[中房研协]上海、厦门将实行房地产差别化调控：加快商业地产去库存

??导读：新年开端，楼市出现了重大变化。最引人瞩目的是“兰州放松限购”，以及南京等多个二线城市“以引进人才为名”降低落户、购房的门槛。在这之外，还有一个新动向未被大家关注的就是上海和厦门开启的“商业地产去库存”。对于中心城市来说，这可能成为2018年楼市的又一重大举措。

??禁止商改住政策发生转向

??2018年1月4日，上海市宝山区迎来首批商住楼的“商改住”实例。宝山区3幅存量商业办公项目经报请区政府集体决策，拟批准转型为租赁住宅。为了顺利实现这三个存量项目的商改住，首先要签订补充合同，补交一定的土地出让金。然后再重新走规划许可的手续。即可完成商办楼的改住宅流程。

??同时，上海在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中提到，将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房。此前为了控制城市人口增量，上海曾随着北京一起，禁止把工厂、仓库、办公楼等改造成住宅，也就是禁止“工改居”、“商改居”和“仓改居”。1月4日的新说法，可谓政策大转向，力度非常大。

??在刚刚过去的这个周末，厦门召开了“市两会”，在厦门的“政府工作报告”中提到，将健全完善房地产市场调控长效机制，推进租购并举住房制度建设，实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，有效引导市场预期，加强商品住宅土地供应，加快商业地产去库存，确保去化周期和房价控制在合理区间，全面加快地铁社区等保障性住房建设，促进房地产市场平稳健康发展。 更重要的关注点是“加快商业地产去库存”。也就是说，厦门跟上海想到一起了。

??商改住政策放松的原因

??第一，各大城市积压的商办类物业，尤其是各种写字楼、商业的巨大存量，已经成为隐患。自2015年12月“中央经济工作会议”提出楼市去库存以来，全国住宅销售猛增，去库存效果良好。但对于“商业地产”来说，库存量不降反增。可以看出，经过了两年的“去库存”，全国住宅库存量下降了30%，但办公楼（含商务公寓）却上升了12.6%，商业营业用房（主要是“综合体”里的商铺）上升了8.5%。最近几个月，“办公楼”和“商业营业用房”的销售速度有所加快，但巨大的库存仍然是压在各地政府心头的一座大山。比如在深圳，办公楼的库存足以卖8到10年。在上海，商业物业的库存在2016年的时候一度超过了住宅。

??第二，中国的地方政府普遍重视GDP、税收，所以在土地供应上偏重“产业用地”，而轻视“住宅用地”。在住宅用地的出让和开发中，政府可以一次性收取很多税费，但以后就很难再收（没有房地产税）；而商场、写字楼、商务公寓等，由于购买或使用者是企业，可以源源不断地带来税收（直接或者间接）。所以，在几乎所有的大城市“商业地产”都过剩，这是GDP导向的结果。

??商改住的契机

??第一，租售并举的长效机制下，商住改租赁住宅将会获得政策支持。未来的房地产市场将大力扶持租房市场，租赁房的供应将成为政策大力扶持的趋势。如果商住公寓能够改成租赁型住宅，那么将会为租售并举的住房体制提供了极佳的市场供应力量。

??第二，一旦商住公寓被允许大规模改成租赁型住宅，未来一线城市的大量商住物业可能会被大型国企及相关运营机构整栋的收购，先改规划成为租赁型住宅，然后再进行长租公寓的出租运营，最后再进行整栋溢价销售，或者进行资本化运作，从而获取高额利润。未来极有可能有大量的金融机构，包括银行等，会加入到这种收购的行列中来，这是一次资本市场的大盛宴。一旦确定可以大规模实现商改租赁住宅，商住市场将会迎来新的投资高峰期。

??第三，“商业地产去库存”成为中心城市除了“增加租赁住房”以外，在2018年最重要的工作。具体措施有： 1、已经建成的，允许“商改居”、“工改居”、“仓改居”；2、尚未动工的，可能会允许调整规划、容积率，甚至改变土地用途。

??（内容来源：天天说钱、大山看房）