[东兴证券]安全边际好，关注龙头和区域成长

??事件：

??昨日申万房地产指数在前日大涨5.32%后回调1.18%。

??观点：

??一、上半年行业更趋稳定

??最近兰州等地放松房地产限购，会对房地产市场进行一个正向的一个局部修整，能更好地对房地产行业的稳定起到一个积极的作用。我们认为房地产行业高增长发展到今天，保持其稳定已是目前的一个主要任务，今后调控政策将频繁化，包括方向上的频繁化，从2018年开始，房地产行业的小周期将缩短为2年为一周期，周期的缩短促成行业的更加稳定。

??二、板块安全边际好

??进入新年房地产板块的表现出众，我们认为从行业配置的角度来看，配置房地产板块无异是目前不错的一个选择。因为大家对2018年的经济增长放缓有所预期，整个市场的投资策略整体偏谨慎，投资者更多看重的是投资的安全边际，而地产板块具备很强的安全边际支撑，

??为追求投资的安全边际市场从去年四季度开始已在聚焦行业的龙头，去年底房地产上市公司中的龙头企业股价表现也相当出色。

??进入2018年，房地产行业的基本面表现为乐观，包括房地产开发投资、销售和新开工数据保持较为稳定的增长，这大大提升了市场的信心，加上部分城市调控政策的有所放松给市场带来调控见底的一个强大信号。

??压制减轻，前期市场担心调控深入会带来风险的上市公司股价出现一波报复性反弹，并带动整个房地产板块的上行，出现了一波有广度、有深度的行情。

??三、后市仍活跃

??我们认为前期房地产股的上升行情是对之前调控对股价带来下行的一个修整，之后仍有一个板块溢价的空间。这个板块的溢价主要来源于行业波动的减弱，我们认为房地产行业的小周期在不断缩短。经你们研究，从2010年前的四年为1周期，到2017年之前的三年为1周期，详见《房地产行业2017年投资策略报告：掌握成长预期、预期差和业绩牛三大投资思路》。但从2018年开始，我们认为房地产行业的小周期将缩短成二年为1个周期。

??政策维稳的目地性将越来越突出，行业的调控政策在时间上表现为更频繁化，调控在反反复复中建立起长效机制，房地产行业整体也将表现为波动性减弱，而行业波动的减弱将给股价带来一定的溢价，我们认为经营稳定和区域成长优势的房地产上市公司股价仍有近20%的上行空间。

??四、投资建议。

??建议关注经营稳定的龙头企业，重点关注万科、招商蛇口、保利地产、金地集团；另外建议关注具有区域成长优势的公司，如荣盛发展、华夏幸福、金科股份、华侨城。另外也可以短期关注尚在底部未起动的房地产公司。

??风险提示：

??国内和国际宏观经济对行业产生重大不利影响，行业的销售出现大幅的下降。