[中房研协]楼市供应格局变化：政府将不再垄断住宅用地供应？

??导读：15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，政府将不再是住宅用地的唯一提供者，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。关于政府不再垄断住宅用地供应，业内人士有不同的看法，有的认为政府不再垄断住房用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。也有业内人士认为，政府垄断的格局不会变化，最终决定权仍然是政府。只有土地私有化才可能有多主体供应土地，公有制下不可能有多主体供应。

??1月15日，国土部部长姜大明宣布，住房供地，政府不再垄断，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

??下面就几个重要关注点进行解读：

??关注一：政府不再垄断住房供地”意味着什么？

??如何理解“政府将不再是居住用地唯一提供者”？

??北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，城镇住房供地属于政府垄断，因为城镇土地是归国家所有。这些年，开发商拿地，地价越来越贵，房价越来越高。实际上从土地所有制来讲，土地分为城乡两种制度，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有，农村集体也是一种土地的所有权，从法理来讲，不仅是国家能够供应土地，农村集体也可以是土地的供给者。尤其现在提倡租购并举、大力发展租赁市场，农村集体建设用地可以利用起来。比如近来北京正在实施的集体土地租赁住房项目就是这种情况，北京市计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

??业内人士表示，政府不再垄断住房供地，需要注意的是住房与商品房是有区别的，目前看，政策更多的提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个租赁试点城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。另外，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。但对于商品房住宅市场来说，实际土地来源没有任何改变。

??业内人士也有不同的声音，认为具有划拨工业用地的企业一般都是央企和地方国营企业，他们将土地改性、规划、设计、建设、租赁和定价，根本不可能没有政府的同意。本质还是由政府主导。所有权、使用权、资格权表面好象分置，实际上还是由政府紧紧攥着三权的解释界定并实现统揽。所谓“改革”，实际上是工作变化、要求细严、政策改动和部门利益调整，和体制、机制、所有权利益格局的改革，毫无共同之处。只有土地私有化才可能有多主体供应土地，公有制下不可能有多主体供应，即使二级市场放开，也是单一主体。

??关注二：今后不一定是房地产开发商拿地建房

??对于上文提到的我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，非房地产企业是指今后不一定是房地产开发商拿地建房，比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。

??关注三：适度放活宅基地使用权

??各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

??赵秀池表示，落实宅基地的集体所有权，是指我国现在对宅基地赋权是不充分的，现在城里的房子可以抵押、贷款，农民的宅基地没有这些权利，落实宅基地的集体所有权意味着今后宅基地也将或拥有同城镇房子一样的权利，比如抵押、贷款等。保障宅基地农户资格权主要还是要保障农民的宅基地，也就是只有农民拥有，城里人不能买卖宅基地。适度放活宅基地的使用权，意味着如果农民进城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限内可以租赁，农民取得一定收益。把集体土地，尤其是宅基地充分利用起来，提供更多住房供应，对平抑房价、稳定房地产市场，起到一定作用。

??中国人民大学公管学院教授严金明表示：从"适度放活"的表述来看，可能将会首先在一些城市化进程较快的经济发达地区，尤其是大城市周边的农村地区，进行有限度的宅基地使用权流转和退出试点。政策的主角是集体建设用地，但是，集体建设用地并不是可以盖商品房来出售，而是可以盖租赁用房，目前可以用于出售的商品房用地，政府还是唯一主体。所以，这一变革怎样影响商品房的价格，还不得而知。这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”，这只是刚刚开始，拭目以待后续的系列动作吧。

??关注四：在集体土地上建租赁房，此举是否会造成新的小产权房问题?

??集体土地建租赁房与小产权房有差别，差在哪里?就是差在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。国土部和住建部在确定13个试点城市时曾强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

??（内容来源：北京青年报、第一财经等）