开发商积极布局产业地产 老厂房变身创意产业园

??东莞万科769文创园以文化创意产业为主，休闲商业为辅的独特商业形态，吸引了大批文化产业和创意商业入驻。
　　土地二次开发之市场
　　政府以实际行动支持“工改工”类城市更新，一定程度上，“工改工”迎来黄金发展期。拥有房地产开发经验的开发商探索以“工改工”为切入点，作为自身转型的第一步，如万科、招商、金地、佳兆业、恒大、碧桂园等在内的一大批房企，都在积极布局“工改工”。
　　如何盈利
　　“工改”项目的利润空间正在缩窄
　　如万科星火online位于龙岗坂田，已于2016年9月开园。该项目原是啤酒厂厂房，经改造成为万科首个创新生态产业园项目。截至开园，星火online园区签约率达到92%，开业率超过80%，聚集了一批新型互联网科技与文化企业。万科星火online也是万科品牌升级“城市配套服务商”战略中的重要组成部分。
　　在东莞万科也有产业地产布局，知名如万科769文化创意园。创意园的前身为东莞最大的台资鞋厂万鑫鞋厂，总占地面积约5.4万㎡。在保持上世纪90年代南城最大台资鞋厂的建筑格局和风貌下，该文化园区形成了以文化创意产业为主，休闲商业为辅的商业形态，目前该园区的招商率已经达到95%以上。
　　在东莞本土，较早参与“工改工”项目的开发商为中天集团。据《中国产业地产投融资策略报告》显示，中天集团已在过去7年开发了近12个产业园区，园区总建筑面积达到500万平方米。其中，其在东莞运营的园区大部分为“三旧改造”项目或“工改工”项目。
　　广东中天集团总裁张宇凯认为，东莞发展园区项目，其最大的优势就是有完整的产业集群，从原本的传统产业中会衍生出很多新的需求，这些需求又催生出很多本土化的创业团队。但在创建园区的初期，园区会面临招商难、资金回流慢等问题。因此从一开始，“存活”是园区发展的首要条件，一开始园区会依靠集团其他资源补贴业务，如设立产业投资基金等，而后当园区能够自己造血时，再反哺回集团平台。
　　不过从深圳经验来看，截至2016年底，至少60家外地开发企业通过合作、收购等多种形式抢滩深圳“工改”市场。今年以来，深圳对于“工改”相关调控的细化正在逐步加强，深圳的“工改”从疯狂期开始步入冷静期。
　　同时，“工改”项目的利润空间却正在缩窄。上述数据同时显示，2013年以前，深圳大多数“工改”项目利润率都可以超过100%，继2016年“工改”政策收紧之后，利润率就下降到10%-20%。后“工改”时期，如何做好产业运营，打好“融资安全牌”，并算好盈利这笔账。
　　怎么运营
　　产业地产缺乏运营人才
　　开发商的加入免不了关于“行不行”的讨论，毕竟商业地产与产业地产还是有一定的差别，盈利方式和回报周期成为关注重点。
　　首先需要明确的是“工改工”是做产业地产，产业是产业地产的核心，整合产业资源做项目立项，强大的招商运营，同时引入中长期资金，对园区企业进行投资和园区持续运营。
　　一不愿具名的业内人士认为，“产业地产项目与住宅项目的盈利方式是两码事，住宅卖出去就完了，但产业项目聚焦于招商运营，其开发周期较长，短期并不会产生盈利”。但从长远来看，产业地产立足于引进优质企业落脚，能带动当地的产业发展、带来税收、G D P等经济增长效益。基于这点，政府非常愿意主动去寻求合作。
　　东莞中原战略发展中心总经理车德锐分析，就目前来看，东莞开发商对此的参与热情较低。其原因有三：第一，产业地产的营利周期较长，运营模式复杂，投入成本高，但不像住宅项目能迅速回流资金，吸引力不足。第二，产业地产的关键核心在于“运营”，而在东莞这类地产人才较缺乏。第三，产业地产的运作需要一定的资源，还有投入较大的资金，才能进行招商，这对房企的综合实力要求非常高。
　　开发商也有自己的优势所在，一地产专业人士介绍，“这里存在一个误区，产业与住宅并不是割裂的状态。归根到底，产业的发展基础在于人才落脚。“第一，如万科、碧桂园等具备实力的品牌房企除了住宅项目，还衍生了物业、家居、教育等一系列的生活配套服务，产业技术实力雄厚。第二，房企深谙人的居住需求，更善于为社区提供应用型场景。
　　如上所说，当前“工改工”项目不再单纯限制于厂房改造，同时配备商业、公寓，打造一个小型生态圈，最大限度服务产业，产城人融合，从过去的卖房思路转变为运营思维。
　　合一城市更新运营管理公司董事总经理罗宇此前接受南都记者采访，总结出自己对于园区运营的一些标准，“园区运营成不成熟只看一个数据：运营收入和租金收入是否大于1比1。园区成功只看一个指标：投资培育孵化了多少家拟上市企业和上市企业。”
　　不过，实际操作中，公寓与产业的关系需要进一步平衡，而政府方面也应该有意识引导，不能打着做产业园的牌子，卖起房子，否则最终绕回至“工改居”、“工改商”，原地踏步。