[中房研协]市场降温下的主动出击：万科入股链家，布局存量房市场

??导读：面对驶向存量蓝海的“巨轮”——链家，万科的野心不止于万链。这次，万科选择与融创一样直接“登船”入股链家。我们有理由相信，万科此次绝不仅仅是财务上面的逻辑，更是一次市场降温下的主动出击，其更大的野心在布局存量房市场。

??万科，成为了继融创后，第二家巨资入股链家的房地产开发企业

??4月19日，万科与链家集团签订增资协议,各方同意万科将通过增资事项以30亿元的价格获得链家集团股权，并表示看好链家集团的发展空间。有媒体表示万科开出的支票与孙宏斌的融创中国大致相同，整个交易结构共分为两个部分，26亿元入股链家地产，另外4亿元入股链家系的另外一个公司。

??而在早前1月9日，融创中国以26亿元入股链家，持股比例为6.25%。此次注资后，链家地产的市值达到了416亿元。融创的加入，给了万科董事会可借鉴的成功模式和进一步入股的定心丸。

??链家已成为各路资本追捧的对象

??从估值的增长来说，链家确实在资本市场表现十分出色。粗略估算，最近五年间链家的估值增长了超过40倍。自2001年成立，已经占据北京存量房半壁江山并在全国均有布局的链家，已然成为各路资本追捧的对象，截至目前，链家共有32个股东，想要搭上链家快车的，绝不只有融创、万科两家。

??那么链家究竟有什么吸引力，引来各路资本加盟？2015年以前，链家还只是一个北京地区的房产中介。2015链家疯狂并购全国二十多个城市的中介，一年时间营业收入暴增近4倍。经过近两年的发展，一条全产业链矩阵已经形成。目前，其门店数量约为8000家，旗下经纪人超过13万名，共有多达51家控股或参股的子公司。

??从大的类别上看，链家目前的业务可简单分为二手房新房交易、长租公寓、金融、装修四类。链家董事长左晖认为链家是“第三种力量”，因为链家有别于传统中介，也与新兴的互联网中介不同。与互联网中介相比，链家在线下有大量门店和经纪人积累，更易形成O2O的闭环。此外，链家还提供金融等服务，也是受资本青睐的重要原因。

??万科入股链家瞄准存量房市场，是一次市场降温下的主动出击

??如今整个中国房地产经过了30年发展，到了一个关键的节点。在房地产调控政策趋严、开发业务天花板将现的情况下，房企们必须开始寻找新的业务和赛道，国内房地产市场开始从增量时代向存量时代过渡，存量房已经是中国房地产市场越来越重要的力量之一。

??根据链家最新数据，2016年全国新房成交额超过10万亿，而二手房交易额也已超过6.5万亿，全国TOP30的城市，二手房与新房交易额之比是的1.1倍。而这一数字，在两年前大约在1：0.4，北京、上海二手房交易额占比更是超过70%。

??北上广深这几个一线城市房地产市场起步早，存量住宅市场已经非常大，而新增土地供应有限，规模总量已达到稳定水平，一线房地产市场已确认进入存量时代，而杭州、南京等核心二线城市也在逐渐饱和，逐步跨入存量房时代。

??企业层面来看，根据万科A年报显示，2016年公司房地产合同销售额达3647.7亿元，同比增长39.5%，但净利润率仅表现为8.7%。而翻看往年年报能够发现，在2015年该项指标为9.27%，2014年更是在10%以上。告别黄金十年，面对行业整体净利下滑加快的压力，整合提速已经成为房企摆脱困境的现实考量。

??而万科的确进行了多元化、全方位的布局，商业、教育、医疗、金融等领域遍地开花。目前，万科已经进入长租公寓、联合办公、家装等领域，而本次入股链家就是从中间端拿到了布局存量房的优先权和便利票，布局房地产业的未来10年。

??总结：国内房地产从“增量时代”迈入“存量时代”的脉络越来越清晰，且这个趋势是不可逆的。因此，融创、万科入股中介龙头的链家实际上就是在卡位、抢夺未来房地产存量市场。

??而万科、融创等巨头入股链家只是开始，将来还会陆续看到其他房企入股优质的房产中介公司，可以预见房产一、二级公司的抱团、行业集中度上升是必然事件。

??（内容来源：国际金融报、新浪房产、港股那点事微信公众号等）