惠州部分楼盘深圳客比例降一成多

　　新政出台后，市场有哪些变化，楼盘销售又有何影响？南都记者上周走访全市多个楼盘，发现无论是深圳买家还是本地刚需，购房心态都悄然发生了变化。而惠州中原地产新政后首周周报结论显示，各楼盘的来访量并没有明显的下滑，但个别项目出现了回落。与此同时，房企的推货积极性依然高涨。上述数据显示，新政首周，惠州全市共有5盘，累计1090套新品入市，平均去化率为79%。
　　深圳客
　　此前开盘组团来，现在表示“再看看”
　　近日位于仲恺大道附近的T C L康城四季开盘发售，累计推售186套88-123平方米房源，项目相关负责人表示，均价在9000元/平方米左右。上周，南都记者前往该项目，在售楼处的20分钟内，至少5批客户到访，其中3批是本地客。
　　项目相关负责人表示，现在还剩下一楼以及顶楼的十几套房源在售，在谈及新政的影响时，对方称，有一定的影响，深圳客的比例低了至少10个点以上。
　　该负责人还称，此前开盘组团来购买的深圳客在这一次开盘却未出现，“新政策还是对投资客的心理有影响。新政前的深圳客比例在70%左右，这一次开盘60%不到，很多深圳客户都表示要再看看”。
　　而在仲恺另一个楼盘鑫月城，销售相关负责人张永堂表示，新政后销售并未有明显的回落，“上周末推出了15套房源，销售了14套，我们的价格对仲恺的本地客来说接受程度有影响，深圳客的比例还是在7成左右。”
　　而在仲恺喜悦城，开发商负责人惠州鹏基副总经理吴宇称，喜悦城在售的9栋在新政出台后有影响，“项目的深圳上客量有减少，公司部分从深圳外派到惠州的员工，开始认筹了，但是在3年限售的政策面前有些犹豫，开始不转签了。”
　　在仲恺一名中介人员称，新政出来后，他们需要给客户解释的问题更多了，“深圳客的上门量有一定减少，对深圳客一般都是用惠州不限购的说辞，若客户问及三年限售的事，我们就会解释，等到可以转售的时候，仲恺的配套会更加成熟。”
　　位于仲恺和惠阳交界处的新力帝泊湾，4月2日开放营销中心，其项目销售负责人李青受访时表示，惠州新政出来后影响很大，“在4月2日到4月8日，我们就收了100多个意向客户的资料，但是4月9日到现在十几天，加上此前收的诚意客户资料也才收了200多个。”
　　李青表示，至少有15%-20%的深圳客户开始犹豫，“客户交资料认筹的积极性大大降低，他们认为反正没什么优惠，那么早交资料干嘛，还有客户从帝泊湾看到康城四季，还看到双璧湾去了，新政出来之前都没有出现过这种情况，一般都会马上交资料。”
　　并非只是仲恺片区出现了部分楼盘深圳客比例缩减的情况，在城区同样如此。南都记者的走访结果显示，新政出台后，深圳客的比例降低，而且楼盘上门的访客数量也有减少。
　　上周，南都记者来到位于惠大高速出口处的中洲天御项目，售楼处内大约有10多批客户，此前该盘是深圳客在惠州城区权重最高的项目之一。一位接待的销售人员表示，因为周边没货，所以登记的数量还比较可观，“600多套房，大约5月份底预计入市，现在有2000多个筹，但新政后，深圳客户比例有明显降低，大约减少了一成的上门量，以前登记都不犹豫，现在要琢磨很久，有的还要回家商量才能决定。”
　　中洲控股惠州公司副总经理曾焕中称，天御项目上门客的减少主要是两个方面的原因，一是新政过后，纯投资客户减少，此前天御项目有40%的投资客，他们中除了15%比例的深圳客之外，还有其他汕尾、梅州、河源等地的投资客，但新政后尤其是外地投资客开始锐减。而另外一方面则是更多的客户关注在售项目，客户的心态明显有变化，本地客户也是如此，不仅担心买不到房，还担心价格有进一步拉升。
　　方直的项目也是如此。上周，南都记者在方直东岸售楼处走访的20分钟内，只有一批访客，而方直东岸对面的星耀国际售楼处内访客数量也不多。
　　方直集团相关销售负责人表示，监测数据显示，新政后楼盘上门访客有明显的下降，尤其是投资客户的心理预期和决策周期被拉长。
　　类似的情况也在中信水岸城出现，该项目相关负责人接受记者采访时表示，新政之后，上门客有一定数量的下滑。
　　江北在售的保利达江湾南岸相关负责人称，惠州新政之后，市场有变化，4月9日以前深圳客户的比例大约在10%-15%左右，外地客的比例约3%-5%，但政策出台后外地客的比例增加到20%-30%，深圳客的比例则在减少。上述负责人还表示，项目4月1日公开发售，政策前卖得确实快一些，政策后到受访时卖了有50多套。
　　本地客
　　恐再出调控政策，加快入手或保持观望
　　此次在4月8日发布的惠州楼市新政，波及的显然不仅仅是投资客，受影响的还有惠州本地刚需及换房客。4月12日，惠州市房管局长袁贵平在接受媒体采访时称，新政策的相关实施细则正在研究，预计很快就会出台。其再次重申，4月9日的政策不是政策重点，依然有储备政策，以便在市场出现变化后出台。4月17日袁贵平亲自带队，巡查了汇显城市公园等三个楼盘，并称，本月将对惠城区、仲恺区的在售楼盘进行突击检查。
　　惠博沿江路一位要求匿名的开发商称，这些政策加巡查对市场的震动作用明显，“我们近期经常接到相关职能部门的电话，预计政策的后续弹性空间还很大。”
　　上周，在中信水岸城售楼处，麦地的购房者马小姐表示，现在主要关注有房在售的项目，“一方面怕买不到房，另一方面也惧怕惠州会进一步出台调控政策。”
　　4月22日开盘的隆生皇冠花园此次推售约408套房源，户型介于93-135平方米之间，上周该项目相关负责人表示，大约1套房有5个人登记，“自住的刚需还是主流”。
　　项目销售顾问郭先生表示，他登记的130多个客户中，新政出来之前有七八个投资客，现在“说因为政策原因，不来了”。
　　中洲控股惠州副总经理曾焕中称，这样的客户在中洲天御项目新政后明显增多，询问得知项目还没有开盘时间，就不再问了，“这部分的客户以本地客户为主，他们担心因为政策变化买不到房或者是房价有进一步拉升的可能，就去找可以现在发售的楼盘。”曾焕中还表示，惠州新政后，预计很多登记的客户解筹率会低很多，“尤其是刚需客户不愿意等的态度明显，着急了。”
　　而另外一部分本地客户的心理则明显不同，一位想购买合生上观国际项目的客户称，他买房的目的是投资兼自住，“但是拿证3年后才可以交易，意味着5年才可以卖，对资金的占用时间太长”。
　　合生上观国际项目经理何舜斌在上周三接受采访时称，项目的上门客没有明显下滑，“深圳客占比只在两成左右，更多还是本地客，但是新政策后，本地客的心理有变化，购房过程开始犹豫，不像以前那样干脆。”
　　地产评论人祝先峰称，新政主要对购房者的心理产生影响，一部分刚需客户的心态是赶快买一套，怕以后买不到，而另外一部分自住兼投资的本地客，对于拿证三年，买房五年后才可以变现的时间有所顾虑和犹豫。
　　购房者反应
　　深圳客：
　　“新政后，深圳客户比例有明显降低，大约减少了一成的上门量，以前登记都不犹豫，现在要琢磨很久，有的还要回家商量才能决定。”
　　本地买家：
　　“一方面怕买不到房，另一方面也惧怕惠州会进一步出台调控政策。”
　　区域观察
　　周边限购，市场缺货，大亚湾片区不愁卖
　　而位于大亚湾和惠阳交界处泰丰牧马湖项目却似乎未受新政影响。上上周，该项目举办粤港澳湾区战略下的大亚湾机遇论坛时，吸引了不少看楼客。当天临近中午时分，记者看到有十余批次访客围在沙盘周围。项目营销负责人陆桂花表示，首开的牧马湖小别墅为124-162平方米别墅，累计130多套，“但登记资料的客户差不多近1000套”。
　　陆桂花称，惠州楼市政策短期内看不出什么影响，因为大亚湾很多楼盘都缺货，“有货的最近都卖得不错”。
　　同一天，南都记者来到位于惠阳高铁南站附近的星河丹堤，在售楼处门口找停车位都困难。项目相关负责人表示，这一次就190多套货，很多人打招呼，尤其是88平方米的小三房，筹都超过太多了。
　　代理商世联行星河丹堤项目负责人宛小飞称，88平方米的小三房筹量大约是1：6左右，“想买的估计只能看看开盘当天能否捡漏。”一位深圳来的刘先生表示，他登记了5个筹，希望能摇号抽到一套。
　　在碧桂园公园上城和碧桂园翡翠山售楼处，人流和上周日相比没有减少，也没有明显的增多。在碧桂园太东公园上城，销售人员表示，此前剩下的128平方米的户型基本售完。
　　在太东公园上城停车场，一位由中介带过来的深圳客户称，希望找一套100平方米以内的小三房，“今天看了三个楼盘，两个没有货，另外一个没有这户型。”
　　一项目相关负责人称，大亚湾片区普遍缺货，目前周边城市的调控都升级，惠州不限购，部分中介炒作惠州市场也很厉害，导致部分有自住需求的深圳客，怕惠州再出政策，买不起。
　　该负责人称，碧桂园太东公园上城新货已经供应不上，翡翠山在登记的项目，还不知道什么时候开，碧桂园龙熹山，南站新城、中萃公园都处于缺货状态，预计6月份市场才开始有新货出来。
　　南都记者获悉，三远大爱城、龙光城、锦绣一号等项目都处于缺货状态。三远大爱城项目营销负责人李云凌称，3月份把此前的100多套尾货都基本卖完了，“还有十几套房子，卖完就要等到8月份才有货，现正在加紧赶工。”
　　从数据来看，短时间内新政对惠湾片区的影响也并不大，上周六惠阳的尚城世家入市发售，中原地产的监测数据显示，300套房源当天去化260多套，“现在大亚湾西区也缺货，几个楼盘的销售都分批旅游去了。”大亚湾西区一楼盘的销售经理称。
　　新力东园的营销经理郑文辉表示，“短时间看不出政策的影响，得等到市场的新货供应充足之后才有体现。”
　　惠州中原地产统计数据显示，第一季度大亚湾累计售出9659套房，其中三月份就成交5688套，环比增长比例约200%。世联行惠湾区总经理程笑在本周三受访时称，惠湾片区整体上缺货十分严重，市场没有到集中放量的时间，碧桂园好几个楼盘都干净了，世联行的统计数据显示，惠湾片区2017年新增的820万平方米的供应量，7成以上都集中在7月份以后的市场。
　　合纵联行近期的统计数据显示，大亚湾片区仅有20%的纯投资客户，其他80%是刚需客户。程笑称，因为当前是处于缺货状态，投资客减少了，但刚需客更多了，此次惠州的房地产新政也是良性政策，“把用资金杠杆加码的投资客赶走了一批”。
　　大亚湾房协副会长陈江洪在上周四接受采访时称，目前的反馈来看，大亚湾市场的刚需客的占比还很高，新政策影响不大，而且周边城市都限购，“部分深圳刚需客户可能只能在大亚湾买，再加上市场缺货，所以部分客户有恐慌性入市心理。”