[川财证券]南京落户新政点评-落户新政提振二线城市住宅销量

??事件

??1月4日,南京市召开创新名城建设专题新闻发布会,对2018年市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》进行解读,提出调整人才落户政策:允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。

??点评

??落户新政提振二线城市地产销量。此前,南京落户的要求为研究生及以上在南京就业创业,本次的新政允许40岁内本科生先落户再就业,直接将落户学历要求放宽了。目前南京市限购政策不变,有购房资格的非南京市户籍人口最多只能购买一套房,本市户籍居民家庭名下无房,可购买两套。但是落户新政出台后,潜在的购房人群规模明显增多。2016年末南京市常住人口827万,户籍人口662.79万,净流入人口为164.2万,考虑到2012-2016年,南京市人口净流入数持续减少,每年的降幅维持1.5%-2%左右,保守估算2017年南京市人口净流入为161.74万,其中符合本科文化程度的40岁以内人口比重占15%,即24.96万人,带动的商品住宅销售面积为29.53万平方米。2017年南京楼市进入“限购、限贷、限价”的严调控阶段,全年商品住宅成交面积为784.36万平方米,较2016年下降了46.31%,销售规模快速下降,落户新政实施后将明显提振南京楼市销售规模。此外,济南、武汉、郑州等二线城市相继降低了落户门槛,预计二线城市地产销量有望回暖。

??龙头房企仍值得关注。从城市能级布局角度来看,扎根一、二线城市的房企以保利、万科、金地这样的行业龙头为主,一线城市维持严调控的背景下,二线城市销量回暖对于龙头房企的带动作用显著。2012年以来房地产行业集中度不断提升,而2017年市占率提升速度明显加快。克而瑞数据显示TOP10房企集中度达24.1%,TOP30房企集中度近40%,TOP100房企集中度达55.5%。从集中度变化的情况来看,2017年同比变化比2016年同比增幅明显,其中TOP100集中度增幅达10.7个百分点,变化最大;而2016年仅增长4.8个百分点。这表明,行业份额集中性更强,更向大型品牌房企靠拢。在此背景下,行业龙头的三大优势凸显,即高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势,龙头房企价值重估仍值得关注。

??风险提示:国内经济持续走弱;国内房贷政策继续收紧。