[中房研协]开发企业反周期拿地热情高，商办限购依然有空子可钻

??导读：3月26日晚，史上最严商办调控政策出台。新政执行3天时间里，北京商办成交由此前一周2333套销量，跌至仅售3套。此外限购政策也在不断打补丁，在这种情况下然而，房企拿地本应更加谨慎，但令业内惊讶的是，如此冰冷的市场并未阻止开发商拿地热情。在最近楼市调控重压下，广州、上海、北京等城市多宗地块成交，在调控后，包括北京等城市，虽然楼市降温，但土地市场特别是优质的住宅地块，成交依然活跃。开发企业反周期拿地特征明显。

??限购条件下，土拍热情不减

??3月29日，广州迎来土地拍卖高峰。位于白云、海珠和增城区的9宗地块遭到数十家房产开发商的激烈争夺。时代地产拿下的海珠地块以55437元/平方米的楼面地价刷新龙湖首开创造的纪录，而增城出让的地块楼面价不断被刷新，站上2万元/平大关，再现“面粉贵过面包”现象。

??上海土地市场也非常火热。3月29日下午，中海地产以19.55亿元拿下一幅宅地，地块楼面价为3.06万元/平方米。同一天上午，在经过激烈竞投后，上海松江区小昆山镇的2宗宅地，最终也被中海地产以总价20.65亿元、10.7亿元一举拿下。

??北京土拍现场激烈程度也不逊色。3月28日下午，密云和台湖的两宗含自住房地块进行现场竞拍，出让总价共33.4亿元。现场气氛激烈，不到10分钟，举牌次数已经超过50轮。最终，经过71轮举牌，天恒击败其他房企，以15.8亿元总价摘得通州区台湖地块，溢价率39.8%。首创以17.5亿元，并配建7.8万平方米的自住房拿下密云地块。

??商办用地虽受严控，但房企抢地依然积极。第一宗朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍被华润招商联合体以22.5亿代价摘得；第二宗朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价摘得；第三宗大兴生物医药基地地块被东亚新华以10.6亿代价摘得。

??截至3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍挂拿地总金额超过3030.63亿，同比2016年同期拿地最多的20大房企合计拿地上涨了75%。不仅是北京，房企在全国范围内抢地都非常积极。

??业内机构统计数据显示，截至3月30日，全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿，同比上涨了59.6%。从全国看武汉等19个城市土地出让金3个月超过百亿。其中，拿地超过百亿的合计13家，碧桂园以411亿元的拿地金额高居榜首，斩获69宗土地，中海地产279亿元拿地金额排第二名，高于保利的272亿和恒大的250亿元。

??房企疯狂拿地的背后

??在北京继续发展的必要性以及自身资产沉淀的需要，或许是促使众多房企“铤而走险”的根源。有许多房企来竞拍商办用地，其实是为了“生存”，无论是北京本地的房企还是全国化布局房企的北京分公司，都要拿地建项目。但是，近年来北京出让纯住宅用地极少，即使是在限购、各种严苛条件限制之下，商业办公用地还是会引起开发商争抢。

??其二，尽管“3·17”之后，北京密集出台楼市调控政策，以抑制房地产市场过快上涨。但是，长期来看，北京等一线城市房地产市场仍较为安全，不过北京拿地的开发商也会考虑安全边际，在成本及利润可控的情况下去拍地。虽然商办用地有诸多的限制，但房企还在大举拿地，主要还是房企自身对资产沉淀的需要。

??其三，2016年房企的回款速度也在不断加快，手中所持的现金增加，在规模争夺激烈的白银时代，房企需不断补充库存，扩充规模，提高市场占有率。据了解，恒大手握3043亿元现金，较2015年的1640亿元大涨85%，恒大方面表示有合适的地块就会出手。碧桂园2016年底公司账面拥有可动用现金余额964.9亿，2017年拿地预算为1500亿元。中海在完成人事调整之下开始积极获取土地参与规模之争，2017年拿地计划金额为1000亿元。从目前情况看，房企拿地金额中有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续重压，将导致未来销售压力巨大。

??未来市场仍有出路，商办限购并非末路

??此次北京出让的三宗地块均附带了一个额外要求，即竞得房企需自持经营至少50%的建筑面积长达20年，叠加已有的单套分割面积不低于500平方米、只能以公司名义购买的条件，如此多的限制之下，拿地房企如何运营才能从中获利？较低的土地成本、可控的开发成本，对于开发商而言，商办的租售比远超相近位置、小业主以市场价购得的住宅，将其开发为类airbnb产品，租金回报亦颇为可观。

??以华润招商联合体摘得的金盏乡603地块为例，整体楼面价24369元/平方米，叠加建安每平方米成本约为3万元，租金仅按4元/平方米/日计算，租售比不过1：250，随着金盏金融商务区的开发，租金收益的增长曲线可以预见。

??另一个方案是，以商办项目为基础，开发商成立资产运营公司，推出资管计划，想购买的小业主交纳部分（如50%）资金后获得相应权重的使用权，剩余资金分期还清。此外，小业主每年交纳少量管理费支付每年0.84%的房产税。双方可约定，一旦政策开放，随时办理产权交割。这样的话，不需要小业主开办公司，也不受限购影响，房产可以自用、出租或转让资管计划的使用权，小业主再次转让变现，也可节省高昂的二手交易税费。对于今后北京商办地块项目的交易走势，尽管已经基本失去了出售的可能，但即使作为持有型物业，商办产品在帮助房企分摊成本方面依然有一定的价值。

??（内容来源：北京商报、中房网、每经网）