，在整个过程当中，它始终把模数协调的一个原则贯穿在始终，早期它的模数是大块玻璃的尺寸，到后期随着各国研究工作的深入，现在国际标准都应用了100毫米这样的基本模数。在欧洲设计当中大量运用这样的模数协调的原理，如：基本模数和扩大模数、模数网络、尺寸配合、公差、几何式的结构定位等。

    SI体系在发达国家建造和广泛应用。

    （ppt演示）

    这张幻灯片不太清楚，这是利用模数原则建造90平米的公寓。它演示了一下怎么样利用模数协调基本原则搭建各种不同的建造物。

    目前欧洲、日本，这些国家的建筑物很发达了。

    在欧洲这些国家当中，值得一提的是丹麦的工业化。因为我在丹麦学习过，所以我对丹麦的情况了解一些，丹麦在标准化基础上实现部件的通用化，各厂家生产的通用部件纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可以从中选择适当产品进行住宅设计。我在丹麦的时候，我的一个教授在盖新房子，他用的是木结构，当时我们不太理解他怎么盖这个房子，现在回过头来反思，他利用了很多通用体系的目录。

    在70年代丹麦发展很快的时期，它的住宅投资大概是30%以上，每年建筑住宅5.2万平方米。80年代以后这个数字不断下降，但是在大量建造的过程当中，它是世界上第一个将模数法制化的国家。

    归纳来说，丹麦的住宅工业化主要有两个特点：第一，模数标准比较健全并且是强制执行的。丹麦通过模数和模数协调实现构配件的通用化。这些标准包括尺寸公差等等一系列有关模数的问题。第二，是国立建筑研究所和体系建筑协会。这个体系建筑协会是民间组织，会员包括200多家主要的建材生产商，它是一个很小的国家，只有500万人口，对我们来说只是一个借鉴。

    （ppt演示）

    这是丹麦模数协调标准，从中可以看出，它对学校，办公楼等等，都有标准可循。

    工业化的第二个特点：发展目录设计。以发展“产品目录设计”为中心推动通用体系发展。丹麦将通用部件称为“目录部件”，每个厂家都将自己生产的产品列入产品目录，由各个厂家的产品目录汇集成“通用体系产品总目录”，设计人员可以任意选用总目录中的产品进行设计。

    在此目录中，主要的通用部件有混凝土预制楼板和墙板等主体结构构建。

    这是对欧洲情况的一个简要回顾。

    在中国很多省市，包括北京、上海、广东，这些工业化发达的国家，这些GDP超过1万美元的城市都开始重视建筑工业化的问题。我们应该怎么做？这是我们要探讨的问题，这也是在人居人居会客厅座谈会第一次会议上开总提出非常严肃的问题，在我们国家怎么走这条路，这是我们需要探讨的。

    针对工业化的问题，应该提高质量、降低成本。针对我们国家目前的情况：第一，住宅需求量大；第二，我们国家经济发展迅速；第三，建设质量有待提高；第四，劳动力日益昂贵；第五，目前粗放型的生产方式急需转变。而且我们国家处在调整产业结构的阶段，我个人看，应该抓住这个时机进行产业调整。

    我们跟万科经常探讨这个问题，我们共同研究和探讨的焦点集中在三个方面：第一工业化住宅结构体系；第二部品体系；第三标准体系。

    因为我们国家建筑工业化是基本停滞了二十年，而且现在我们国家城市普遍的情况，我们的主流还是中高层和高层建筑。怎么样来研发出符合我们国情，符合经济发展现状和民风民俗的工业化体系，同时满足适用性、安全性和耐久性的要求。

    像日本发展框架体系为主，日本越是高层越是用工业化的建造方式，预制构建用得越多，这个情况跟我们国家的国情非常不相同，怎么样来适应中国的国情发展我们自己的住宅体系。我们研究了日本的体系，它为什么使用框架体系多，它在技术上应用了隔震、减震技术。另外不仅是南方地区，北方地区老百姓对漏梁、漏柱也是很烦的。因为我们在主编结构规范，所以目前我们感觉到归纳起来两大体系：一个是框架结构、一个是剪力墙结构。我们目前想利用剪力墙结构来做高层，我们的主导思想是把预制装配和现浇相结合。不强调全装配，而是在关键部位利用现场现浇，这是我们对结构体系的一个想法。

    部品体系我感觉到是更加需要关注的问题：从我们目前的体会来看，包括这几大城市都开始对构建的预制化引起关注，但是对通用化、系列化、标准化和集成住宅部品体系没有引起关注。

    北京几大设计院，包括中原国际，包括我们标准院，万科相关的设计院，我们作过调查，知道模数化协调的建筑师占10%，而这些人是专门搞产业化的人。所以从建筑师来说，首先不太了解我们国家现有的模数协调的现状，建筑师不了解怎么能作出模数化的设计来呢！

    从我们工厂所做的调查，虽然我们国家的标准，从我们的调查来看，我们的标准化系列，模数协调标准化体系比较健全，但是知道的人很少，用的人也很少，这是我们所面临非常大的问题。

    回顾日本工业化路程，它非常重视部品的通用化和集成化。它的部品有一个目录，这个目录概括了在住宅结构当中所用的部品。所以我们感到对部品应从市场需求出发，发展我们的部品体系，这是我们面临的一个更重大的问题。

    第三，进一步完善我国的工业化住宅相关标准体系，为工业化住宅建筑的建设提供技术依据和准则。

    跟国外相比，虽然我们有一个基本的框架，但是在标准化体系当中，可能还需要不断进行完善。怎么样来完善这个标准化体系？我想也是我们所要探讨的一个问题。今天我就谈这么多，我就把我们在做这个工作当中所遇到的困惑提出来，供大家来讨论。

 

    【主持人】：感谢李总的精彩发言。李总在发言当中系统回顾了欧洲住宅产业化的历史，给我们很多启示。

    下面有请北京市住建委城建开发中心博士李禄荣先生给我们做主题发言。   

     【 李禄荣】：各位专家大家好！很高兴能参加这次会议，我借这个机会跟大家汇报一下，同时也请在座的专家给我们多提建议和意见，包括会后我们会请一些专家给我们出谋划策，推进住宅产业化这个工作应该说新的起步刚刚开始。
    我今天给大家介绍一下北京市过两天就会发布实施的推进住宅产业化的指导意见。在这之前我介绍一下背景材料。
    （ppt演示）
    一、北京市推进产业化的情况和具备的条件。我简单讲一下，北京市住宅产业化实际上很早就已经开始了，到1987年的时候装配式结构体系已经发展到板楼能够建到12-14层，塔楼盖到16-18层，总的量达到1000万平方米，占全国的1/3。但是到90年代初的时候，大板结构消亡了。在第一次的人居人居会客厅上我也给大家说了一下，我今天再重说一下，主要有四个方面的原因：第一市场要求户型多样化、装饰个性化造成工厂生产难度增加、成本增加；第二结点处理越来越复杂；第三装配式大板结构体系没有很好地解决防水问题；第四是现浇建造技术较快发展。
    目前材料已经得到改进，技术也进步了，已克服相关技术问题，具备推进住宅产业化条件；同时劳动力成本逐渐提高，这样产业化方式和传统方式建造成本的差异会逐步缩小，为住宅产业化提供发展机遇。
    二、目前北京市开展的工作：第一，开展了有关政策研究；第二，开展了科技攻关，市建委组织北京万科、清华大学等一起参与，开展了课题研究；第三，开展了试点示范，主要是北京万科做了大量工作，取得了一定的成效；第四，制定相关的标准规范和技术导则。
    北京市推进住宅产业化条件就不多说了，北京有一些住宅产业化的成果：拥有一批产业化技术成果；具有研发设计人才优势；受到房地产开发企业重视；具备部品生产能力，拥有实力较强的施工企业，可有效利用海外资源。
    现在大量保障性住房的建设，2010年北京的计划保障性住房要占到50%以上，这样一年有上千万平方米的规模，这为推进住宅产业化提供了很好的条件。
    三、推进住宅产业化存在的问题。
    主要有三方面：第一，产业化技术研究有待深入；第二，产业链资源配置不合理；第三住宅产业化建造成本偏高。
    （ppt演示）
    我介绍了一下背景，下面简单地说说北京市住宅产业化指导意见。
    推进意义就不说了，政府推进住宅产业化的必要性就是在目前市场经济条件下，住宅建设应该是以市场为导向、企业为主题，但是在住宅产业化初期，由于产业资源配置不完善，产业规模尚在扩大，社会认知度不高，所以单靠企业的努力也很难推动，政府必须发挥有关调控作用，从费用上进行激励和强制，从费用上予以减免、资金上予以扶持，建设上予以引导，所以北京市制定了这个指导意见。
    （ppt演示）
    这张图片是日本58层的一栋工业化的房子。
    下面介绍一下目标任务。
    指导意见指出：2009年至2011年作为住宅产业化试点期，在这三年期内住宅产业化试点项目建筑面积分别为10万、50万和100万平方米，从成熟和使用的预制部品入手，综合利用外墙、楼梯、结合楼板、阳台板、空调板等预制部品，并且要求装修一次到位。2012年至2013年为住宅产业化推广期，规模还将扩大。

    第二个部分是推进住宅产业化的主要措施，一共十个方面，包括建立联席会议制度，加强组织协调；推广适用技术，建立健全标准体系；发挥政策调控作用，开展试点示范；整合行业资源，培育实施主体；加强科技研发，提供科技支撑；开展技术培训和宣传。我们将在3月底举办的北京市住宅产业化国际高峰论坛上正式发布指导意见，在这我就不细说了。后面的时间大家讨论，希望大家多提意见。（根据发言整理，有删节）

    【主持人】：感谢李博士的精彩发言。北京住宅产业化是我们比较关注的问题，也是我们今天探讨的重点，下面进入对话环节。

    有请中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦主持。

    【开  彦】：刚才两位李总介绍了一下情况。实际上我们人居人居会客厅搞了四次，起初我们想搞这个的目的是看到北京采取大的行动，今年做50万平方米的产业化住宅，明年做100万平米住宅产业化。我也知道李总跟着作了很多工作，针对北京市做的住宅产业化方面的研究，看起来都在行动。所以我们人居人居会客厅围绕这些做个沙龙式的座谈会，大家一起务虚，把我们过去走过的路进行总结、回顾。今天我们的目的也是为了给李工提提意见，因为是沙龙关系，我们可以随便说，我们不代表任何组织。

    看起来我们的人居厅越来越受到关注，人始终不断，我觉得非常欣慰。今天来的人有很多知名专家，经过了几代房地产变革。今天阳光100的范总也来参加我们的会议。

    我们的活动得到了很多人的支持，包括全经联、万科、雅世、梁开，还有在座的很多媒体。

    如果形成产业链的话，我们主要的代表、人物都比较齐了。为了回顾一下我们几期谈的事儿，有哪些东西，做了一些小结。

    第一为什么推进住宅产业化；第二，关于推进住宅产业化需要哪些条件？这里我要特别指出，要完成最后的住宅产业化恐怕政府还是最主要的。第三，住宅产业化遇到的主要问题和阻碍？第一，对市场的认知度不够；第二成本问题。根据国际经验，做产业化要多投入。那天万科的秦总说了一个概念：从企业的综合效益来看，对企业未来的发展是十分有益的。王石下了决心，住宅产业化一定要做下去，肯定会给企业带来好处，给社会、给房地产的用户带来好处，这是勿庸置疑的。第三，目前的产业链差得太多，包括刚才李晓明说的，我们的设计部门对模数化、产业化的认识很浅薄，设计没有形成概念，底下就没法做。再有产品、部品、设备这一块，我们需要的东西目前基本是无序的，不合要求的，这种状况做产业化很难。

    上次我在雅世的时候说了一下，以万科为核心，边上团结了供应链，多家经营的，这样万科很辛苦，效益很受影响，成本控制也很难。但是我们现在反过来，要把产业链，产业生产的供应部门做核心，这样变成社会化生产来做这个事情，所以我觉得要这么做。今天我们谈的目的，建立的概念，怎么把部品、设备、材料凝固在一起，面对所有的开发企业来做事情。如果能做成这样，我觉得我们的产业化基本上实现了，就能够做到像生产汽车一样来生产住宅了。

    刚才我听了李博士介绍的，我个人认为，北京市的概念不是很清楚，对于产业链的建设，产品、部品的调整，后面带了一点，基本上属于思路不明确的阶段。如果北京市要往下走，我觉得必须把思路、方向、重点理清楚，这样才能做好。刚才听到李博士把重点放到结构上面，这个是欠缺的，我认为结构部分可以随便，只要你满足模数的要求，给提供模数空间，其他怎么做，如何生产，是可以多样化的。当然结构的本身要先进，要有合理性，我认为目前做的结构技术很到位，施工技术也很好，但重点我们的产业、部品、材料、设备是无序的，是低水平的，是重复劳动的，这块是急需要弄的，所以要解决住宅产业化必须整顿建材行业。第四条设计人员的水平不够。

    我们一共做了三次，第一次介绍日本他们怎么做的。在世界上日本的住宅产业化经验是最成熟的，他们通过政府来做，做BL，通过政府来整合，通过社会化发展，通过市场化运作来进行的，它是成功的，所以我们要学的是日本的经验。通过第一次人居会客厅以后，大家基本上建立了这种思想；还有一条值得注意的是SI体系，日本根据本国的情况，所以它叫KSI体系，我认为KSI也很重要，现在成为日本做住宅发展很重要的概念，很好的一个技术，这些东西值得我们学习。

    第二次我们在万科，看了样板间，也开了座谈会，对万科的东西我们非常明白。通过万科介绍了以后，我们感觉到万科目前有一个难度：万科的发展受限于设备供应的低水平，这样限制万科的发展。

    第三次我们在雅世，它在内装部品做的很成功，它的东西体现了支撑体和填充体SI的概念，有很多值得我们学习的地方。国内的东西满足不了雅世的需要，所以雅世组合了五家日本企业来给它装的。装的过程中，它自己成立了一个东西，所以我觉得集成住宅是一个筐，什么都可以往里装，装进去才是我们的要求。

    通过这几次讨论以后，对我讲起来也是收获比较大的。

    所以得出几个结论，我认为集成化的东西是最适合中国的。第二住宅产业化不等于结构的产业化、结构的预制化，不等于结构产品的工业化。最重要的还是部品体系怎么做成系列体系，应用模数制来做。第三个结论，这里面是SI体系，SI体系是重要的理论，所以我们必须把它弄明白，标准上弄明白，怎么去实施，通过我们讨论以后，我觉得这是非常重要的，把它作为一个重点来做。第四个结论，我们住宅产业化跟经济水平是有关系的，国民经济产业到了12000美金或者15000美金的时候，这个时候才成为市场的需求，才能很好地去发展。

    首先我想搞产业联盟的事情。今天我想回顾一下这个。下面就两位博士讲的内容，针对北京市怎么来做，大家提提意见。

    【马韵玉】：我觉得今天来讲中国住宅产业化大发展一个很好的开端。北京市建委也在这方面花了很多的功夫，从资料上来看，像广东、上海都在做。我觉得这样一个好的形势来做，我听了以后很令人鼓舞。作为一个在设计领域从事的工作者，我想提一点建议：我觉得总的谈的过程，我们现在的人偏重于技术，而技术应该是取决于技术的目的，我们的技术目的就是拿出好的商品住宅，作为一个商品住宅首先要知道它是作为商品，它是要符合市场需求的，而这种商品是人生必须的，使用时间最长、占的资金最多，而且是生根于土地上。尤其是当前市场大量的是集合住宅。现在根据我们的人口，土地资源的条件，我们只能走“集合住宅”的道路，这跟日本比较相近。所以我们学习应用的过程中，借鉴日本的比较多。但是搞SI住宅的鼻祖并不是日本，而是荷兰。每一个国家它的具体情况不同，但是我们目的只有一个：我这种商品对消费者负责。为什么说SI是这样的设计方法？集体住宅布可能按照小住宅的设计方法去做，一栋住宅住100户，这100户的住宅愿望怎么实现，这就是它的使用价值，所以我觉得首先要把它的目的看清楚。

    当前我们的需求没有充分显示出来？第一因为目前的商品住宅和我们目前的生活需求，我们整个市场现在是卖方市场，在座的有开发公司的老板和从业人员，现在不管盖出什么房子都卖得出去，所以不用考虑消费者是否喜欢。刚刚说了我们生活水平提高了，居住者很快地会提高对于商品的需求的知识，他这个知识提高后，3·15后的投诉可能对住宅的投诉会很多了，现在投诉主要是漏水问题，现在还没有投诉这个方自在50年里面好用，你怎么保证，现在还没有到这个水平。但是作为政府来考虑这个问题，不是考虑近5年的事，而是应该考虑盖的房子50年的事，这样的话政府应该往前跨越，不仅仅是在卖方市场是什么样子，而且在从卖方市场向买房市场过度上可能发生的事情。如果我们这样去做的话，那么才能什么样的结构系统来满足买的住宅能够在50年之内都有使用价值，有使用价值才能保证商品价值。所以结构体系今天我们能不能做到是一回事，当你提出要求，以后市场有这个要求，我们搞技术的人员一定能满足这个要求去开发这个东西，如果我们只停留在这个阶段，那不是我们的政策导向应该做的。

    第二，《物权法》，我觉得在《物权法》里面我们老百姓能够受到保证的就是住宅。四节一环保、可持续发展的国策，这个国策应该考虑到住宅的全寿命它的投资、价值、效益，而不应该仅仅停留在当前，如果这样的话就没有做到四节一环保、可持续发展，我觉得可持续发展应该体现在商品里面。

    【徐勇刚】：大家看一下日本的住宅产业化发展，它有几个很大的支撑点，BL是部品优良支撑点；还有很重要的一点是有公团做开发。在五、六十年代的时候，日本大量的住房需求是由政府来组织开发，因为日本住宅产业化基数和标准最早应用绝不是公团和公益在推动，不是一个商业者在做这件事情，日本到现在为止，民间的开发商也不完全用这些东西。

 

   【开  彦】：我解释一下，它指的公团是政府主导下成立的公营机构，但它是用市场化运作方式来做的，自己循环，政府在里面起的作用很大。

 

    【徐勇刚】：它现在已经是商业化，它的公团是中央政府做的，公益是地方政府做的，分两期开发。我为什么谈到这个话题？现在我们和建设部住宅产业中心在做一个标准，400块钱/平米的住宅装修标准，但是现在没有办法做强制标准，只能做一个建筑标准。日本住宅产业化第一标准是什么？是厨房的水槽，先把水槽提出标准化，然后一个个去标准化，如果我们一步到位也不现实，日本的产业化从50年代末到80年代，先部品标准化，然后到预制件各个方面，一步步来做的。
    对于北京市来说，现在北京有大量的廉租房应该强推精装修的标准，政府在廉租房应该更多地加入一些力量，这个方面政府要特别考虑。

    第二个方面，如果我们谈大而全的话，我们谈5-10年也谈不出结果，还不如我们一个个来做。

 

    【开  彦】：一个是执行公团机构怎么来形成；第二BL是很关键的东西。我们谈北京市怎么做。

 

    【徐勇刚】：北京市可以从廉租房来做。

 

    【李禄荣】：我们2008年出了一个技术导则，那里面明确提出采用全装修。

 

    【徐勇刚】：个性化不是通过装修来体现的，是用软性来体现的。

 

    【开  彦】：刚才说产业化在经济适用房里面做，不光在普通住宅能做，在高档住宅更应该做。

    下面请范总谈一下。

    【范小冲】：我非常同意博洛尼的观点。北京市要开始做，因为这是政府主导，而且刚才说的产业化、模数化，跟现在推广的精装修理念是一回事，它一定要按照这种模式、产业化的方式来组织精装和建造。
    万科一直在做产业，做的非常辛苦，它自己摸索非常有价值的模数，对它自己是标准，但是对社会是非标，所以成本更高。跟我们的住宅产业化结果相反，所以它做的非常辛苦。做这些事一定要政府主导，一定要社会整个产业起来之后，大家才会选择。从保障性住房开始，形成规模、形成标准、形成参照，那么企业才会来应用。
    大家有一些观念，比如说现在做产业化成本高，大家不愿意做，实际上规模起来成本是降低的，而且由于现在土地的价格越来越高，建设的建安费成本在房价中的比例在下降，所以即使现在提高成本，能够带来品质的提升，能够带来节能、环保，实际上现在很多人是愿意尝试的，因为房子的比例在下降；另一方面，有很多人说，这个东西一做盖的是工棚，没有艺术，所以模数不同的组合能够创造出不同的艺术空间，同时精细的品质使这个房子质量更加提升。
    中国一直在谈升级，现在经济要转变增长模式，因为中国是城市化，所以房地产是第一大产业，如果在这个产业中推行产业化、模数化，包括今天发起的北京行动，这对中国的转型是非常有意义的，一个是中国有这样的需求，有这样的条件和规模，而且现在也是必须的，所以在中国这个非常有意义。谢谢！

 

 

    【开  彦】：下面请北大纵横管理咨询集团的闵教授谈谈。

 

    【闵  昱】：再好的东西没有社会广泛关注是不行的，但是政府的关注、政府的推动是一个方面，最终的动力包括开发商、建筑企业、设计院、最核心的是客户，客户愿意要他的东西才是动力系统。我觉得成本不是大问题，如果成本高一些，但是提供的价值很好，舒适度，产品非常好的话，价格高也是卖的出去的，我认为最重要的是价值；第二点，从管理的角度来谈一下，标准化在管理中，我们在做汽车的时候要标准化，我们做产品的时候也要标准化，因为产品的标准化是管理标准化的基础，这点是非常重要的。我们的产品有两个角度来做，一个从下面往上走，从大的方面往下走。如果我们把这个标准化做完了再往下走的话，这对管理是非常好的基础。如果我们的产品标准化以后，我们对人员的要求就不一样了，要求低了，我们控制起来相对容易些。

 

    【开  彦】：看起来要通过管理的要求把产业链形成是很重要的。您刚才提到两个问题，一个是政府是主要的，现在政府是滞后的，在这个情况下怎么办？现在政府滞后的情况下，我认为北京市政府做的还是有很多不够的地方。

    下面请姜总一下。

    【姜  炜】：说几个不是很系统的想法。

    刚才大家都在提政府来主导这个事情。我觉得虽然廉租房、经济适用房，政府来推动，实际上我们能够看到首先是客户被界定了一个特定的层面。为什么说这个事情在政府层面上好做，因为他的客户对产品本身的个性化和可选择性要求低一些，大家在讲说应该从这个方向来入手，而且这类产品是可以强制来推行一些内容，包括刚才北京市考虑了一些，住建委要求国土部门设定一些条件作为一些产业化辅助的手段，也是考虑了一些内容。

    顺着民众的话说，产品是不是要有标准？如果在北京市有住宅产业化的标准，从设计方面强制来推，比如做经济适用房、廉租房，这些模数的东西，用这些模数的东西产业化构建的生产已经现成了，已经有配套的东西，直接来用，这样是不是容易来推这个？这样的体系首先来说，目前大多数开发商不具备这个条件，具备这些条件是大型的国有企业，像施工企业转型的，像万科常年做产业化，它真正要达到住宅集团的要求还要联合生产企业、施工企业，这样的一个要求就意味着我们的产业链的整合要在企业层面上来完成，那就意味着产业化市场门槛很高，只有少量企业能进入。我们借鉴日本的经验公团的方式，在中国现在的情况下，未来市场发展的导向是很清晰，很明显的发展趋势，少量的企业垄断生产化，只有很少的企业在这个市场上。

   我们跟日本来比，我们现在的条件是否能拿日本的那套东西来，包括我们说美国的装配式住宅，这个东西我们无法选。日本的东西要学意味着国有企业要不要做？

 

    【开  彦】：我觉得我们现在的产业生产水平已经不是前四十年的水平。

 

    【马韵玉】：政府的导向从日本那儿可以学来，每五年计划，政府在这里面发挥的作用。今天在中国来讲走哪条路，看我们的行业协会能不能起到作用。比如说有几个大的开发公司都是民营的，他有一定的想法，联合起来做也未尝不可，干嘛要垄断呢？

 

    【徐勇刚】：其实我们有第三条路。第一条路是政府主导；第二条路是一些大的企业，比如说万科、远大或者国有企业主导；第三条我们应该有协会，有一些开放式的平台，如果完全靠政府和企业垄断去做，这个行业不可能做好。

 

        【秦  铮】：政府的公权力非常强。这两天在讨论，因为北京几个大的地王出现，所以国资委要求非主导行业要退出房地产行业，中央只保留了16家。现在说国有企业要做大做强，我觉得这个说法不一定很正确、很科学。国企做什么事都要做好，因为国企做社会最需要的，对民生问题解决最好的工作，国企应该领先去做。
    刚才讲主导产业，国企退出房地产，政府能不能引导国企做标准化的工作，做构配件，住宅要走产业化的路子。李博士讲了北京市有很宏伟的计划，你的文件方方面面非常全，但实实在在一些很基础性的工作，比如说装配式的构建生产企业，如果去发展它们，壮大它们，它们有东西了，开发企业才能谈标准化。

 

    【李禄荣】：北京做住宅产业化比江苏、上海晚很多，现在出这个指导意见，实际上是释放一个信号，里面有一两条实用的东西，其他的是表达政府的态度，我相信有一定的积极作用；再一个，刚才说保障性住房这块，据我了解，北京市建委跟规划委正在制定一些保障性住房的标准图集，这里面也会涉及到传统的方式操作，在完善之中。

   【姜忆南】：我觉得在奖励方面作了一些工作，在要求上，这样的指导原则，准入的标准对准入企业的要求上能不能具体化？在这个阶段，政府能够把未来对社会，对整个国家的大政方针起到的标准提出来。比如说房屋使用的费用，现在房屋能一次性买断，像取暖费，这样的费用不管使用多，使用少都是每平米/30元。我觉得更时髦一点，现在讲低碳，能不能把低碳数据化，低碳到什么程度，在每一个环节，能够执行到量化的指标上提出来，就无所谓引用了大企业，小企业，只要达到这个标准就可以进入这个行业了。这样对产业化的推动，政府起到它应该起的作用。呼吁应该是一大块，实质性的大家看到什么样的指标，能够衡量我是否可以进入。上次我去万科参观，我的启发是，他对房子几十年的维修要负责，这是他企业的主动行为，这个时候降低综合成本的利益就显现出来了。

    第二我想讲的是，标准化预制构建不能适应市场，这个观点我不太赞同。像1967年蒙格里尔的住宅，它的户型有几十种，是很标准的，尺寸非常严格。

    【赵景昭】：对这个题目第一很有兴趣，第二很多感慨。

    刚才说到就用标准图，那时候我觉得并不是很理想的做法，可是也解决了很大的问题。虽然后来大家有很多非议，但是如果搁到荷兰、丹麦小国家的话没有那个问题。我觉得现在北京市建委拿出一个很不容易，因为要编制一套东西很不容易。这个题目叫“北京行动”，我觉得应该“行而有动”，做了这套东西怎么动起来，这个偏于政策性方方面面，但是行动起来的时候，关键一个是市场。现在这个市场怎么搞，今天不是说有志于这个工作很多公司都在做，而且都已经行动了，但是现在在想，到底怎么做得更好、更快？这是老课题，新观念，必须与时俱进了。

    我认为激励政策要落实。另外一个刚才提到的我很赞同，保障性住房应该作为切入点，光靠标准图去做也不行，也得结合当地的特色去做。但是保障性研究应该走在前面，整个研究产业化的过程，设计和研究工作人员的重要地位必须突出。万科我去了非常佩服，搞了很多产业化的东西在里面，我感觉到设计院做不出来，必须把设计师想体现的东西做出来。但是住宅设计师在社会上的地位并不高。住宅大师就是赵冠谦老先生，他是我们的第一标牌，确实很有奉献。但是搞住宅设计等同于搞标志建筑，花的力量并不见得少。所以我觉得从舆论上的宣传也很重要，不是说要什么，这些人肯定踏踏实实工作。

 

 

    【李建树】：我们原来有一个想法，没想到开总这么快成为行动，让大家互相交流，同时给我们开发商、设计单位提供了很好的建议。

    说到产业化我们一开始做得很辛苦，越来越多的专家，越来越多政府的领导都关怀我们，对我们特别关心。我现在说一下我们北京万科的情况，我们在2008年开始做试点工作，在2009年我们启动了假日风景。现在在朝阳地块开5栋楼，大概4500平方米，所以我们的规模会越来越大，同时我们做的过程中，从技术体系，从部品构建，从施工工艺一步步会完善起来。

    之前我谈到过这个事情不是一个企业能够完成的，需要社会的参与，需要政府全面的推广。我们在建委的倡导下发起了产业联盟，我们希望更多的企业参加到我们的联盟中来，同时大家形成一个资源整合，形成一个整合平台。从万科的角度来讲，想倡导这样的一个平台，然后大家在这个平台上进行分工合作。在这里面我还想提到一点，刚才李博士讲到了指导方针，这个指导意见如果在我们北京市住宅产业化高峰论坛发布的话，会形成一个成批的效益，因为万科在全国三十多家城市都在做产业化的事情，如果这个事情发布以后，我们会迅速把示范效益推广下来，当地的企业拿北京市的政策跟当地的政府沟通。

 

    【开  彦】：公布一个消息，北京市准备29号、30号召开600-700人的产业化论坛，而且北京市主要政府都要来，真正的行动起来。

    【董  芹】：刚才李教授说采暖按平米来收费，我们主要是做太阳能这块，我们打算用计量根据使用状况来收费，我们一直在推这块。
    我去参观了万科和雅世集团，像雅世置业集团，他们的一些产品，厂家生产这个东西的时候根据甲方的要求来做，对他们的要求相当高，产品的保障性、质量控制方面要求都相当高，不同的企业在这方面要达到一致的话，必须得厂家、施工方要求厂家达到一致的认同才可以产业化。

 

    【开  彦】：这里提出一个问题，部品怎么做要把它弄明白。

    日本有一个BL，BL是非常好的制度，我想我们在北京市能否先推行一下BL制度，通过BL把系统化、标准化，能够拢在一起，这个工作我们一定要做。以前我们等了二十年政府没有动，我们通过民间的力量来做。

    【赵冠谦】：我觉得现在的部品体系种类很多，但是要从住宅内部的主体，像厨房、卫生间、门、窗，这些要形成系列化的产品，系列化的产品怎么形成呢？还是要回到最原始的模数，一定要按照模数去发展，这样才能装到结构体系里面去。我觉得还是要从最基本的模数出发，以前有基本模数、有扩大模数，有一些部品更需要从规模去产生，总的我觉得要把住宅分一分，分类以后形成系列化的产品，然后让大家去选择，但是这个系列化的产品是符合模数的。

    【李小宁】：现在现浇比较灵活，以后我想还是要制定一些技术标准，比如对集成的标准、门窗的标准都制定下来，然后按照标准去推。过去是有标准，但是现在执行起来非常难，我们应该拿出具体的行动，先把标准拿出来，然后再推进。如果单纯地要求马上下达，因为现在没有太新的标准，企业不大愿意用。首先把标准做细，按照现代住宅的样式，比如说塔楼标准、样板标准等等。

    刚才我讲结构这一块，尊重结构的要求再去尊重部品的要求，这样拿出一套完整的方案有法可依，要不然要求政府去做什么，标准没有更多的东西，政府也无从下手。

    【采明勇】：我们住宅贸促会下面的系统主要是把中国的集成住宅走向国际。我们非常期待国内的一些住宅产业化化、部品产业化非常满足国际标准的要求，质量也能够有一定的保障，我们非常愿意参与产业联盟的倡议。

 

    【开  彦】：我们立了一个稿，集成住宅绿色人居产业联盟倡议书。

     下面请彭春芳给大家念一下这个稿。

 

 

   

    我们，新老住宅工作者都记得八十年代中国住宅工业化的辉煌，也深为上世纪九十年代以来住宅产业化化遭逢整体停滞和缓步不前而痛彻。

    今天，在绿色、低碳、环保理念正在成为人们共同追求的房地产春天，一个“品质时代”的号角已经吹响。整合资源、提高效率、加快住宅产业化发展，促进行业的整体转型已经成为我们不可回避和光荣的使命。

万科十年住宅工业化的探索；雅世合金敢吃集成住宅螃蟹；深圳、上海、南京、合肥乃至北京百万米行动，告诉我们：一个汹涌澎湃的产业化行动将在全国各地兴起，一个追求效益、效率和质量的产业链正在形成！

    历史锤炼使我们认识：住宅产业化汇集了失败和成功的经验；集成化最能集中产业化的全部概念、原则和方法；住宅集成化能带来多样化、系列化、标准化、商品化的完美统一；她是中国的特征再表达，她不是最好的但是最适合的！

    大量事实说明：住宅产业链的形成和发展是住宅集成化的成败关键和焦点；住在产业链的建设离不开规格化标准化建设；标准化建设需要行业的整合；

    我们期盼：住宅集成化成为我们房地产共同的行动、共同的探索、共同的财富。将助力于全速实施房地产开发模式转型的最好的方式。

    我们期盼：像“生产汽车一样建造住宅”；精明的设计；清洁的生产，绿色的施工，全寿命的运营。

    我们期盼：住宅集成化为每个家庭带来适用、绿色、健康、经济诠释着家的温馨；创建百年住宅为老百姓创造价值，为社会积累财富。

    为了绿色和美好的明天，为了人人享有美好的人居环境，我们在此郑重呼吁：关注住宅产业化、关注绿色人居的人们，积极地参与到住宅产业化的伟大实践中来，加强交流，加强研究，加强合作。推动住宅产业化的健康发展。让我们携起手来，用智慧和热情，书写中国住宅产业化发展的壮丽诗篇！   

 

 2010年3月19日北京

 

    【主持人】：“关注集成住宅、关注人居未来”系列活动结束了。非常感谢各位专家、各位嘉宾对我们活动的大力支持，也欢迎大家以后继续参加我们的活动。

 

速记/编：罗爱梅

摄影：善水