[中投证券]赢者通吃，选择平台型龙头核心资产标的

??投资要点:

??连续大年后销售大概率回落,拿地热度不减支持开发投资。2016、2017年连续销售大年后18年大概率回调,典型城市低库存刺激房企拿地意愿,土地投资持续稳増,棚改目标降低一方面货币化安置去化支持力度减弱,另一方面政策性住房建设托底投资有限。我们测算模型预计18年销售面积同比-12%、销售金额同比-9%;土地购置额同比+12%,施工面积同比-1.5%,房地产开发投资同比+4.5%。

??改革调控长短结合,强者恒强龙头无忧。短期调控与长期改革共同发力,力求标本兼治。短期调控难见放松,"四限"持续、信贷刚性,销售与融资承压,房企资金来源承压,行业优胜劣汰加剧,龙头规模优势愈发明显。龙头销售端高规模确保优质信贷资格,资金回笼顺畅,外部融资端优势突出,拿地端积极储备资源夯实发展基础。政府扶持培育租赁市场,板块先驱尽享政策红利,万亿蓝海规彳莫化发展空间无限。

??投资策略:选择平台型龙头核心资产标的。行业发展新时代,未来10-20城市化过程,着力解决区域性、结构性供需矛盾的城市运营配套目服务商、产业新城运营商等龙头持续受益。政府着力建立长效机制对各参与方影响深远。调控不放松更有利于平台型龙头优势实力公司,产业链服务优势突出。行业产能出清、集中度提升,进入"剩者为王、赢者通吃、强者恒强"的时代。18年龙头公司销售保持20%増长的概率极大。估值将与国际接轨,仍有空间。中国经济持续复苏、经济高质量发展阶段企业盈利不断改善,核心资产价值凸显,A股市场将不可逆转地走向机构化和国际化,被全球投资者长期低配的中国资产有巨大配置潜力,具有全球竞争力的品牌城市配套服务运营商的价值提升空间大。板块估值基本反映了市场对18年行业下滑和政策不确定性的悲观预期,龙头优质公司集中度不断提升,与香港、美国龙头对标,仍有较大的估值提升的空间,有望超越周期表现。重点推荐:万科、华夏、招蛇、保利、嘉宝、世联行等等国内房地产上市核心资产。雄安新区、京津冀、粤港澳大湾区等仍可期待,规划仍待公布、项目陆续开竣工,节点性事件可催化行情,静待海南等主题性机会。

??风险提示:全球经济复苏低于预期,货币紧缩加息超预期,行业调控超预期。