大佬论道：未来房地产市场前瞻

??9月13日，“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌价值高峰论坛”在上海举行。这是365备用网址2017、中国房地产测评中心连续第七年开展此项活动。在高峰论坛上，品牌房企们分享了未来的战略和思考，也分享了对未来市场的判断。对于未来走势这个市场非常关心的话题，中房网（微信号zhongfangwang）小编整理了一篇“课堂笔记”，满满的干货跃然纸上，欢迎扩散。

??丁祖昱：未来3-5年市场仍将保持高位

中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱

??短期来看，在2017年底前，政策方面会 维持现有调控政策，更多城市将加入“限购、限贷、限售、限价”行列，去库存与紧缩调控并存；租赁市场政策成为房地产市场重要着力点；房地产金融政策会紧缩防风险，个人购房信贷持续收紧，开发企业融资收缩。从行业来看，开发投资增速放缓，新开工面积减少，全年销售面积、金额略有上涨。城市前景方面，一二线城市四季度市场供应将迎来高点，成交更活跃、成交量也将回升，但是受”限价“政策影响，成交价格保持稳定；三四线城市受政策影响压力较大，库存仍是第一要务，火热难以持续。从企业来看，总量规模保持，强者恒强， 2017年千亿房企进一步扩容至16家

??中长期来看，未来3-5年，行业规模已上台阶，未来仍能保持高位运行。在供给方面，一二线城市土地供应将显著增加 ，而需求不会出现明显下滑 ，一方面是因为老龄人口增加，家庭小型化导致户均人口减少，改善型需求高速增长 ，另一方面，一二线城市抢夺年轻人才，基本刚性购房需求不减少。从城市发展前景来判断，城市间和城市内部分化格局将持续，一线与强二线有人口导入、产业发展支撑，未来房地产市场发展强于三四线 。在企业发展方面，千亿成为“小目标”，2020年千亿企业将达30家，同时，企业战略会分化 ，多元业务助力规模增长，专业化促进“小而美”，二者将构建起中国未来房企当中两个不同的点和发展方向。

??武磊：短期谨慎乐观，中长期看好

和昌集团董事长 武磊

??对于房地产行业，我们依然看好中长期，在未来5-8年里，这个行业会在国民经济里面占有重要地位，并且带动国家发展的很多东西。但中短期我谨慎乐观，这个观点还是基于目前房地产过热，投资需求过热的现状，这会有一个调整期，我们在这个过程当中会谨慎乐观，当然不会像之前大的上升期里面那么乐观的态势。同时也为房地产行业带来更健康的状态。

??欧阳捷：房地产市场未来会平稳向下

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷

??今年4月份我们曾经讲到今年或将超越去年成为新的历史高点，从目前来看，这个观点应该说是完全可以相信的。

??未来我们觉得房地产肯定会慢慢往下走。我们曾经预测房地产不会再有2013年那样的高点了，但是我们错了，低估了政策的威力。不过，未来的政策会延续现在的思路，未来房地产不会再有强大的拉动政策了，当然未来政策会保持稳定，不让房地产市场大起大落，因此房地产市场未来会平稳向下走，对长期讲并不是坏事，反而让房地产发展更平稳，更健康，发展周期拉的更长。

??郭国强：房地产未来5年仍可坚决看多

福晟集团董事、高级副总裁 郭国强

??对于未来几年的房地产业，我觉得还有一个逻辑很重要。一个维度是整个房地产市场如果按住宅市场来看，全国住宅市场成交量和当年GDP的比值来看，如果一个国家的人均GDP在8千到1万美元的时候，理论上成交量可以达到20%，就是一个峰值。目前我们还在8千到1万美元之间，还没有达到这个峰值吧。所以这是一个角度。

??另外一个维度，我们看好看多的同时，还有结构细化。未来5年来看，未来5年的需求和供应，如果把这个定义为一个匹配度的话，我们觉得很多城市是很看好的。比如说未来5年深圳需求供应的匹配度是2.99，差不多是3个人抢一套房子，包括上海、北京，所以我们觉得未来这些核心城市的话，还是应该继续看好的。

??所以，第一，总体未来5年甚至更长一点时间，还是应该坚决看多的。第二个，看多的同时要特别精选区域和城市。

??张俊：中长期对房地产行业看好

奥园团副总裁、奥园商业地产集团总裁张俊

??第一，从房地产行业的规模来看，今年整体的房地产市场的规模可能会超过去年的规模，这个放在整个国民经济的总量来看，占比也不小。这是整体上看好的第一个维度。第二个，因为中国的城市幅员辽阔，从一线到五线，现在的调控政策给到各个城市会不一样，中国有2千多个县，17000多个镇，整体供求关系不一样，可能出现市场情况的预判也会不一样。第三个从时间的维度，从近期来看，我的理解房地产开发周期，整个周期会加长。以往房地产周期可能在2—3年，以后房地产的周期可能是3—5年，中长期我对中国的房地产还是看好的。第四个，每个企业从微观的角度去看，每个企业的战略、特征、抗风险的能力不一样，他对于市场的把控，换句话说，对一些品牌企业，抗风险能力强的企业，他更看好这个市场，因为现在的调控政策更稳定，没有大起，没有大落，反而是我们作为一个成熟企业应该看好的市场。

??张岩：短期内不看好三四线市场

融侨集团首席营销执行官、首席品牌执行官张岩

??中国房地产的看好看坏，其实有一定的细分。因为中国城市很多，即使在市场最好的一两年，有些城市依然很差。太中长期的我们不好判断，整个中国房地产计划和政策影响的度非常大，但就未来三四年来看，我认为一线城市，优秀的二线城市，由于人口的集中度，产业集中度，仍然是看好的。比如南京、武汉、厦门、福州、重庆等等都是非常优秀，哪怕是即便有个别的时间持平，或者相对下行一点，但是长期一定是没有问题的。

??但是相反，我对三四线城市，甚至四五线城市在这一波里，应该说三两年里是不看好的。这些城市这一波的利好是源于这些优秀省会级城市的政策打压，限购限贷，高首付等等，把购买挤压到了周边，但对这些城市的中长期，由于政策和周边大城市辐射的这种结果是不看好的。