陈小平：竞无止境，唯变所适

中南置地总裁 陈小平

　　3月22日，2017中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京隆重举行，备受关注的“2017中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单最终揭晓。在本次测评成果发布会上，中南置地总裁陈小平发表主题演讲，以下为演讲实录：
　　陈小平：很高兴有机会和同行有这样的分享。我的题目是“竞无止境，唯变所适”。
　　为什么选这个题目呢？前面我们也听到了一千亿的公司都觉得自己是小公司，500亿以下的公司今后怎么办，我们都比较焦虑。这个行业尽管2016年繁花似锦、烈火烹油，但是离场的也很多，竞争对手的强大程度一天比一天高，所以我们说竞无止境，那怎么做呢？就是唯变所适。
　　我们中南起家于南通，是一家建筑公司开始做起来的，去年销售在500亿。我们是多业态综合的企业，有住宅、商业、酒店、旅游、养生、产业园区、特色小镇，还有自己的体育中心、有自己的教育、学校，是这样一家不大不小，也活在焦虑当中的一家房地产公司。
　　接下来就我们企业共同面对和关心的话题来做一些分享。首先我们做竞争，竞争的模型。竞争应该是什么样的态势，或者是什么样的状态。研究竞争的有波特，他有三本书，他讲到国家竞争优势当中，做了竞争模型。作为一个房企，我们在这个模型当中可以关注的竞争点是什么。梳理一下，首先是生产要素，对我们来说就是土地，包括企业战略、结构和同业竞争，包括需求条件，包括产业链、生态圈。
　　首先说到生产要素当中的土地，再就是投资。现在拿地中标的概率跟买六合彩的概率差不多，不是价格高就能得。土地市场竞争，由于供方只有一个，土地老板只有一个，已经成了一片红海。我们作为企业想要研究，有没有把红海做成蓝海的机会。能不能换一种方式，能够用相对合理的价格获取土地呢？这是企业不得不思考的一个话题。不是说中南做得多好，也是我们的一个困惑，跟同行做分享。
　　红海怎么变成蓝海呢？我简单举个例子，我们知道南京有一个区叫六合区，是南京稍微偏外一点。很多人说六合区不要去，我问为什么不能去？六合有一家企业，一共做了十五六各企业，在卖的有六个项目，你说我怎么去？价格低了，被人家拿走了，价格高了，给人家站岗。后来我们在自己的优势区域，包括南通、海门，很多人进来也要跟我们商量一下。所以我把这个叫做势。我们形成了一种态势，在区域当中的趋势深耕或者区域资源优势，你就具备了打阵地战的条件，别人进来打不过你，天生结构性上的原因，他的出价能力是不如你的，你的价格承受能力比他强。所以我们所有企业逐步未来会走向形成自己的阵地，不要说随便什么地方出块地，全国200强里面，五六十家都涌进去。我觉得不用这样，各有各深耕的区域和范围。我们要做好阵地战。这是一方面。
　　另外一方面，很多企业可能都碰到过，让我们到一个区域去，开始说我们是开发商，政府说不见。后来我们说我们做产业园区、我们做商业、我们做体育中心、我们做学校，同时我们中南还有其他产业，我们有智能制造，有机器人，政府说你来，我安排时间，可以商量，我们可以谈特色小镇、可以谈一级开发。我发现原来我们眼巴巴的盯着住宅用地和物业，这个时代已经过去了。在自身的资源布局上，我们要做更多考虑。
　　我们看到这几年有些企业在这方面做得相当不错，在一线城市的周边，有几个企业圈地，圈得非常漂亮。在土地获取上，并不一定都是红海，还是有蓝海的机会的。就看我们在这些方面怎么进行思考，能不能形成自己的势。
　　同时，我们都知道板块的流动，不同区域的周期是不一样的。作为中南，我们前瞻性研究能力不足，这是我很后悔的一点。地价涨没涨，就差三到六个月，但是可能差一倍。我们能不能提前三到六个月进去，你享受到的土地价格就是别人的一半。所以板块的流动和对价格的预判，这是越来越重要了。所以投资人越来越值钱了，早进三个月、晚进三个月，土地价格是两倍之差。
　　再讲到平衡布局。一二三四线城市之间的平衡，也是需要我们考虑的。不是说一二线好，我们就去一二线，三四线好，就去三四线，跟风的企业永远不能发展壮大的。
　　走向未来，很重要的一点就是产品。比如诺基亚、摩托罗拉做出来的手机，带按钮的，是小屏幕，大家认为手机就应该是这个样子，手机行业已经是红海了，没有什么创新了，只有不断改进、完善。但有一个疯子不相信，就是乔布斯，苹果出来把诺基亚干掉了。我们现在重新定义什么是手机，我们发现原来的定义完全不一样，手机不仅仅是打电话、发短信的东西，已经是智能化的移动终端、生活平台，已经从功能到生活方式，做了一个颠覆性的变化。包括乔布斯盖了一个总部，这个总部非常经典，乔布斯说我要建世界上最好的园区，建筑学生都来这里朝圣，一个做手机的要挑战我们全国的地产商。
　　中南我们推出了5U+，做了自己的很多尝试。包括WELL健康论证，包括我们联合一些研究机构做了研究，比如社区环境下雨水花园结合儿童活动场地研究、社区儿童教育成长体系研究、适老化社区建设研究等等，这些都是我们未来竞争的焦点。
　　再讲一下我们的生态。最近哈佛商业评论上讲到，竞争优势来源于两个方面，一个是个体优势，一个是生态优势，个体优势强，生态优势弱，就是老虎。个体优势弱、生态优势强是蚂蚁。既有个体优势，又有生态优势，就是狼群。今后我们房企的竞争可能不是我们自己的竞争，而是生态圈、生态链。苹果去年以来通过app赚取的利润已经远高于硬件的利润增长，现在有大概400多万个app，他们自己不做，全世界一块做。我们能不能形成一个生态链，是我们今后需要构思的方向。
　　最后有个不情之请，请我们各位同行，我现在在香港城市道学做论文，需要对这个行业做一个研究、调研，所以有个二维码，如果各位同行方便，扫一下二维码，做几道题目，相应的研究结果我们会和各位同行再做通报。谢谢大家。