“空中楼阁”办出房产证 纠正为何这么难？

??家住北京市大兴区的马力佳（化名）1月4日再次来到北京市规划和国土资源管理委员会（下称“市规土委”）信访办，他要追问，为何“空中楼阁”办下的房产证，至今仍难以被纠正。

??截至目前，这份“空中楼阁”的房产证已经存在了6年时间。“没有房子怎么能办房产证呢？去年10月交了更正登记申请，至今也没有得到任何回复。”马力佳无奈地对记者说道。

??马力佳提到的这处土地，位于北京市朝阳区永外红寺村40号。2011年9月，北京顺成通达科技有限公司（下称“顺成公司”）通过法院强制执行，完成了房产证过户，获得房屋所有权证（X京房权证朝字第1041176号）。然而记者通过多方调查获知，涉案土地上的其中22幢房屋早在登记之前就已不复存在。与此同时，涉案土地尚在查封状态当中。

??一位要求匿名的法院系统知情人士曾向记者表示，“房地分家”直接影响了土地原所有者北京达龙房地产开发有限公司（下称“达龙公司”）大量债权纠纷。马力佳就是其中一位利害关系人。

??“对于信访人反映的问题，不动产登记机关也面临难题，法院的协助执行有强制性，而房屋事实上又确实不存在，这样的情形，最好等待上级司法机关来处理。”1月4日，记者前往北京市规土委时，一位负责人如此表示。

??“空中楼阁”办出房产证

??马力佳提供的房产证资料显示，2011年9月28日，北京市房管局办理了“x京房权证朝字第1041176号”房屋所有权证，证载面积为2813平方米，房屋所有权人为顺成公司。

??“事实上，房产证对应的房屋并不存在，一直是空地。”马力佳说。为核实真假，记者来到位于小红门的地块，在现场看到，这是一处十多亩的地块，四周由院墙围住，中间均为空地，除了多株大树外，其余空地被作为停车场，仅有一排门脸平房。

??据介绍，这里原来是北京首饰厂，2004年转让给达龙公司后不久，厂房全部拆掉，仅留下院墙。“过去确实有大量房屋，但达龙公司接手后都拆掉了。”达龙公司一位负责人说。

??记者辗转联系上当年负责土地转让的北京首饰厂一位负责人，他也向记者确认，2004年首饰厂将地块转让给达龙公司之后，是他负责将地上建筑物予以拆除。

??不过，令人奇怪的是，2009年8月，北京达龙公司办理了面积为2813平方米的房产证，而2011年9月，顺成公司通过变更，成功办理了新的房产证。据记者取得的资料显示，达龙公司与顺成公司存在债务纠纷，后者通过法院强制执行，完成了房产证过户。

??马力佳认为，达龙公司的房产证已经作废，而顺成公司的房产证还在，不动产登记部门应该依照法律规定予以纠正。

??为了纠正这一错误，马先生多次向北京市规土委递交材料，但截至目前一直未获正面回复。他最初是举报，要求北京市规土委依职权纠正错误，后来又以利害关系人的身份提交“更正登记申请”。

??1月4日下午，当马先生再次来到市规土委信访办时，一位陈姓负责人员称，按正常情况60天内会给予答复处理。从马先生2017年10月24日提交材料计算，至今时间已经逾期，他仍未收到任何反馈。该负责人称，将尽快了解情况后给予回复。

??根据《北京不动产登记工作规范（试行）》规定，登记部门发现不动产登记簿记载的事项有错误，应书面通知当事人在30个工作日内申请办理更正登记，当事人逾期不办理的，登记部门应当在15个工作日后，依法予以更正。

??上述条例还规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请变更登记。

??协执下的房产证难题

??事实上，达龙公司在2017年7月就对市规土委提起行政诉讼，要求撤销涉案房屋所有权证。案件于2017年12月26日作出一审裁定，驳回起诉。

??记者在朝阳法院的行政裁定书上看到驳回起诉的原因：市住建委（原主管单位）依据朝阳法院作出的《强制执行裁定书》和《协助执行通知书》，将涉案房屋过户到顺成公司名下属于执行生效法律文书的协助执行行为，是行政机关必须履行的法律协助义务。

??在2017年8月，朝阳法院组织达龙公司和市规土委的双方谈话上，市规土委代理律师表示，涉案“房屋所有权证”是原住建委依据法院的协执给顺成公司办理的转移登记，该起诉不属于行政案件受理范围。

??达龙公司代理律师、北京浩伟律师事务所王云志则对此不表认同：即使是协助执行，不动产登记机关也应该基于事实登记，而不是对“空中楼阁”给予办证。行政机关应依法行政，更要依据客观事实行事。

??目前，达龙公司已经提起上诉。

??记者梳理发现，“空中楼阁”房产证事件疑点众多。2003年6月6日，达龙公司基于一份与北京首饰厂签订的《北京首饰厂开发项目合同书》，以2000余万元的价格获得该土地使用权。依照双方2004年签订的移交协议，明确载明“厂内拆为平地”。

??不过，在不动产登记机关2009年8月向达龙公司核发的房屋所有权证（X京房权证朝字第711946号）的资料中，附有1997年3月19日测绘的《北京市房屋登记表（平房）》，显示房屋坐落为朝阳区永外红寺村40号1至28幢，建筑面积为2813平方米。从1997年到2009年，时间已经过去了12年。

??而事实上，北京首饰厂2008年7月向北京市国土资源局出具《现状建筑物详细列表》，写明房产证号为朝集字第01296号的现状建筑幢号为1、2、3、4、25、28，合计建筑面积为762.5平方米。市国土局在2008年10月对涉案土地也进行了实测，并绘制了宗地平面图。也就是说，至少在2008年10月，土地上面的建筑物仅有上述6栋共762.5平方米的建筑，而并非2813平方米。

??记者获得的一份2009年4月12日北京市国土局签署的土地出让补充协议中，明确写明“本合同项下的规划总建筑面积为762.5平方米，其中，地上建筑面积为762.5平方米”。而附件《现状建筑物详细列表》显示，当时只有1、2、3、4、25、28幢共6幢房屋。

??而顺成公司2011年9月获得的房屋所有权证记载内容与所附图表，仍延续了十多年前的那张《房屋登记表》的内容，记载为28幢房屋、2813平方米。

??值得注意的是，房屋所在土地早在2009年就已被查封。在土地被查封的情况下，地上的房屋为何能过户？“此案非常有代表性，目前北京市高级人民法院也在复查。”王云志表示。

??北京市规土委一位负责人对此表示，不动产登记机关面临难题，最好是等有关法院的最后结果。

??工商登记信息显示，顺成公司注册时间为2010年2月，经营范围包括技术推广、经济贸易咨询、投资顾问等，股东发生多次变更，现在的股东是刘久金、巨烨投资集团有限公司、耶白堤，办公地址是通州区西集镇协各庄村委会北300米。记者日前实地探访发现，该地址为村民住所，没有村民听说过顺成公司，该村村委会工作人员也否认曾有顺成公司在此办公。

??就在发稿前，记者获知，在一起朝阳法院的执行异议在审案件中，顺成公司作为“申请执行人”无法联系，朝阳法院为此特别通过《人民法院报》发出公告。