楼市销售再刷记录 隐藏商办去库存难题

??2月23日住建部部长陈政高在新闻发布会上公布了2016年楼市部分数据。

??当天的发布会上，陈政高表示，去年对部分热点城市采取了包括限购、限贷、增加土地和房屋供应面积在内的措施，目前，热点城市的房地产市场预期有所转变，房价过快上涨势头得到遏制，调控取得了阶段性成果。“2017年1月份，热点城市的房价仍然趋于稳定。”陈政高称。

??有研究员指出，今年一二线城市仍会保持调控基调，去库存仍是三四线主基调。而从整体信贷环境来看，预计货币政策发生重大变化的概率较低。

??商品房销售面积创新高

??商品房销售面积和销售额，均创下近几年以来新高，但去库存的情况，幅度较销售略小。

??2月23日国务院新闻办的新闻发布会上，住建部部长陈政高披露了2016年的楼市账单。

??据住建部公布的数据，去年全国商品房销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%；其中商品住宅13.7亿平方米，同比增长22.4%。

??对比一下历史数据，去年全国商品房的销售面积，创下了历史新高。据国家统计局数据，2015年全国商品房销售面积12.85亿平方米，2014年的销售面积约12亿平方米。

??不仅是销售面积，2016年商品房的销售额，也刷新了纪录。

??陈政高在发布会上披露，2016年全国商品房销售额达11.8万亿元，同比增长34.8%；其中商品住宅9.9万亿元，同比增长36.1%。

??而在2015年，全国商品房销售额8.7亿元，2014年的销售额约7.63亿元。

??“去年不仅是一线房子卖得火，二线和部分热点城市房子的销售，同样相当火热。不过多数三四线城市的销售，却比一线和热点城市差了一些。”中指院分析师说。

??据住建部公布的最新数据，2015年末商品房待售面积7.18亿平方米，2016年末的数据降至6.95亿平方米，下降了3.2%。

??为何销售额和销售面积创下新高，而去库存的面积，却并没有大幅度减少。分析人士指出，这与库存结构和区域的差异有关。

??克而瑞研究总监杨科伟指出，销售额猛增但库存量减少有限，一方面去年施工面积很高，在楼市销售较热的城市开发商加快开发速度，在当年又新增了不少供应量。另一方面，则与库存结构有关。住宅的库存量较大，但商业和办公去库存的情况并不理想。

??据住建部在发布会公布的数据，2015年末全国商品住宅库存量为4.52亿平方米，2016年末降低4.03亿平方米。即住宅库存量下降了11%，大于商品房3.2%的库存下降幅度。

??杨科伟表示，从结构来看，商办楼去库存所面临的形势，要比住宅略严峻。

??“商办项目去库存的压力，远大于住宅。城市在进行规划时，往往要规划建设相应的商业和办公配套设施。但新区商办公设施的使用，其速度比住宅要慢许多。”杨科伟说。

??三四线项目的尴尬

??陈政高2月23日表示，各地去年已经出台了一系列行之有效的鼓励政策，今年不仅要坚持下去，还要不断完善，提出新的措施使之更好发挥作用。

??“按照中央经济工作会议提出的要求，今年要继续抓好三四线城市去库存，解决三四线城市库存过多的问题。”陈政高在发布会上说。

??一位证券分析师表示，从发布会中的信息来看，预计今年房地产会延续去年一城一策的思路。“一二线继续调控，防房价快速上涨，三四线仍然以去库存为主调。”这位分析师说。

??在业界看来，库存不仅在结构上有一定差异，地区间不平衡的情况，今年可能会延续一段时间。

??“库存量并非一日而成，去库存也非短期可完成，需要时间。”中原地产分析师表示。

??据克而瑞监测，一二线和热点城市去年商品住宅库存量下降了约三成多，这些城市均为经济增长较快的地区。分析师指出，一线没有去库存的压力，但却在火热的楼市中快速消耗了库存量，目前处于亟需补增加土地供应、库存的状态。

??对于三四线城市，有房企表示项目处于相对尴尬的处境。

??“一些三四线城市的项目，不是降价能解决的。降了价格，也未必有人来买。有的项目价格已经降得很低了，降价也许在短期对销售可能有一定促进作用，但用不了多久，又带不动销售量了。因为这不仅仅是价格的问题，而是投资者对项目的信心不足，担心买了房以后价格可能会继续下调，以后房子很难出手。”这位房企人士说。

??杨科伟认为，三四线去库存难，其中一个主要原因是，这些城市处于人口净流出。

??“人口才是房地产最直接的需求来源，人口吸纳量大的城市，房地产需求增长速度也较快。城市化过程中，很多人未必进入三四线城市，而可能直接进入一二线城市。这是一二线城市需求量不断增加最主要的原因；而部分三四线城市因为不同原因，人口吸纳量可能不增反减。人口净流入，房地产去库存的速度自然没有一线快，周期也相应拉长。”杨科伟说。