填海造城：春药、灵药、毒药？

??“万宝之争”绵延至今，几乎吸去了整个地产圈的注意力。让很多人忽略了近日里的另外两件事。其一是12月18日，碧桂园正式发布其在马来西亚的最新项目“森林城市”，号称要持续开发20年；另一则是恒大海南海花岛项目开盘，号称首日30亿销售额，当日现场的秩序引发众多吐槽。

??巧的是，以上提到的两个项目都是填海造岛的产物，且都体量巨大、投入不菲，也都被开发商寄予厚望。森林城市占地近14平方公里，几乎是半个澳门的面积，总投资逾2500亿元，是碧桂园在海外市场的最大押注，连杨国强本人都亲自为这个“集团头号项目”站台。海花岛恒大投资1600亿元（后续有可能追加到3000亿元），填海面积12000亩，邀请600位国际设计大师，斥资6.84亿元推广营销费在户外、央视、微信等平台海陆空投放广告。许老板豪情万丈，誓要把海花岛打造成中国的迪拜棕榈岛。这一期望比此前恒大在江苏南通启东填海打造的海上威尼斯项目还要高。后者规划建设用地8968亩，建筑面积近1200万平，预计容纳13万人，用的标签包括：全球首岸国际滨海度假城、3.5公里万国风情海滩、1.8公里景观大道……

??因填海造岛而生的房地产项目，以及单纯为建造房地产项目而填海造出的岛，早在森林城市和海花岛之前就不胜枚举。但从中房网记者掌握到的情况看，它们中的不少都因长工期、高投资导致或虎头蛇尾、或无疾而终，有些甚至将企业拖到了颇为艰险的境地；一些卖出去的项目，也因实际上并不适宜人居、升值空间狭窄甚至跌价让购房者后悔不迭；最重要的是，举国上下的“凡有海就填了变现”的短视举动，已经对海洋环境造成了巨大威胁和一些不可逆转的破坏。

??填海造地长盛不衰 政府、房企分饰周瑜和黄盖

??日益稀缺的城市土地，让几乎所有坐拥海洋资源的城市地方政府，都善于借国家强调发展海洋经济之名“出卖”自身先天条件，把“向海洋要土地”的口号喊得理直气壮。另一方面，不断提高的拿地难度和土地价格，也让开发商们乐于以低廉得多的投入，得到未来上万元甚至数万元/平方米的销售回报。双方一拍即合之下，一轮又一轮的围填海热潮在全国各沿海城市层出不穷。

??以填海造岛历史最悠久的海南为例：现在海口市的城中岛海甸岛，就是1970年开始的“填海造陆”运动的产物，也可谓是国内用人力让“沧海变桑田”的首个成果。起初它的面积只有6.5平方公里，随着海南房地产的崛起逐渐扩大到了如今的13.8平方公里。

??1994年底，万绿园大规模填海造地工程开始，成为海口市填海造地工程进入实质性战略阶段的标志。

??2000年后，海南的填海造地浪潮愈发高涨。至2007年底，全海南省共批准填海造地项目180项、使用海域面积2031.84公顷。但这个数字放在全国范围内却还是九牛一毛——所占比重还不到2%。可见当时全国填海造地运动之轰烈疯狂。

??所幸2007年国家海洋局及时出台了《海域使用权管理规定》，明令禁止填海造地用于房地产开发。“填海造地盖房子”着实因此“退烧”了一段时间。

??可转眼到了2010年，国务院发布推进海南国际旅游岛建设发展意见。大小房企闻风而至，却发现海南省政府将重要的海岸线资源基本都留待开发旅游商业综合项目，商品住宅产品几乎“无机可乘”。但他们并未烦恼多久就迎来了利好政策——当年下半年，海南省相关人员赴广东考察，发现当地靠向海洋要地、要资源取得了重大经济发展。这让拥有1500余公里海岸线，海洋经济产值却在当时全国倒数第二的海南十分不甘。

??不久后，海口市委、市政府把研究、策划和建设海上人工岛列为当年重点工作。三亚、文昌、琼海等地也相继上马相关项目。海口湾人工岛、西海岸人工岛、东海岸人工岛、南海明珠人工岛……一个新的填海造地纪元开启。

??有人的地方自然就有开发商——新世界中国、华润置地、海航地产、南山置业等纷沓而至，与地方政府一起对海洋予取予求。

??由于砂石和海水需要一定的时间充分融合，因此为避免沉降或塌陷以确保安全，在填海造地后的至少2年时间里是不能动工建设的。加之填海造岛项目多是“大盘子”，参与或主导人工岛项目的开发商必须资金雄厚，否则容易被套进拖垮。2013年时中弘股份的海南如意岛项目就是前车之鉴。

??但只要经得住时间，之后的回报可是“大大的有”。购房人大多并不了解填海造地的成本仅需5万—15万元/亩，近期某些采取“吹沙填海”方式的成本更低，据施工方人员透露不到3万元/亩。在外行人看来，“拔海而起”一座岛屿是一件神奇且烧钱的事，何况还有四面环海的稀缺资源，很容易为其买单。因而填海打造的房地产项目多走高端路线，五星、六星乃至七星级酒店、海景别墅、私家码头等基本是标配。

??没有拆迁成本、无需配建、土地一干二净，若直接参与前期填海工程，还能跟政府分食一些卖地款。此等美事让开发商和房地产项目一拥而上。据海南省海洋与渔业厅的报告显示，2010年时，全省700多公顷的填海指标就已经全部用完。

??一个打一个挨 却痛了购房者 伤了大自然

??过度透支早晚要偿还，首当其冲受害的往往是购房者。

??最具代表性的就是当年三亚市填海造地的先驱——凤凰岛。岛上房价在海南省获批国际旅游岛建设后，最高曾达到17万元/平方米。而当之后填海造岛不再新鲜、随处可见，单价已经回落到5、6万元。这对在高点时兴奋买入的购房人们简直是“从天堂跌落至地狱”。

??在其他沿海城市买了人工岛上房产的人们也不好过。大连长兴岛就是渤海湾填海造地项目中的一个负面典型。当地引进的龙头企业——STX的破产使人口剧减，连锁引发了多个房地产项目的烂尾，最终致使如今的长兴岛成了一座“鬼城”。岛上大多数店铺都关门大吉，住宅折价出售都无人问津，有些房主为了多少收回成本，甚至贴出不收房租只需缴纳取暖费的“超划算”租房启事。

??而即使后期不会降价，也不存在企业衰而人气衰的问题，一些项目却还有不适宜人居的“硬伤”。以海南万宁的华润石梅湾为例，其别墅和会所建在防波堤上。当地人对此大为摇头，因为真正了解大海的人不会住的这么靠近。其他填海项目也大都是如此，最靠近海的一排建筑距海岸线通常仅有数百米。且不说多风、重潮、高盐的环境对人体和家居的损害，安全问题就是最大隐患。

??而最无辜的当属自然环境。相比马来西亚和新加坡对国家环境资源的爱惜和重视，使得碧桂园森林城市项目被迫缩减了30%，国内地方政府显然更“勇于牺牲”，在急功近利的心态和行为下，有些自然的损失无法衡量，有些资源的流失无法再生。比如华润石梅湾建于国家二级保护植物青皮林的自然保护区内，却还沾沾自喜地以此作为宣传噱头；比如凤凰岛已经改变了海流环境，造成了一定程度的海岸线侵蚀和沙滩泥化，三亚河携带入海的污染物也可能因人工岛的阻挡而更多地沉积，造成污染；除此之外，一些配套的开发建设，比如砍伐海防林、人工种植观赏性的椰树、棕榈树，建设人工便道等等也对自然生态环境造成了不同程度的破坏。