[中房研协]苏州开年首场土拍落幕，地王重现

??导读：调控坚决执行一年半之后，在2018年的伊始，楼市出现了许多不稳定因素。很多二线城市采取解限、留人的政策，而一线城市控制边界，大量的人和钱都在往外走，还有像苏州这种基础好的城市也在躁动，限购的最早，无论是新房、二手房市场，还是土地市场，都较为稳定，没有大涨大落，也没有出现房源过剩或稀缺的情况，但是被压制的太久，终于抗不住了，1月8日，由中铁建设集团房地产有限公司9.82亿元摘得苏州姑苏区一地块，楼面价为43167元/平米，溢价率为43.9%，成为2018年首个地王。

??苏州打响全国“地王”第一枪。

??2016年，全国一共爆刷了340多宗地王，30余个重点城市无一漏网，相继出现单价、总价地王。这一年，也成为中国房地产史上“地王”最多的年份。

??紧接着，伴随“限地价、竞房价”这种土拍新玩儿法的出现，进入2017年之后，全国的土地市场一片沉寂，曾经那些叫的欢、蹦的高的城市，一个个的偃旗息鼓、低调做人。但刚刚，苏州就打响了全国“地王”的第一枪。

??2018年1月8日，苏州开年土拍。本次土拍中，城市核心姑苏区的住宅地块受到了地产商们的激烈抢夺。经过41轮报价，中铁建以9.82亿元，摘得苏州姑苏区苏地2017-WG-47号地块。成交楼面价43176元/㎡，刷新苏州最高楼面价记录。姑苏区处在苏州核心地段，因土地资源稀缺在历次土拍中都能成为业内关注的热点。近4年姑苏区新建商品住宅交易数据显示，与2014年相比，2017年的供应面积下降近一半，与此同时，姑苏区成交面积也连年下降。2017年受限购等调控政策影响，姑苏区的住宅成交均价与2016年相比有所回落。2016年姑苏区的成交均价为26171元/平方米，2017年的成交均价则为24307元/平方米。

??时隔一年，地王再次出现，与2017年的最高楼面价相比，高了50%。与2016年那个疯狂地王年里出现的最高楼面价相比，还要高4000元/㎡以上，而且与周边项目的售价相比，这块地的楼面价也高过了周边项目的售价。周边的别墅售价大概在35000-42000元/㎡，而这块地的楼面价比商品房售价还要高1500元/㎡以上。

??也就是说，时隔一年之后，不仅地王再次出现了，面粉贵过面包的情况也再次出现了。这是在2016年，我们数见不鲜、多么熟悉的一幕，就在这个节骨眼上，赤裸裸的出现了。

??除了苏地2017-WG-47号地块，姑苏区其他3宗宅地，溢价率也都超过了20%，由此可知，核心板块确是“香饽饽”， 备受房产大鳄的青睐。这些低容积率，高价竞得的地块势必成为高端改善人群的置业之选，而普通刚需购房者可能更为一些“偏远”地块。尤其是被远洋、禹洲联合拿下的58号地块，楼面价13500元/㎡，溢价率为0%，从目前的城市界面来看，浒墅关还不太理想，而且板块近两年出让地块比较多，供应量较大。但好在该地块邻近浒墅关中学，而且周边配套较为齐全。未来浒墅关或将成为明日之星也未可知。这对于刚需购房者来说，无疑是个好消息。

??苏州地王出现原因

??第一，因为苏州不仅城市、经济基础好，而且是一个人均可支配收入极高的藏富于民型城市。GDP1.5万亿，排名全国第7；人均可支配收入4.6万元，排名全国第5；工业总产值3.5万亿，超越上海，是中国第一大工业城市。

??第二，苏州是同等经济条件下，房价最低的城市。

??在同等经济基本面内，苏州均价只有22000元/㎡，大幅落后于南京、杭州、厦门和天津这些城市。

??第三，苏州的房价低，不是因为经济，只是因为限购来的早，房价被摁住的早。

??苏州在2016年3月份就启动了调控，首先控制的就是限价，而绝大多数的城市，比如郑州，大都是在2016年下半年开始调控的。正因为苏州的房价被提前摁住了半年，也错过了半年的上涨期。

??站在这三个原因上，苏州的房价是被低估的，正常的价位可能要比现在高15%-20%左右。20%的溢价空间，被中铁建看到了，于是，地王出现了。被摁住的价值，迟早会被释放出来，只是，这一次的苏州，是以土地的形式，释放了它的城市价值。

??苏州后市判断

??土拍中，共计成交7宗住宅用地。7宗宅地，期房-准现房-现房按照2/2/3比例分布，此举将在未来2-3年的各个时间段都保证了苏州市场上会有新的房源入市，给不同需求的购房者更多购房选择。

??对于苏州土地市场来说，当前市区的供地还是比较少。所以此类土地积极供应后，迎合的房企很多。而且近期部分城市为吸引人才也出台了类似人才安居政策，多少会对市场预期方面有所影响。苏州市区供地节奏慢且可开发的土地不多，所以此类土地楼面价较高，这也说明部分优质区域需要基于市场经济原则定价，本身是与部分高端购房需求吻合的。从控制房价角度看，预计苏州在今年春节前也会积极供应租赁用地，进而和上海（楼盘）市场一样，在租赁市场上有较大的发展。

??（内容来源：米宅米宅、每经网等）