今天到会的还有很多房地产开发企业代表：包括雅世置业、北京浙金都房地产、阳光100、中国电子产业开发公司等品牌企业，有博洛尼、青岛海尔厨房设施、法国麦克斯特建材、上海邦浦等建材部品企业；本次活动还得到了新浪/住宅产业/中国建设报/中国房地产报/楼市/中国建材报/商业价值/联盟者/城市住宅/城市开发等主流媒体的大力支持和帮助，在这里，我代表中国人居人居会客厅再次向大家表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
    刚才大家参观了中粮—假日风景项目样板间。接下来，我们有请北京万科企业有限公司总工程师秦珩先生为大家介绍北京市住宅产业化试点工程——万科中粮假日风景项目B3B4楼情况，掌声有请！

北京万科企业有限公司总工程师  秦  珩

    【秦  珩】：我现在简单给大家汇报一下我们这几年做的工作。今天的汇报分为三部分：第一，谈一下万科对工业化的认识；第二，万科的住宅工业化进程；第三，我们未来要做的事情。
    万科集团成立于1984年，专注于住宅开发，一线公司遍及全国30余城市，2008年实现销售557万平方米，金额近500亿元。2009年销售金额总结630多亿。
目前来说，现在企业发展比较快，通过我们对住宅产业化的认识主要从三个方面来说：通过工业化实现节能环保、质量稳定和效率提升，并利用规模形成的先发优势，最终确立万科在房地产行业的可持续性竞争优势。
    在这个过程中，我们考虑到建立住宅产业化企业联盟的方式进行推进，与国内外诸多拥有技术实力和愿意投入研发技术的企业进行了交流沟通。许多企业对参与到国内的工业化事业当中来，都表示了极大的兴趣。特别在这个过程中，政府给我们做了很大的支持工作。
    工业化和绿色是目前强调比较多的一些观点， 我们认为工业化和绿色来说，加强技术研发，推进工业化项目试点；加强住宅性能与节能环保技术的研究应用。最终将绿色化战略落实为万科的“绿色竞争力”。
    这里我们通过四个方面来做：第一方面推广集团精装修体系，集团新开工的主流项目全部纳入精装修体系；第二方面加强工业化技术研发，形成成熟稳定、成本可承受的技术体系；第三方面推进工业化项目，实施内部激励措施，促进各区域的工业化项目稳步推进。参与政府主导的工业化住宅项目建设；第四方面住宅性能与节能环保技术的研究应用，加强住宅性能技术研发，形成住宅性能技术库，借助工业化平台，推广节能环保技术，抢占技术制高点。
    万科研究中心1999年成立，已经作了一些工作。突出点在2007年，万科产业化基地项目。2006年我们成立万科产业化基地，在这个过程中，我们在上海完成20、21号楼的建设，同时我们获得国家住宅产业化基地称号。到今年年底，最后一个楼是北京B3/B4楼，2009年12月底进行交付，交付的情况比较好。
    （PPT演示）
    这张图片是万科于2006年开始建设建筑研发基地，主要应用于主要绿色技术应用：零碳技术、水循环利用体系、可再生材料体系、绿色交通体系。
    这是2007万科集团工业化研发基地被国家建设部评为“国家住宅产业化基地”的照片。
    2007年上海万科新里程20/21工业化住宅楼开工，成为全国第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼,该楼已于2008年6月底入住。
    自2007年5月正式装配以来，现场施工质量大为提高，施工工期缩短近三分之一，并且现场建筑垃圾明显减少，符合国家大力提倡的绿色环保节能建筑。是我国商品住宅建造方式上的一次突破性尝试，为今后大规模的推广积累了宝贵的经验。
    这个是万科首个零排放住宅。在这个项目中，在夏天使用的制冷能耗中，这栋楼的建筑能耗将下降80%以上。碳排放量从每年40千克/平降低到10千克/平。剩下的每年10千克/平二氧化碳将通过自身生产的可持续能源注销，基本可以实现零碳排放的目标。
    这是万科做的上海世博会万科馆，它采用了几个方面的技术：自然材料：秸秆板将秸杆中含有的CO2固化；自然采光：圆筒及中庭顶部留有采光天窗；自然降温：建筑周边的水池不仅是景观需要，水的蒸发可降低进入室内空气的温度。水池的水将使用从屋顶收集的雨水。在室外等候区和中庭，则设置了人工造雾降温设施；自然通风：应用了风压、热压两套自然通风系统，在大多数筒状建筑屋面安装了数量不等的无动力自然通风器（涡轮通风器），靠自然风无动力运行抽出室内空气。万科是按照“清净自然”的理念来做。
    中国去年11月26日正式对外宣布控制温室气体排放的行动目标，决定到2020年GDP二氧化碳排放比2005年下降40-45%，这是对产业化的促进。
    （PPT演示）
    这是万科2010年推进计划。现在分几个区域，把目标制定下来了。
    2008年年初，我们开始做实验楼， 在实验楼之前我们做了大量的结构建筑，我们做了预制实验和预制的拼装实验。
    这是当时成立榆构研发中心的照片。
    我们装配式的楼板，吊装之前是这样的。这张照片显示的是在工厂里面，直接在工厂做完，拉到现场。
    2009年5月11日， 北京市住宅产业化试点工程授牌仪式隆重举行，B3/B4楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”。
    这是当时销售的一些情况。因为这个楼在建设过程中，很多人看到过这个产品，买的人有一半是我们行业内的人来买的。
    这是当时结构封顶的情况，窗户还没有装，装窗户后来非常快。
    通过这个对比，我们当时对它的能耗和物耗作了统计结果，我们采用了比较笨的办法来做，同样是两栋楼，一个是传统方式，一个是工业化的方法来做，根据两个对比测试出来，节能比较明显，比如垃圾量来说节省40%多，水耗节省了19%，能源消耗方面很明显。
    2009年北京万科假日风景B3/B4楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”，与会各级政府领导、业内专家对该工程的意义给予了极大的支持与肯定。
    这是北京市建委来指导我们工作，建设部部长姜伟新参观万科北京工业化样板间。
    这是去年年底给业主发入住钥匙的情况。
    在这个基础上，我们在下一步这个工作要继续推进，我们还要做产品的升级，提高产业化的比率。
    这是现场的情况。
    科委把这个工作作为2010年的项目进行立项。
    这是中粮万科假日风景D1/D8工业化楼奠基仪式。
    住宅产业化万科虽然做的时间比较长，但总的来说是很粗的东西，希望各位专家多提指导性的意见，帮助我们一起成长！谢谢大家！

    【主持人】：感谢秦总的介绍。在这里，我也想简单介绍一下人居会客厅，这是人居委整合自身和行业的资源优势，全新打造的行业沟通平台，因此我们的特点是强调对话和交流，接下来了，我们进入自由对话讨论时间，有请我们人居会客厅的金牌主持，开总主持。

中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长 开  彦

    【开  彦】：今天是万科的力量把我们都召集在一起，今天来参会的人面非常广。万科刚才说搞一个联盟，实际上今天到场的所有行业的人都在。 今天从大到小的问题都可以问，秦总是负责北京这块的总工程师，我们有问题都可以找他。
    我们谈一下，特别是房地产商这一块，这跟房地产有多大关系？在座的有很多房地产商，房地产商跟我们有没有关系？
    刚才秦总说万科做了很多东西，希望通过会议把它点出来。我们这里有专门搞模数的，林琳正在编模数标准。今天很难得，我们凑在一起来说，在座的还有孙克放、薛峰，他们是中国房地产研究会，去年成立了一个住宅产业发展和技术委员会，这两位一位是秘书长，一位是副秘书长，我们一起来讨论这件事。我们今天的目的是通过这个会使人了解什么叫住宅产业化和么集成住宅？
    上个礼拜四我们开了一次三十多人的会议，那次会议基本上解决了什么叫住宅产业化，什么叫集成住宅。今天很多人是新来的，关于集成住宅大家认为这种提法比较好，所谓集成住宅，就是通过工厂生产，把各种部件材料准备好，拿到现场后，通过组装的方法来建设。刚才大家在现场看到万科的项目，现在是一个完整的样板间，它是通过组装件，通过集成的方法进行生产，包括它的结构部件，内装部件，阳台栏杆、厨具都是集成的方法做的。
    那天我说集成是比较合理的，特别是针对中国的方法，是比较妥当的办法。过去叫预制化，叫装配化，现在提集成化我觉得更合理，更有利与推进住宅产业化的进程。这块如果不明白，我们还可以提出。
    那天还提出集成住宅的概念，主要是SI的概念。S是结构体系，这个结构体系的任务提供模数化、标准化的装配空间，能够容纳部品部件；I是内装（精装修的材料）。有了结构的支撑体和内装的组合件，我们整体通过现场的安装能达到。通过这样的做法使得效率很高，速度很快，成本可以降低，质量可以保障，好处很多。所以目前已经形成一种态势，很多部门、地方都在做这件事情。那天我介绍广东深圳政府在带动这个；上海也在启动，而且他们已经做了标准；南京也在做；安徽也做得相当不错。北京地区今年要做50万平米，明年100万平米以上，所以这个态势形成我们要研究住宅产业化是怎么回事，给房地产的发展带来什么东西。
    今天是我们人居会客厅的第二次；第三次是雅世公寓，他们现场也有样板间；第四次结合北京市今年要做50万平米，他们在这方面有一个发展的计划，他们也立了一些项目，正在标准院做，这样我们听一下北京市和以后的发展计划，他们打算怎么做。我们也利用这个机会听听他们的介绍，我们做一个综合性的讨论，做一个小节，对方向性和北京市的总评论。这四次活动，如果大家有兴趣可以跟随我们一起，参加这些活动，目的就是通过这些活动提高我们对住宅产业化的认识和将来的行动。

麦克斯特建筑材料（北京）有限公司业务拓展总监 吴  限

    【吴  限】：大家好！我做了很多年低碳方面的工作，在此首先感谢万科给我们这个机会，感谢人居委给我们这个机会。我想给秦总提一个问题，刚才您提到在深圳有一个示范项目，可以达到低碳，尤其是夏季能耗减少了80%，我想问您一下，您这个数据通过什么实现的？

    【秦  珩】：我说一下这个项目我没有参与，它是我们深圳公司所做的事情，外保温做了。零碳并不是完全的零碳，通过补充的手段来做的。

中国建设报中国住房周刊记者 付灿华

    【付灿华】：想问秦总一个问题，我们了解到接下来北京有一个项目长阳畔岛（音）在房山，我们看到B3/B4楼，B3/B4这个项目作为一个试点，现在只有B3/B4这两栋楼进行实验，我想问的是，将来长阳畔岛有什么大的计划？

    【秦  珩】：这个产品肯定会升级。这个项目不一定是试点工程，它按照市政府的要求，总结一点，推广一点。

    【付灿华】：比重更多一些，更成熟一些？

    【秦  珩】：我们会增加成熟的技术。

    【中国人居环境网记者】：万科这么多年坚持住宅产业化，您觉得这个工作给企业带来最大的效益是什么？现阶段遇到的困难是什么？

    【秦  珩】：对企业的话来说比较长，现在我们谈产业化，谈绿色是近两年提出的概念，但是万科从1999年开始做，在2008年的时候万科提出要把自己打造成“卓越的绿色企业”这个概念是在很早以前提出的。
    万科这个工作是一步步做出来的。当时的出发点两个概念：一个是企业效益；一个是社会效益。产业化的社会效益大家谈的比较多。万科作为负责任的企业来说，到一定经营规模以后，传统的建造模式已经适应不了万科的发展，我们在几年前销售额一、两百亿，现在五、六百亿，我们以后想达到一千亿，到一千亿必须要突破传统的模式才能达到的。我们10年前开发的房子，如果还有质量问题，如果这个量不断积累的情况下，万科到底是维修企业还是开发企业，这个说不清楚了。在这种情况下，这么大的规模，我们怎么解决了，产业化是我们解决的方案，通过现场传统的做法做不到的情况下我们工厂化，工厂化控制精度很容易做到的。在这里面，我们控制精度是毫米，我们基本上可以做到两毫米的精准度。后期的维修成本巨大，我们有一个极端的例子，10年前开发的房子，过了10年后不断维修，等于10年前的房子没有挣钱，作为房地产企业来说这样是不可发展的。
    第二个出发点来说，如果做到一千亿必须解决标准化的问题，如果还是个性化的问题，产品如果不能大量复制，那么企业是一个灾难。作为一个企业的效益来说和社会效益是契合在一起的，所以出现了目前的情况，现在我们在加速推进这件事情。谢谢大家！

    【开  彦】：根据秦总说我想提几个问题。 第一，你刚才说的标准化问题，标准化你怎么体现，用在什么地方？ 第二，万科十年的产业化做完了的体会是什么？比如王石提出“像生产汽车一样生产住宅”这个点达到什么程度？ 第三，标准化是怎么做的？

    【秦  珩】：目前我们的发展在路上，而且是在起步阶段，非常不成熟。目前我们感觉到最大的问题没有形成一个产业链，还没有形成产业链是非常重要的问题，从技术角度来说这是非常大的障碍，如果不解决标准化问题，很难形成产业链，这是我们感到最大的问题。从技术储备上来说，作为开发企业来说做这个事情很吃力。标准化如果想上规模的话，这是非常大的问题。
   
      【开  彦】：万科做得相当辛苦。刚才说到产业链的事情。上次我到深圳考察过，到万科的研究基地去过，我理解万科是一个核心的企业，核心企业在它的周围有两层，一层是研究机构、设计机构附带圈；另外一层是部品（设备、材料、物流、）都在一起，万科提出要求，满足万科的要求就进来。在万科周围形成一个小产业链。现在这种小产业链对万科讲起来它的选择性有限，对供应链本身受它限制，因为对他提出要求，对他的产品进行重新生产，重新安排，因为万科有集成化的要求，所以这样造成两方面都辛苦。万科的研究机构有一千多人，所以他一路做来非常辛苦。通过目前的集成住宅做的过程中，万科定位很高，是站在国际级来运作企业水平上来做的。万科目前所做的产业化，对他的企业已经发生效益了吗？我认为还不够，实际上还没有体现出来，通过以后再发展把效益达到王石定的目标。在这个过程中，一方面感觉到做的很辛苦，很累，但是目标非常坚定，王石说几年之内全部做成产业化的东西，装修成现在开始全部做精装修。做的很辛苦，前途很光明。我们在座很多开发商感受怎么样，万科的东西我们能否学，我们如何发展，这是非常重要的问题。

住房和城乡建设部住宅产业化促进中心总工程师 孙克放

     【孙克放】：万科第一个房子我去了，我觉得万科是非常有责任的公司。我们今天看到这种工业化住宅，在万科研发的基础上，中国建设科学研究院帮他做体系，包括施工单位，还有装修单位，这说明什么问题呢？产业化最后的结局是：由这么多企业形成的问题。我们原来讲产业化带动多少个产业。今天我们讲住房是多少个产业支持这个房子。万科现在承担什么责任呢？它是很负责任的公司，它不应该是造房，万科承担了它本身不应该做的事情，所以它是负责任的公司，它是卖房子的公司，但是它来造房子。
    刚才开总讲的非常对，它走的非常艰辛的路子，一个开发单位把产业链锁起来的事情，他们带头大大推动了中国的产业，这是难能可贵的。至于现在说存在的技术问题是不可避免的，现在万科在上海、北京两地以外没有完全推，在二线城市、三线城市不可能推这个。万科在住宅产业化方面非常有贡献。如果用这样的方式来生产住宅，有人会说，所有的房子这么复杂是不是都可以这样干？我们回去看一下，香港的标准式公物的房子，40%都是用工业化生产的。我们中国目前为止，我第一次去万科的时候万科连预制厂都找不到，在深圳的土地上，去生产完。到今天为止北京市没有一个像榆构这样的企业做预制构建。这说明什么呢？说明我们现在的施工企业还是错乱的状态中。
    前天我们跟石景山房地产开发公司谈这个事情，我说你们为什么不做预制构建呢？他说我们预制厂一共四个，原来北京第二构建厂现在都不存在了。所以万科以毫米计算的工厂他找不到，万科相当不容易。
    刚才秦总讲了工业化生产克服工程质量。我看了万科副总的一篇文章，他说万科的物业管理公司每年由于质量问题的维修费是三千万，这个数我不知道是否准确？都是由于质量问题造成的。但是如果用工业化生产的方式大量消减这方面的费用，而且可以延长住宅的寿命，所以我觉得这是能够看到的东西。我们还不能看到的东西，就是这个小本上写的东西：用工业化生产和传统生产的差多少，几乎每个地方差了80%。从低碳的概念来说，工业化是我们必须要干的事情，这么多年万科走的路子是我们房地产开发公司应该做的路子。
    我们搞这么多年产业化，包括住宅中心，有好多人问我说你们干什么，这十年你们干了什么？中国的产业化与经济发展有关系。我们研究了日本提出的产业化，他们是80年代初期时候提出的。今天我们看看一线城市，北京、上海、深圳，都进入人均一万美金的指标，鄂尔多斯人均一万六千美金指标，这种情况下我们完全可以把产业化的速度提高。原来不能实现的我们现在可以实现，因为经济水平达到了。日本当时怎么提出的？日本当时汽车产业化、电视产业化，他们提出说都提出产业化为什么不把两三层楼产业化呢？后面他们就把楼产业化了。日本最快的房子48小时把结构做好，装修完半个月就可以入住了。
    万科写着把工期缩短20%多。二线城市进入五千美金，所以今天找房地产，为什么说房价卖这么高？他的量必须放量，只要这个国家超过五千美金，购买力一下子上去了。所以在这种情况下怎么盖好房子，一万美金的城市里面完全可以朝着万科的路走，水平应该到了。很多地方在找这样的施工单位，来支持地产。产业化的形成需要所有的制造业，包括产品、部品、施工单位来支持产业，这个产业才能提速，才能满足现在人居的需求，一个是“量”的需求，一个是“质”的需求。

    【开  彦】：那你说我们下一步应该怎么走？

中国建筑标准设计研究院原总工程师  马韵玉