冯俊发布 《中国房地产金融 2015年度报告》

2016-04-12 20:56:59 来源:中房网

??4月12日,“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开,本次论坛由365备用网址2017金融专业委员会、城 市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》,并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探 索、海外房地产投资形式等话题展开讨论,365备用网址2017副会长、秘书长冯俊发布 《中国房地产金融 2015年度报告》。

365备用网址2017副会长、秘书长 冯俊365备用网址2017副会长、秘书长 冯俊

??以下为演讲实录:

??冯俊:这个报告有四个方面的内容:分析了2015年宏观经济和金融市场的运行情况,对房地产金融政策和房地产投融资情况进行了梳理,运用数据进行了分析,最后是2016经济发展,房地产金融发展做的预判。
??总体上趋势性、结构性和周期 性因素叠加,使得宏观调控难度加大,经济下行压力仍然较大,现在经济结构增长、变化已经在悄然发挥作用,去年第三产业的占比超过了50%,新兴产业投资增 长也超过了平均数,但是我们必须看到,新动力形成替代旧动力的格局还没有完全形成,新动力增长也属于刚刚起步的阶段,传统动力仍然是经济主导的作用。
??房地产投资环境来看,有四个特点:去库存的压力依然较大,并不能说总体上库存增加,但是经济增长能力强的,人口净流入指数强的地区,库存压力并不大,而在经 济增长放缓,甚至衰退的地方,净流入弱的地方,库存压力非常大。去年下半年以来,国家政策刺激下,房地产销售呈现了回暖,但是我们也要看到,整个投资下行 的格局,开发商投资信心不足的格局没有改变,回暖的基础牢不牢还要看。今年一季度的情况看,再维持去年下半年这种让人兴奋的状况是比较困难的。房价进入了 活跃期,我个人判断,我们现在已经到了房价上涨压力非常大的时候,虽然前几年连续两年土地供应和新开工负增长,意味着今后两年供应减少,房价的情况现在有 非常大的压力了。企业转型迫切,特别是互联网的模式引进,使得房地产与其他产业的融合,房地产本身的模式变化有了很大的新的格局。
??2015年房地产开发投资完成情况来看,同比增长了1.0%,回落的趋势非常明显,年初10.4%到年底的1.0%。
??尤其是东北地区,房地产投资下行更加明显,东部和西部地区相对好一些,东北地区下行的速度很快。
??2015年起,虽然下半年有销售的增长,但是2011年开始的这五年里面,商品房的销售一直在走低,我们整体的销售强度和整体竣工强度比较正在走弱,市场的不景气也是非常重要的原因。
??2015年下半年有一个非常好的迹象,销售面积和销售额都增长的比较好,很多人认为我们彻底扭转的局面,下行能不能转变成上行的态势,我们的分析来看,动力不足。
??2016年中国经济还是处在爬坡过坎的阶段,经济增速风险仍比较高,经济增长放缓的过程中,投资没有方向,消费弱化,我们希望前十几年房子井喷式的上涨以后是不太可能了。
??投资指标看,预计2016年房地产投资会有所好转,随着房地产政策进一步的宽松,销售市场将会得到改善,负增长的可能性不太大,一定程度上会带动投资的企稳回升。但是开发商的投资意愿不强这个现象还没有完全扭转。2015年房地产投资回升的幅度是有限的。
??金融市场的情况。2015年五次降准降息,银行利率持续下降,使房地产企业融资成本不断的下降。2015年也是保险资金进入房地产市场非常重要的热门话题。 金融企业也开始步入房地产领域,房地产和金融互相渗透已经出现了比较有市场活力的迹象,但是你说互相融合了,为时过早。2015年信贷资金增长比较快,同 比增长21%,总体上来说,推动经济增长的力度下,银行对房地产的支持保持着相当大的力度。
??房地产企业的转型也比较活跃,2009年上市公司 303家,2015年不足150家,也反映了一些企业从房地产领域退出。房地产信托的总规模在2014年增长了,但是这个增速明显下降,而且房地产信托的 偏好从原来的债权投资向股权投资转变,债权市场应该说2015年发展最快的,这是历史上最高的年份。资产证券化也有所推出,我们看还是不完善的,类 REITs的东西,但是我们已经做了尝试。
??展望2016年,经济总体向好的格局基本没有变化,经济下行的压力也比较大,经济增长相对放缓的情 况下,我们希望房地产要稳定增长。去库存仍然是各级政府一个重要的基调,当然,房地产市场整体的政策环境也会宽松一点。由于城市房价上涨的压力很大,也面临着局部政策调整变数。销售也可能在进一步的改善,将带动投资出现企稳回升。保兑付将成为2016恩年信托公司最重要的任务。应对房地产转型,推动不动产资产证券化,将是非常重要的发展方向,谢谢!