[中信建投]居民加杠杆 这个负担不甜蜜

??居民购房杠杆的国际比较。

??居民部门的整体杠杆:虽然我国居民仍有加杠杆的空间,但需要警惕居民杠杆的短期快速攀升:1、居民杠杆率增速超过美国当年同期水平:我国居民杠杆率2004-2015年的年均复合增速为8%,杠杆率从18%升至40%,美国杠杆率类似区间年均增速为6%;2、边际杠杆增速3年翻倍:我们推算的16年上半年中国交易杠杆率约49%,较2013年水平接近翻倍;3、收入增长跟不上房贷增长:我国房贷收入比从30%上升到48%的水平的时间比美国更短,2009-2015年中国个人房贷余额、居民部门可支配收入年均复合增速分别为20%、12%。购房杠杆比例:无论是交易杠杆率还是平均贷款成数,中国目前购房杠杆比例均接近英国泡沫前水平,16年上半年分别为49%、59%,考虑各国购房首付政策的差异性,相较美国,我们认为英国数据的借鉴意义更大(英国、美国平均首付比例分别为36%、15%),继续提升空间有限。

??居民按揭负担比国际比较。

??对于一个国家的居民购房按揭负担比,有总量测算和典型家庭情景测算两种测算方法。由于典型情景测算法下按揭偿还额和家庭收入更加匹配,其计算得出的按揭负担比更具代表性。据我们测算,中国15年、16年上半年按揭负担比分别为23.5%、29.9%,采用全国中高档收入水平进行测算的结果分别是18.3%、23.4%,已经接近甚至超过日本、美国、英国等国峰值。

??全球城市购房杠杆比较。

??国际比较:在购房杠杆比例上,深圳为国内一线城市中最高,16年上半年交易杠杆率、平均贷款成数均在65%左右,北京上半年平均贷款成数51%,与香港目前水平持平,上海贷款成数约55%左右,接近近年纽约水平,从按揭负担比来看,京沪深已经位于全球前列,16年上半年按揭负担比分别为76%、71%、122%(按照一二手房整体均价计算),超越纽约、旧金山、伦敦等国际都市。国内比较:我们选取了24个重点城市(人均建筑面积等数据可得)进行按揭负担比测算,其中深圳按揭负担比位居全国首位,24个城市中有13个城市按揭负担比超过40%的红线。由于这轮二线城市的价格快速攀升,我们观察到很多二线城市的按揭负担比已经跨越40%红线,比如南京、苏州、合肥、郑州等,居民购房压力正在显现,而我们跟踪的相对购房压力较低的城市大多位于中西部或者东北等区域,如重庆、西安、哈尔滨等,但是值得警惕的是,如果重点一二线城市的热度继续向更多城市蔓延,不排除更多城市购房压力也会突破红线。