会议现场

 时 间：2012年5月21日（下午）
地 点：梁开建筑设计事务所大会议室
主 题：老年住区模式及规划设计要点
主讲人：开彦（中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长）

活动背景：
       中国人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势。目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的 19%。 由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。
       作为规划、建筑设计师，面对住宅区规划设计中人口老龄化问题，将如何按照老年人的生理、心理和社会特征来规划和建设属于 他们的居住环境？充分弥补年老者减退或丧失的各种机能，改善当前居住环境中存在的种种缺陷和不足，创造适合老年人生活的住区环境。
       本期中国人居会客厅特邀365备用网址2017老年住区委员会顾问、人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦先生，以上海亲和源老年公寓项目为例，从老年住区 规划设计应体现的功能特点上进行了分析讲解，并与设计师共同讨论了人在老年后，由于生活结构发生了重大转折，从而对居住条件、住区环境、城市社会等方面提 出了新的要求。因此，在老龄化社会中，“以人为本”的住宅区规划设计理念需要重新定位，最大限度地满足老年人的生活要求。

      【开  彦】：在居民区里怎么做老年？我认为可以在居民区做的套间里面取出一部分，按照比较理想的做法来做。看看这个形式是否可行？如果可行我们把它装入普通的居民楼里面去。大家一起来讨论，怎么把它装到里头去？如果这个楼是18层，我们能不能取出2层来做老年项目，这个可以放在楼底下，1层、2层；也可以放到楼上去，楼顶上的17层、18层，看看怎么做合适。除了这以外，在普通的住宅里面，我们也做一点老年的，比如说无障碍，一进门以后里面全部是无障碍的。老年的套间里头做一点门，门比较大，将来适合轮椅来回转。有些适合老年的东西在普通住宅里面也可以体现几样进去。
      除此以外，能不能做点邻居型的，大小套的套型；还可以做合住型的，一个门进去以后老年人住的房子跟青年人住的房子，通过一个门就可以打通的，这样一个套型进去。这两个套型如果做进去，在普通住宅里面也可以有一个说法。这个都可以实施的，除了这个以外在规划里面全部做成无障碍的。老年人的槛超过2公分，轮椅就不太方便，所以不能保留台阶。

（ppt演示——上海亲和源老年公寓项目）

      我们现在看到的这个是比较理想的，这是我在上海开会期间住的亲和源的单元楼。那个楼叫老年度假宾馆，老头老太太带着孩子在这里住上5-10天。除了这个度假概念，可以约很多老同学、老同事，大家一起住在这儿，团聚一下。

      这就是做的一个套型。这是户门，户门是两开的，这个门和这个门总的宽度有1米-1.2米，这里面有一个把手。
这个地方是玄关，玄关小一点。这个是出去时候的一个开关。
      厨房是没有门的，是一个斜角，在上面的装修修了角。它的厨房带着凹把似的东西。
      外面跟走道联系的廊，窗子可以打开的，里外老年人可以交流。这个从设计理念来讲还是比较好的。
      这是卫生间、厨房、吊柜。进来以后这边是一个餐桌。
      进来是一个卫生间，卫生间面积进来并不小，大家注意看里面一个台阶没有，里面就三样东西：化妆、洗澡、浴盆，没有分割。不分割的好处就是：一很宽敞；二用的时候不拐弯。如果老人有什么事儿进去帮助很方便。
      这里是淋浴，淋浴是靠拉帘子来解决的。拉帘子看似比较简单，但是我认为这里的拉帘子很好，因为平时可以拉开，有事儿可以帮助。
      地底下这块是一个流水槽，外面又有一个流水槽，水不往外流。
      当然必须有扶手，扶手是老年人必须要的东西。一般包括水平的一段，竖向的一段；竖向的是为了起来；横向的是平稳。一般有一张浴凳，坐在那儿洗澡，因为老年人站不住。
      这是我第一天去的时候拍的，阳台和卧室之间的关系。阳台就是晒太阳的地方，可以在外面坐一坐，看看报纸。在这个地方一般来讲可以放点花草，这边是洗衣机，这边放了一些拖布盆。
      刚才看的是浴室，这边是户门，这边是餐桌，这边是厨房。现在是旅馆了，所以布置了一些看电视的地方，写字、化妆的地方。这块板是扣进去的，要化妆的时候拉开就是一个镜子，可以在这个地方化妆。
      这边进去是一个卧室，通过一个很直的直走道过来的，这个也是老年人特点。这里看大家说没有起居，在厨房这里有两个座位的小沙发，如果是看电视可以在这里看。看到这个套型，我想起我曾经看过台湾人做的规划设计，这个户门外面就有一条长走道，长走道是老年建筑非常重要的特点。为什么？因为长走道可以使老年人直接互相交流，台湾人设计的房子这是一个玄关，玄关旁边摆了两张沙发，沙发旁边就是一个电视，挨着就是窗。在走道边上搁了一个起居室看电视的地方。后来我问他在走道边上搁一个起居厅，不怕吵吗，也没有私密性了？台湾人说不是的，老年人最喜欢的是交往、交流。他把客厅放到北面了，而且是放在过道边上。这样的情况跟一般的设计不一样，像我们设计将客厅一定要放在南面朝阳的地方，能够晒到太阳的地方，安静的地方。他说老年人的住宅很有特点，跟邻里的交往关系很重要。老年人在里面各种各样的走道不能拐弯，要直，这样行动方便，这都是老年住宅的一些特点。
      这张图片显示的是到外面来了，外面是一个长走道，墙上面有扶手，这里的扶手设了两根。有专家说两根没有必要，一根就够了。但为什么是两根呢？认为在底下的一根是给轮椅用的，实际上他已经坐在轮椅上了，所以不需要这个。

      这个是电梯间，一部电梯联系一个长走道，长走道它带有弧形，弯的，整个楼是弧形的。电梯边上突出了两个空地，空地两边放置了沙发，这个空地正好给了老年人交往、交流的空间。
      这个地方是它的户门，两个户门做在一起，整个往后退，退五、六十公分，形成一个空间。这样看可以放一个坐凳，可以在这儿休息、交流。有时候放张桌子在外面，在外面打牌，所以走道对老年人是非常重要的。走道非常宽，有两米左右，这都是老年人必备的特征。
      这就是户里扶手的栏杆，扶着以后可以往外看看。
      有七层的楼和九层的楼。这个楼一格就是一个阳台，一个阳台就是一户。这个单元比较大一点，有的小一点，大小分的不一样。
      八、九栋楼，所有的底层都拿出来做公共活动。它叫会所，把它分散了，也可以叫做总会所，每栋楼不一样，这是体操房，那是图书馆，那是练字画的。
这个就是入口，边上坐了一个露天的平台，有几把伞撑在这儿可以坐坐，看看。
      另外一个特点就是在户外，户外所有的都用长廊来联系，通过廊可以到每一栋楼里面去。沿着长廊有些水，是这样的空间。全部是用廊联系起来的。每一个都是一个单元。
      这是入口，这边可以推着车上去，两边是台阶。
      这是外面的单元门状况，两扇门必要的时候可以把它打开。
      这个就是厨房的窗户。
      这个是电话线的连接线。这是线路，一个防火的设备，搁了几个灭火器。这个是应急灯。
      这是一个接待站，每栋楼都有一个护士站（护理站）。

      这是无障碍设计，整个都是无障碍的。
      这就是走道。
      这个2号楼底下是花友社和聊天室，可以喝喝茶，聊聊天。
      这个是个迷你的高尔夫球场，推推杆，每个之间都有不同的内容。

      这个是跳操房。
      在外面有半个篮球场，是个圆的。有个大的门球场，用玻璃罩盖起来了，冬天可以在里面做老年的门球。
      这是另外一个楼底下的护士站，边上可以坐下来休息、聊天的。
      这上面的东西都是老人的作品。
      这是从外面进去的入口部分，两边台阶，中间坡道。
      这个是研究摄影、研究书法。
      这是卫生间，在大堂旁边。

      这个是食堂——养生餐厅。
      他们的标语叫做——“养老改变生活”。后来我说为什么不叫“养老创新生活”，亦或“亲和源孝行天下”。
      这个是厨房的地方。
      这是拿饭的窗口。
      这是服务员。
      这个餐厅比较简单，我问他们吃饭人多吗？他们说两、三百人。
      大概有一百多亩地，做了八百套房，现在卖出去四百套。

      这是一个监护公寓，底下是医院，上面住的是监护老人。这个楼比较高一点。外面是外墙，这里有个门老人可以直接进出，外面的老人也可以到这儿看病。底下两层是医院，上面开始是监护老人，有些重病的也住在上面。为什么把重病放在最上面呢？不希望不太好的姿态，不好的形象，被其它人看见，把他们放上去，可以减少对其它人的心态问题。
      这个是挂号的地方，进来大厅是挂号处，前面是可以休息的地方。
      这些人是志愿者，来帮助护理。这些人也都是健康老人，去了以后他们热情的看你有什么需要，询问你。
      从厅里面进去往左走是一个诊所，医生待的地方，内科、外科；往左边是拿药的地方，X光的地方，化验的地方。一般的老年病都能看，但是动手术还不行。遇到疑难的地方赶快转出去了。比如说医院不要的人，活不了半年、一年到这儿来。
      在这个地方挑空了两层，上面还是医疗机构。
      这个医生跟我聊了半天，把整个医院的医疗水平，医疗状况说了说。
      这个从走道里面看过去，老人等着看病。
      这个是志愿者服务处。
      他们做了很多小玩意儿，做了很多画册，你愿意拿就可以拿走。
      这个到了楼上，楼上每一层都有护士站。对面就是电梯，这边是休息的地方，这里还是很热闹。
      这个人就是志愿者，后来我跟她一起聊了一会儿，跟她一起合影了。
      这个是配餐中心、儿童游戏场、南大门、景观带，每一个墙边上都是这样一个标识物。
      这是到了一个水池，两个老人在那儿钓鱼。
      这个是看的样板间。这是个卧室，卧室边上就是卫生间的门，门是推拉的，这个卫生间的门开着不避讳卧室，直接跟卧室联系起来，这个跟老年人的生理有关系，因为老年人晚上起来多，起来以后很方便就到卫生间了。
      这是个卧室，边上就是起居室，几个简单的沙发，沙发对面就是电视，电视可以这边，调过头来就是睡觉的时候看的。这个是一个房间，一个房间来回转，来回通的，晚上就是老头、老太太两个人，通的没关系，这样的起居厅不用很大就可以满足了。整个房间并不大，也就是50米左右。
      出去以后就是厨房，这是玄关、门。是一个敞开式的厨房，厨房面积要小，卫生间要大。为什么厨房要小呢？因为老年人到那时候不愿意做饭了，做饭很费事，要做，还要洗，还要倒垃圾，太麻烦了，最好不做饭，既然不做饭厨房就可以小，小到1.2米，1.5米的厨房。电磁炉底下就是一个小冰柜，上面就是电磁灶，再上面是微波炉，这边就是水池。他这个还算比较大的，但是一般可以简单一些，烧烧开水，热热汤。
      这个是起居的地方跟阳台的一个关系。
      老年人坐的沙发要硬，不要软，高度要稍微高一点。
      这套是比较大的，这个房间从起居看起来跟普通住宅差不多。有两个卧室，这边是一个卧室靠门来联系的，这边也是个阳台，从外立面看起来它比较宽。这个是连接起居的，这边是直接连接卫生间的。往这边照有一个挑窗。这个是卧室，这边是跟起居联系在一起的，这边是跟小卧室联在一起，两面都是通的，老年人特别讲究通畅。像一般的起居厅避讳卫生间朝着起居厅，但是对老年人不需要太隐讳。
      这就是卫生间，这边是通到卧室的。这边是洗衣机。这中间是洗澡、上厕所，都是在一大间里头完成的。
      这是小卧室。
      这个是玄关，这个玄关规模做的比较大，连着走道。这个椅子，我去了以后把它翻下来的，它可以翻起来贴着墙，我去为了照相把它放下了。可以坐着换鞋。
      这个就是休息厅，走道边上的休息廊。
      这个是景观。这块石头像大乌龟，乌龟象征着长寿。
      这张是总图，我住的这个楼是这儿，叫1号楼。边上停了很多车。这是一个总会所，前面一个广场可以对外进行服务，服务内容很多、健身、游泳，有六层楼高。六楼是开会的会场，可以坐四百人。
      这是水系，里面不走车。
      这是门口的一些状况。
      这是会所的入口大厅。
      这边是游泳池，里面没有很好的去参观。
      这是一个接待站。
      食堂包给社会，家政服务包出去，园林也包出去，据他介绍包出去省钱，而且做的好，估计这个会所也是包出去的。
      养老一般做法是这样的，有一块地做规划，像我们现在做的也是这样，拿一块地，想做老年的东西，老年的东西交给规划设计来做，做完了以后拿去经营，我们现在走的路还是这条路。但是应该看当地的需求量，能不能接受这些东西；第二，根据这一形态，要做成什么样的产品（高档的、中档的、家居的、集体的），形态问题要研究，怎么样来适合需求。研究这个以后看看怎么运营，怎么去管理，怎么做服务。这些都研究好以后，最后才做规划。前面等于是调查、策划，把产品形态做好了，再去做设计。要把应对当地的需求，研究它的产品怎么适合这些人群，怎么去管理，怎么去运营，这是很重要的。
      这个他提出的市场调研，调研放在第一位。产品的定位，要突出它的特点，不是说做的一模一样，要有差异化，精打细算把这个东西做的实用，能够挣钱。然后，要提高市场的卖价，卖出去就是好东西。如果入住率很低就失败了，这是他的逻辑。
      这个是加拿大的一个人做的，先把事情想明白了，怎么挣钱，然后开展调研。我们对产品、模式、营销方式，事先有一个考量，然后找运营的团队、管理团队、人才团队。人才是第一位。没有人做不好。做老年地产把房子盖起来是一个关键，但是管理更重要，服务更重要，有时候讲服务比盖房子更加重要。所以做老年项目不同于普通的房地产，需要大量的社会合作来完成的。中国目前的状况不具备这个，所以做的比较艰难，启动起来比较难也是这个原因。
      房地产商是亲和源来策划，来做，来完成的，怎么管理都是他们的，他们已经积累了很多经验。但是具体做的时候家政是包给家政公司的，家政公司专门培养了一些人为老年人服务。食堂包出去了，医疗包出去了，能包的都包出去。他算下一笔帐划算，还是依靠社会力量做。亲和源又做投资，有机会找到地还要做。第二，他现在主要做管理，帮别人做策划，如果你要做老年项目，他帮忙做策划，因为他细部做得很好。他现在承接策划，北京的万科“幸福汇”就是他承接的。
      这个老年小区很大的特点就是有比较大规模的绿地，便于老人散步。有些公共设施都放在中心，边上一个组团一个组团来做，这样的一个结构。希望有一个大花园，这个花园规模要大，都是通廊式的。这样一组有一些要变成公共服务的，为这个组团来服务的公共设施，或者这个组团当中有一块公共设施。一个组团里面有一个小的食堂、护理站、小的门球场，这些东西都能够配套，用起来方便。
      这个挺怪的，中间是一个交通单元，围着这个做了很多老年单元，围合的合院，这样做。
      这个居民组有100户-200户，来围合空间。
      中间是一个服务的东西，设施、居住、交流、医疗、上门服务、家政服务。我就介绍到这儿了，谢谢大家！