上海证大控股权两年三次交易 准“新主”曾收购证大海门项目受阻

吴凡 张晓庆2017-12-01 08:31:50来源:每日经济新闻

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??【编者按】这是一家明星企业,曾高调创造了上海、南京等核心城市的“地王”,一时风光无两;这是一家另类房企,虽经历了房地产的火爆行情,近两年业绩却亏损达20亿港元;这是一个谜一般的公众公司,大股东频繁变化,多个项目进展不顺。对于投资者而言,这家企业——上海证大(00755,HK)未来仍然扑朔迷离。为什么上海证大的大股东走马灯般更换?为什么准“新主”要高溢价收购它的股权?坐拥多个优质资产的上海证大为何会走到如今的颓势?《每日经济新闻》试图通过深入研究分析这些疑问。同时,《每日经济新闻》记者近日分赴烟台、南京、南通等上海证大多个项目所在城市调查采访,并从财务、股权、资本等关联内容展开剖析,探究其发展的实情。

??距离香港冉盛发展有限公司(冉盛置业发展有限公司的全资附属公司,以下简称冉盛公司)正式成为上海证大(00755,HK)大股东还不到半年,上海证大股权再一次被摆上交易台,而这已经是上海证大两年来的第三次股权让渡。

??11月6日,上海证大公告称,公司大股东香港冉盛发展有限公司与凯升有限公司(以下简称凯升)订立协议,后者拟以约16.6亿港元的总代价收购冉盛所持上海证大29.99%(44.62亿股)的股权,收购价格为0.37港元/股,较停牌前一交易日(11月3日)的收盘价0.118港元/股,溢价213.56%。

??不出意外的话,上海证大控制权将再度易主,凯升将成为上海证大新的大股东。这家名不见经传的公司是何背景?高溢价收购又意欲何为?

??据港交所权益披露,凯升的实控人为袁朝晖,而记者查询发现总部位于江苏海门的欣乐房地产集团有限公司(以下简称欣乐集团)的法定代表人也是袁朝晖。这两个袁朝晖是否为同一人?11月17日,《每日经济新闻》记者前往海门欣乐集团,这一疑问得到欣乐集团代理律师、江苏诚谨律师事务所律师奚卫国的确认。

??凯升、欣乐集团属同一实控人

??记者查询了解到,凯升成立于2016年的12月9日,是一家私人股份有限公司。根据港交所权益披露,凯升60%的权益为Joy Lucky Limited持有,Joy Lucky是袁朝晖百分百控股。

??奚卫国在接受《每日经济新闻》记者采访时表示:“我们(欣乐集团和凯升)的实际控制人是同一个人。”他称,受让上海证大股权是为了自身发展。其中一个考虑是欣乐集团的房产板块要向一、二线城市挺进。

??公开资料显示,欣乐集团成立于1999年,注册资本3亿元,总部位于江苏省海门市,主要从事房地产开发、工程咨询及物业管理。近年来,该公司逐步向以特色小镇开发运营、PPP项目投资运营、金融、文化传媒、医疗健康等新兴产业领域转型。

??海门市住建局房产科人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,欣乐集团是海门的老牌建筑企业,国外也有业务,盈利情况每年还是挺好的。

??根据天眼查显示,除掌控欣乐集团外,袁朝晖还另外投资了6家公司,业务覆盖:文化产业投资、城市园林绿化业务等。

??海门项目收购被否

??值得注意的是,袁朝晖拟受让上海证大已经连亏三年半,2014年、2015年、2016年及2017年上半年,上海证大净利润分别为亏损4.38亿港元、亏损9.57亿港元、亏损10.35亿港元、亏损2.1亿港元。

??对于2倍的溢价,奚卫国表示:“价格要看你怎么看,收购还是从公司长期战略考虑。”

??耐人寻味的是,就在袁朝晖拟受让冉盛的持股前,今年1月25日,上海证大发布公告称,拟以约8.14亿港元出售海门物业(即海门证大滨江置业有限公司)全部股份及贷款。不过,该协议在之后召开的股东大会上被否决,反对票占了76.76%,上述交易被终止。

??据上海证大的公告,海门物业位于海门市海门临江新区,即长江以南、海宁寺以北及海门市新行政中心及商业中心区以东。物业由总土地面积约44.98万平方米的多幅未开发地块及总建筑面积约29.28万平方米的在建物业及待售物业组成。

??此前曾有匿名人士向记者表示,凯升此次收购上海证大股份的目的之一,即是重新获得海门物业项目。

??对此,奚卫国则表示,海门项目在上海证大的盘子里只是非常小的一块,本地开发商运营是有一定优势的。

??投资并购相关领域的法律人士向记者表示,上述项目在股东大会阶段被否决可能是其价格卖得太低了。未来欣乐集团如果还想获得这块项目,则需要与上海证大进行关联交易。

??东方资产系占董事会核心席位

??回溯过往,在此次凯升拟入主上海证大之前,上海证大的大股东在三年内已经换了两次。

??2015年2月,中国东方资产管理(国际)控股有限公司(中国东方资产管理公司间接全资附属公司,以下简称东方资管国际)通过旗下公司Smart Success Capital Ltd。以0.2港元/股的价格收购了上海证大50.03%的股权。就此,中国东方资产管理公司(以下简称东方资产)成为上海证大第一大股东。

??然而,到2015年年底,东方资产便开始寻找买家。2016年1月,上海证大公告称,冉盛公司及中青旅拟以0.26港元/股的价格分别向Smart Success收购上海证大26.991%及2.999%的股权,两项合计29.99%。最终,这笔交易于2017年6月完成,由冉盛公司单独拿下29.99%的股权,成为上海证大第一大股东。同时,加上之前的减持,Smart Success对上海证大的持股比例减至18.17%,不再是控股股东。

??拿到股权还不到半年时间,冉盛公司却要售出全部股份,这背后是什么原因?

??公开资料显示,冉盛置业成立于2015年11月份,该公司的经营业务包括:房地产开发经营,实业投资等。11月29日,记者多次致电冉盛置业,但电话未接通。此后记者又来到冉盛置业的注册地址:上海市徐汇区岳阳路77弄20号二层2048室,不过,记者在该注册地址并未发现冉盛置业的身影。

??记者注意到,今年2月24日上海证大订立协议,向关联人士冉盛公司发行本金总额16.5亿元三年期可换股债券。如果可换股债券成功发行且可换股债全数兑换,则冉盛公司的持股比例可达到51.46%。意外的是,该可换股债券发行计划最终被终止。

??记者注意到,根据上海证大10月13日发布的最新董事名单,目前上海证大四名执行董事中两名均有东方资产背景,包括邱海斌(董事会主席)、王权。在非执行董事中,复星系也占了两席,分别是龚平和江征雁,而大股东冉盛公司的代表人选(王峥)仅获得一名非执行董事席位。

??为何作为大股东的冉盛公司却只取得一席董事会席位?而“准股东”凯升未来在董事会上又能否增派其人手?

??一位业内人士对记者表示,新股东可以提名,重新委派新任董事,其他股东也可以提议,然后召开股东大会进行表决,最终取决于投票结果。而如果新股东没有新资产注入,新股东进入董事会的必要性则有待商榷。

??此外,对于为何袁朝晖会通过凯升收购股权的问题,上述法律人士表示,此次股权转让的资金巨大,从法律方面讲,内地公司这么大笔资金收购港股公司的股权在出境时或存在一定的难度。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 河北省住房和城乡建设厅10日透露,为推进社会诚信体系建设,进一步完善住房保障政策体系,规范保障房分配、管理工作,建立住房保障信用管理制度,该省近日出台《河北省保障性住房管理中心关于建立住房保障信用管理制度的指导意见(试行)》,系中国首个省级层面住房保障信用管理制度。
  • 新年伊始,楼市又有新动态。
  • 昨日,记者从朝阳区第十六届人大四次会议获悉,今年,文创实验区将着力建设三间房文化综合体项目,实验区设立100亿元规模的朝阳区文化创意产业发展基金,扩大文创企业投融资渠道。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部门印发通知,实施联合修订后的《土地储备管理办法》。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订,联合印发了新的《土地储备管理办法》(以下简称《办法》),以进一步规范土地储备管理,落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。
  • 南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
  • 1月9日,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 昨日,青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”发文称,青岛将全面放开城镇落户限制,加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。
  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
  • 1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 岁末年初,总结展望自然不可少。回顾过去一年的经济世界,全球经济终于在金融危机十年后出现了全面回暖的迹象,中国经济取得了超乎预期的成果。
  • 1月5日晚间,兰州市发文对部分区域取消限购,但在继续限购区域取消限购社保、纳税证明的同时,对限售进行了升级,需满3年才可交易。有人说,这是房地产调控放松的前兆。但笔者认为,这是房地产调控进入精细化阶段的必然选择。
  • 从定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,到限购限贷限售政策密集出台,再到千亿级房企军团迅速扩容。在刚刚过去的2017年,房地产市场依然是各方最为关注的领域之一。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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