两部委要求地方调整供地节奏 与商品房消化周期

??消化周期超过36个月的要停止供地，6个月以内的要加速供地

??[ 截至目前，除广州外，四大一线城市中，北京、上海和深圳暂未对外发布2017~2019年三年住宅用地供应计划 ]

??在数十个地方政府出台楼市调控政策后，中央部委也开始出招，要求地方调整供地节奏，严防高价地，稳定市场预期。

??明确库存与供地关系

??住房和城乡建设部及国土资源部近日联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

??两部委要求地方政府合理安排住宅用地供应，强化住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模；去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

??各省级国土资源主管部门要按照“五类”调控目标，加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制，并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

??两部委要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

??中原地产首席分析师张大伟认为，这次政策明确了库存与土地供应的关系，用消化周期明确了市场土地供应的节奏。

??“此前也提及过去库存压力大的区域要减少土地供应，不过本次明确了消化周期的概念，超过36个月的要停止供应，6个月以内的则要加速供应。”张大伟称。

??催促地方出台三年宅地计划

??此次两部委再次强调了地方要制定三年住宅用地供应滚动计划，并对社会公布。

??两部委要求，2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017~2021年）规划和三年（2017~2019年）滚动计划，并向社会公布。

??自2016年10月至今，一些房地产市场热点城市已陆续出台了三年（2017~2019年）住宅用地供应计划，以求稳定市场预期。而在四大一线城市中，广州率先制定并对外公布了这一供应计划。

??在广州市国土资源和规划委员会公布的2017~2019年住宅用地供应三年滚动计划中，未来三年广州将供应总面积约1552万平方米的住宅用地。其中，2017年565万平方米、2018年495万平方米、2019年492万平方米。

??据第一财经记者统计，除了广州外，天津、合肥、济南、武汉、郑州、青岛、南昌、石家庄、无锡、南京等也发布了该计划。截至目前，除广州外，四大一线城市中，北京、上海和深圳暂未对外发布2017~2019年三年住宅用地供应计划。

??严防高价地

??此外，两部委对高价地块也提出了预警和防范要求，即各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。

??经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

??作为房地产的重要成本之一，土地价格的高低会影响外界对未来房价的预期。为了调控一、二线城市过热的房地产市场，不少城市自去年四季度以来接连出台调控政策，其中之一就是要稳定土地市场的价格预期。

??在土地供应环节，目前有不少城市灵活设置竞买规则，通过“双限双竞”、“限地价、竞配建”、提高自持比例、设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价，防止异常高价地块扰乱市场预期。

??数据显示，2017年土地市场出现“开门红”。财政部近日发布“2017年1~2月财政收支情况”显示，今年1~2月累计，全国国有土地使用权出让收入6196亿元，同比增长36.1%。

??不过，随着各地陆续出台楼市调控政策，使得部分非热点属性的土地出现了明显的降温，土地市场已经出现了明显的分化。

??张大伟表示，从未来趋势看，房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢，这种类型地块拼抢会比较激烈。