[中房研协]杭州重启限购,警示意义大于实效

  • [城 市]:全国
  • [发布时间]:2016-09-21
  • [报告类型]:市场报告
  • [发布机构]:中房研协
  • [关 键 词]: 杭州,限购

报告内容

??时隔两年 杭州重启限购

??继今年的“房价四小龙”苏州、厦门、合肥、南京等热点二线城市先后出台楼市调控政策之后,杭州也伸出了调控之手。9月18日,杭州市住房保障和房产管理局公布了《杭州部分区域实施限购政策》,宣布自9月19日起实施住房限购,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。新政明确了限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区,不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。限购时间明确,新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

??此次是杭州放开限购两年后,重启限购政策。2014年7月29日,实施了4年多限购限贷的杭州开始放开住房限购,1个月之后的8月29日,杭州全面取消限购政策。杭州住房保障和房产管理局称,9月18日重启限购政策是“结合杭州房地产市场实际情况,目的为促进房地产市场平稳健康发展”。

??杭州重启限购背后原因是楼市的持续火爆

??此次政策调控带有很明显的苏州政策痕迹,尤其是从收紧政策的着眼点看,主要是针对外来人口的二套购房进行的收紧。这也说明,针对外来的非自住的需求,杭州此次进行了积极的政策管控。从大趋势看,这会带来杭州房地产市场后续部分需求的萎缩,利好市场的稳定。

??从目前二线城市来看,涉及限购政策的主要是苏州和厦门。G20之后,杭州为何这么“迅雷不及掩耳之势”,加入限购城市名单?

??当下整个市场的形势是一线城市和部分二线城市大幅度上涨,甚至暴涨,又恰逢G20对杭州城市的宣传叠加作用,在大量的外地投资购房需求向杭州外溢的背景下,官方紧急出台这一政策。

??杭州重启限购,更关键的原因是杭州楼市的持续火爆。政府重启限购原因有三:第一是房价涨太快,供需失衡;第二是外地购房者的比重非常大,投资投机过剩;第三是G20让外界对杭州的定位出现了变化。

??根据国家统计局发布的2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,杭州房价8月份环比涨幅3.3%,同比去年上涨22.2%,尤为值得一提的是,杭州房价已经连续17个月环比上涨。

??与此同时,高溢价地块频出。杭州2016年成交的土地中,单宗土地超过10亿的地块达33宗,占到全国接近10%,其中溢价率超过100%的地块达7宗,溢价率超过50%的达21宗,数量在全国都属于前列。年内土地出让金达1089亿,同比上涨210%。

??作为全国楼市的风向标,杭州的风吹草动牵动着全国购房者的目光。G20顺利召开后,杭州对投资者的吸引力达到了一个新的高度,杭州楼市的关键字眼变成了“抢房”和“涨价”。 成交量的暴涨带来供求关系的失衡。

??易居中国(企业)CEO丁祖昱认为,无论是2008年的危机、还是2011年的危机,甚至于2014年德信北海公园的全国第一降,杭州之于全国的风向标作用十分明显。2016年上半年,杭州市新建商品房共成交11.3万套,较2015年上半年增加了76.5%,上半年成交总面积1172.6万平方米,总金额1830.2亿元,均为半年度成交历史最高值。截止8月底,杭州市新建商品房成交突破15万套,已经创下历史新高。因此,楼市调整将是一个必然行为。

??新政出台警示意义更大,实际影响甚微

??在浙报传媒地产研究院院长丁建刚看来,杭州市的限购政策可以理解。第一,市场若急剧升温则有可能失控。第二,这一限购政策并非如2011年对外地人的禁购政策,而是外地人可以购买一套,限制投资性的多套。这一政策出台后,对市场会有适度降温的作用。但未来杭州市场的走势,仍不仅仅取决于杭州市场,而是要看全国一线城市和部分二线城市的形势发展。要看货币政策和其他政策的变化。

??杭州售房研究院院长方张接认为,近期杭州房价上涨明显,但无论是与过去几年的纵向比还是与长三角其它城市的横向比,涨幅尚在可控范围。因此,这次出台的政策一方面反应及时,另一方面还是相对温和,更多地释放了政府促进市场健康稳定发展的意志和信号,也留出未来进一步政策操作的空间。在今年来杭购房的外来购房群体当中,74.6%的人购买了一套,25.4%左右的外来购房者购买了两套及两套以上的商品住房,因此,就短期的实际影响而言,对市场的冲击不会太大。

??总结:杭州的限购政策实际影响微弱,如果信贷不收紧,这一政策很快将被市场消化。未来除了进一步收紧限购政策之外,还必须采取有效措施,降低购房者的恐慌,比如增加充足的土地供应,给市场以平稳预期。信贷政策也不能只投入到房地产,要有政策约束信贷进入实体经济。