北京新建商品房加剧“郊区化” 楼面价5年增5倍

??北京楼市高端化的趋势愈演愈烈。昨日，中原地产研究部发布统计数据显示，2015年，北京纯商品房新建住宅签约套数为54403套，其中300万元以内的新建住宅为33148套，占比为60.9%。这一比例已由2012年前后的占比近八成，跌至目前六成左右。而自2016年以来的1个多月时间内，这一比例进一步下降为54.6%。

??同时，在2016年以来成交的300万元以内住宅中，超过半数位于北京六环以外。业内人士表示，北京商品房市场已走向全面高端化。

??新建商品住宅郊区化趋势凸显

??北京新建商品住宅郊区化的趋势早已开始凸显，在2016年以来成交的2346套300万以内低总价商品房中，有1400套位于六环以外，超过成交总量的一半以上。

??事实上，不止低总价项目郊区化明显，即使中高端项目也在逐渐外溢。中原地产统计显示，去年北京普通住宅中成交价格在500万元-1000万元区间的物业，在短短2年时间内，成交套数基本持平，但成交区位则出现了明显的外溢。在2013年同样价格区间在500万-1000万的改善型中高端住宅中，位于五环内的占比为56.4%，而在2015年，五环内占比只有30%，五环外占比已经高达70%。

??与此同时，住宅套均成交额持续走高，2016年以来，北京商品房均价继续高位运行，达到了32157元/平方米，同时新房套均成交额已经高达435.4万元。

??1月豪宅项目成交再创纪录

??来自亚豪机构数据统计显示，1月销售单价在10万元/平方米以上的公寓豪宅产品共实现成交21套，同比增加320%，这一数据也创造了历年同期的新高，从成交排行榜中可以看出，成交排名前十的项目中，有两个10万+项目上榜，其中万柳书院成交均价更是高达166649元/平方米。

??对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，高价地的快速全面覆盖土地市场，使得10万+顶豪项目不断增多，而从去年北京土地成交结构来看，随着2015年出让的大量高价土地逐渐上市，楼面价超过3万的地块达到了28宗（2016年已经出现2宗），地价超过房价成为新常态。

??郭毅同时表示，未来10万+项目将成为豪宅市场的普遍现象。而这类产品为了提升性价比，普遍以大户型为主，强调产品的舒适性和功能升级，例如位于东直门的使馆壹号院(楼盘资料) 主打180-280平方米，而万柳书院户型更是达到205-558平方米，大户型产品的增多也是1月成交出现套数下滑、面积增长的主要原因。

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??北京土地成交楼面价5年增5倍

??多位业内人士认为，北京楼市在高端项目及顶级豪宅的推动下，未来仍将保持上行。其中，被认为影响项目定价标准的一个重要原因，就在于北京城市资源的逐步稀缺，不可复制的土地价值日趋珍贵。

??公开数据显示，过去5年，北京的土地供应中，居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平方米，但配套的公建面积已超过1000万平方米。由此带来不仅城市核心区土地价格不断走高，连城市边缘地带都开始涌现高价地，土地成本上扬最终拉动豪宅价格的上涨。

??据亚豪机构市场总监郭毅介绍，2009年北京住宅用地成交平均楼面价仅为5972元/平方米，而近两年一方面可供开发土地不断减少，另一方面由于引入竞建保障房、自住房的土地竞价机制变革，催升纯商品住宅用地的实际楼面价快速攀升，2015年住宅用地成交实际楼面价平均值已高达28000元/平方米左右，相比5年前增长了将近5倍。