“抢人大战”另一面：间接水晕效应？

??导读

??分析认为，城镇化背景下，此次多城发布人才落户和租房落户是必然举措和必然趋势，并不是直接针对限购。但的确购房门槛被释放，会让这些人购房得以直接越过限购的考核，所以抢人大战是师出有名、又的确对限购有间接放宽的水晕效应。

??房企在衡量一个城市是否值得布局有一个重要指标，即人口净流入。一个地方经济发展是否持续，人才也是重要因素，吸引人才、留住人才最有效的手段就是落户和买房优惠举措。

??据安居客房产研究院统计，自2017年第四季度以来，全国有约20个城市与地区发布了引进人才的新政策，包括南京、合肥和郑州等热点二线城市。

??同策研究院首席分析师张宏伟认为，今年以来，包括武汉、长沙、成都、西安、济南、南京、杭州、郑州、青岛、厦门、天津、重庆等新一二线城市，均加入了“人才争夺战”。涉及租房、户籍、购房政策等，背后反映出各大城市对于人口尤其是人才的争夺，留住人口尤其是人才的城市才具有竞争力，这是政策最重要的意义。

??在一线城市对人口总量限制的背景下，二三线城市近期掀起此起彼伏的“抢人大战”，令房地产调控整体收紧的风向标似乎生变。

??有业内认为，部分城市人口引进的门槛过低，对于市场来说，容易引起非理性的判断。需要指出的是，由于当前信贷政策依然紧张，调整政策不代表全面放松。

??全国现“抢人大战”

??从近期各城市公布的“抢人大战”计划看，吸引人才所采取的举措均围绕落户买房等。

??1月9日，青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”发文称，青岛将全面放开城镇落户限制，加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。

??同在9日，天津公安机关发布并开始实施创新举措，符合天津市引进人才政策等有关条件的人，将可以“租房落户”。即日起，对于符合天津市引进人才年龄和学历条件（全日制本科学历35周岁以下，研究生学历45周岁以下），在津就业并连续缴纳社会保险一年以上，在津连续居住半年以上并合法取得居住证，且本人或直系亲属无名下合法产权住房的，可在其长期租赁房屋所在地社区落集体户口。

??1月7日，南京出台《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》，再次放出大招，明确提出：高层次人才买首套房不再受户籍限制，且公积金最多可贷120万。

??对于各城市发布的吸引人才政策，安居客首席分析师张波注意到，总体来看，吸引手段多样，万变不离落户和房。与之前普遍限购不同，目前的人才吸引政策看起来更像是针对人才的定向限购放松，并提供多种优惠条件。

??如郑州的人才工程“1+N”政策，向符合条件的在郑首次购房者发放最高10万元的购房补贴；南京将人才分为6类，分别给予共有产权房、人才公寓、公租房、购房补贴等待遇；成都“蓉漂”计划实行“先落户后就业”，本科及以上毕业生凭毕业证落户制度等。

??或现水晕效应？

??无可争议，人才是一个城市发展最重要的因素。二三线城市掀起的“抢人大战”初衷也是令城市发展更有活力。

??张波认为，一个城市的经济实力是一个城市未来楼市发展潜力的最好保证。有人才经济会更好发展，经济发展会吸引更多人才落户，人口正向导入尤其是大量人才的导入对于楼市会形成有力的支撑作用。

??张波非常看好二线城市未来发展。他注意到，2017年前三季度，4个一线城市GDP占全国12.1%，贡献最大，但从同比增速来看，二线城市大部分已超过一线城市，重庆同比增幅达10%位居第一，长沙、杭州位列二三。

??无一例外的是，这些热点的二线城市皆有优势产业支持：以电商经济为代表的杭州；以游戏产业成为新经济亮点的成都；依托光谷软件园互联网迅猛发展的武汉，尤其是在2015年和2016年实现了爆发式增长。在大公司布局来看，杭州、苏州的A股上市公司数量已经超过广州，仅次于京沪深。

??不过，业界普遍担忧，二三线城市掀起的“抢人大战”很有可能对限购产生一定稀释效应。

??链家首席市场分析师张月认为，城镇化进程早已明确（2016年国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》），此次多城发布人才落户和租房落户是必然举措和必然趋势，并不是直接针对限购。但的确购房门槛被释放，会让这些人购房得以直接越过限购的考核，所以抢人大战是师出有名、又的确对限购有间接放宽的水晕效应。

??中原地产首席分析师张大伟也担心，部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者，对于市场来说，容易引起非理性的判断。地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才更应该提供直接的居住房源，为吸引人才只简单推出落户购房优惠等政策也容易带来房地产市场的不稳定。

??张宏伟注意到另一个隐情，即伴随楼市调控的深入，各地方政府的土地财政压力越来越大。从土地财政依赖度的角度来说，去年10月调控以来，部分一二线城市土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政收紧，而地方土地财政压力则成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。从经验来看，土地财政依赖度越大的城市，首先放松限购政策的可能性就越大。

??调控未有实质变化

??从房地产调控整体环境看，业内普遍认为，此次“抢人大战”不会对楼市产生实质影响。

??张月分析道，目前已发布相关文件的20多个城市，城市定位和楼市热度差别非常大，有新一线、也有环沪城市圈，还有一些价量始终平稳的城市。所以每个城市能形成的预期不太一样。有些城市是外来人口比例较低，如没有其他辅助政策，吸引其他城市外来人口的难度还是比较大。

??张大伟也指出，房地产市场走势主要看信贷与人口经济基本面，目前这些城市调整了人才落户口径，对市场的影响不会太大。这是因为信贷政策依然紧张，调整政策不代表全面放松，之前部分城市的政策的确力度过严。他认为，热点城市，特别是限价之前过度严格的城市，存在释放堰塞湖的可能性，对于部分地王项目，或许会尝试放开限价。