[中房研协]一线城市供地分化凸显，土地利用转向存量与增量开发并重

??导读：总量同比增长的同时，一线城市的土地供应状况也出现了分化，在宅地供应方面尤为明显。2017年前8月，北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，而深圳则是2017年宅地零供应。在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求下，一线城市在过去几个月间明显加快了供地节奏，但随着建设用地建设租赁住房、共有产权住房、租赁用地住房等新政策的推出，和城市更新改造的推进，一线城市加大供地的节奏是否还会继续，一线城市土地市场未来将迎来怎样的变化，成为关注的焦点。

??一线城市供地分化显著，深圳宅地零供应

??供地总量同比增长的同时，一线城市的土地供应状况出现了分化，在宅地供应方面尤为明显。2017年前8月，北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，而深圳则是2017年宅地零供应。主要是因为深圳楼市从去年3月份开始盘整，调控压力和土地供给压力相对较小。

??在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳市场，公开拍地往往意味着一次扩储的良机。深圳住宅用地市场供求两端仍交白卷，属近两年来首次。2017年上半年深圳共推出近28宗土地，规划建筑面积264.38万平方米，同比减少8.46%。其中，无推出住宅用地;商办用地累计推出161.56万平方米，同比增长17.06%。今年上半年，深圳共计推出商品住宅面积71.15万平方米，供应面积同比下跌63.97%。未来这种住宅用地冷清局面或将长期存在。

??与其他城市不太一样的是，因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈，深圳的供地正在大幅偏向商办和工业用地。自2010年起，深圳的宅地供应面积逐年减少，2012年后宅地供应更是一直处在超低位水平。按照深圳“十三五”规划要求，到2020年深圳工业用地不低于深圳土地30%，或者说划定了270平方公里的“工业红线”。有人计算：如果去除50%的生态线、30%的工业用地，再扣除医院、学校、公路等配套用地，留给住宅的土地太少了。今年深圳全市将供应建设用地1350公顷，与去年持平。其中居住用地(含商品住房用地和保障性安居工程用地)计划供应218公顷，同比去年计划量上升74.4%。只是，其中100公顷来自城市更新，86公顷来自返还用地，32公顷为新增供应。而这32公顷的新增居住用地中，除去保障性安居工程用地等类别，商品住房用地仅有7公顷。

??在工业用地获得“重视”、城市更新的供应步伐具有较大不确定性的背景下，平衡深圳产业发展与住房需求问题变得极为迫切。第一是对于工业用地的拿地企业适当进行门槛提高，尤其是要引入一些新常态经济欢迎的产业。第二是对当前住宅用地进行改革，包括提高容积率、加快城中村改造等。只有积极增加此类供地，才能真正解决住房用地不足的问题，也有助于真正降低房价。

??土地市场热力稍退，总体供应量降势难改

??数据显示，一线城市前八月累计供应土地1814万平方米，已超过2016年全年2218万平方米的80%，从单月数据来看，8月供地206万平方米，同比微降约5%。

??实际上，这是一线城市供地节奏有所放缓的结果。今年上半年，一线城市共推出土地250宗，推出土地面积1267万平方米，同比增加42%；共成交土地230宗，成交土地面积1135万平方米，同比增加71%。

??长期来看，一线城市受控制人口，和土地资源禀赋等因素影响，总体供应量下降的趋势不会改变。再加上一部分城市开始推出租赁住房用地等其他属性用地，用于出售型商品房的土地供应比例，将会在未来明显下降。

??合理利用存量改造将成为未来土地利用的核心

??9月6日，国土部印发的《意见》明确提出，要探索完善建设用地使用权（地下）出让方式，鼓励工业、仓储、商业等经营性项目合理开发利用地下空间。目前来看，受限于高额开发成本，地下空间的开发利用对土地市场影响有限。但对于土地成本较高的一线城市而言，能够提高城市土地利用率，一定程度上增加经营性用地市场供给。

??一线城市“减量规划”的大趋势下，土地利用转向存量与增量开发并重，甚至和深圳一样增量开发为主，成为必然。在宅地供应极度稀缺的深圳，城市更新早已成为住宅供应的主力。近6年来，旧改项目已成为深圳宅地供应主要来源。早在2014年深圳通过城市更新供应用地210.59公顷，住宅用地90%以上来自城市更新。

??而各类涉及住房和用地属性新政的推出，向市场释放了一个明确信号，即未来一线城市土地供应，尤其是住房用地供应，将从主要解决房屋所有权问题，转向以解决居住权问题为主。而这种转变，一旦实现量上的突破，将会对整个房地产市场产生深远影响，是建立房地产市场长效机制的一个大方向之一。