不顾环评造违建 “假旅游，真地产”难持续

??长白山国际滑雪中心违规建设高尔夫球场及别墅，目前高尔夫球场已经停业

??近期以来，多个涉及违建的旅游地产项目被先后叫停。在旅游项目培育周期长、投资回报慢的背景下，地产业务成为不少企业快速回笼资金的手段，然而这也在一定程度上招致了旅游地产行业内的乱象。有分析明确指出，未来“假旅游、真地产”这种以旅游为名的圈地将寸步难行，将重心转移至项目运营，成为破局之法。

??长白山高尔夫球场被取缔

??近日，中央第一环境保护督察组向吉林省反馈督察情况，其中长白山国际滑雪中心项目赫然在列。据了解，长白山国际滑雪中心项目在实施过程中，被指违反国家要求擅自建设两座高尔夫球场和93栋别墅，并长期违规运营。

??去年10月，一张抚松县人民政府下发的文件照片在社交媒体上广为流传。照片显示，长白山国际滑雪中心雪上二项夏季高尔夫球场和娱雪区夏季高尔夫球场被宣布取缔。其后不久，抚松县市场监督管理局发布公告，宣布长白山国际旅游度假区有限公司管理分公司因从事高尔夫球场经营活动，抚松县市场监督管理局已于2017年9月9日下达了责令改正通知书，责令停止相关经营活动。

??此次中央第一环境保护督察组反馈的督察情况，进一步做实并揭开了球场被取缔的原因。长白山国际滑雪中心项目不仅违规擅自建设高尔夫球场和别墅，并展开长期运营。新京报记者致电长白山国际度假区客服后被告知，目前高尔夫球场已经停业，而相关会籍处理方案仍在商讨中，将在后续进行通知。

??资料显示，长白山国际度假区（一期）于2012年正式开业。该项目由6家企业联合投资200亿元，集“主题项目+商业地产+酒店+住宅+文化产业+百货业”于一体。

??凤凰岛填海项目破坏200多亩海岸带

??除了长白山国际滑雪中心项目，因违建而被叫停的旅游地产项目近年来已屡见不鲜。

??去年12月，中央第四环境保护督察组向海南省反馈督察情况，提及多处旅游地产违建行为。目前，被点名的万宁、三亚等地已开始落实整改、叫停项目。

??据督察情况，万宁市日月湾综合旅游度假区人工岛月岛项目被指于2015年10月未批先建，直至督察进驻时才实际停止违法填海行为，周边岸滩已出现大面积淤积并形成连岛沙坝，破坏了海洋自然风貌。2015年，融创中国通过收购海南万宁弘基置业有限公司50%股权，实现共同合作开发该项目。在开发该项目同时，融创中国方面也在大力向外兜售房产。融创中国海南区域公司总经理钟连胜更曾公开宣传“一处购房，全岛体验”的融创“海南攻略”。

??此外，三亚市凤凰岛填海项目则以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发。由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。昌江县在编制棋子湾旅游度假区控制性详细规划时，擅自放宽海岸带和沿海防护林保护要求，将沿海防护林地规划为建设用地，侵占破坏200多亩海岸带。

??“近期很多号称旅游地产项目因为违规建设，确实出现了很多问题。在此要首先明确的是，很多旅游地产是号称旅游地产，并不是真正意义上的旅游地产。”北京联合大学旅游产业研究所所长张金山表示，“只有那些以旅游者的休闲度假或者是满足旅游者需求的房地产形式，才是真正意义的旅游房地产范畴。现在的房地产开发，已经变得越来越综合，有的项目，旅游、商业、居住功能都有，虽然号称旅游地产，但是还是以居住功能为主。”业内人士指出，房地产企业进军旅游的主要目的之一仍为拿地。

??趋势析游

??开发商开始关注旅游经营

??据克而瑞乐苇发布的《2016-2017年中国旅游地产发展报告》显示，截至2016年底，国内累计旅游地产项目总数为8918个，项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。

??就数据来看，国内旅游地产市场发展依然火热，然而因违规建设被点名乃至叫停的案例也同样为其敲响警钟。中商产业研究院分析指出，旅游经营与地产销售是旅游地产基础的核心盈利环节，但随着资产增值方式的变化及其对基础盈利环节的带动，曾经屡试不爽的“旅游搭台，地产唱戏”模式难以为继，越来越多的开发商开始主动或被迫将更多精力投入到旅游经营和资本运作，谋求可持续的、更长远切实的资本收益。

??在这方面，本身就扎根于旅游的旅游企业显然更具备话语权，其中“乌镇模式”成为代表性的案例。国信证券分析表示，乌镇成功的关键即为管理团队的有效运作。

??以西栅为例，乌镇景区管理公司通过全产权下的统一管理，保证了游客的旅游体验；景区建筑公司则保证了景区的基础设施体验和景区原貌；各类型住宿以及景区元素的不断丰富得以满足游客需求。2016年，乌镇景区游客接待数量近1000万人次。景区和庞大的客流为周边地产业务的发展提供可能。据了解，乌镇也的确有效带动了周边部分地产项目的销售情况。

??建议

??旅游地产应重运营抓人气

??在此背景下，“旅游+地产”显然需要企业采取新的运营思路，“先旅游，后地产”的呼声已在业内传播多年。在业内人士看来，盈利过分依赖房地产项目的主因正是由于旅游板块的乏力。

??“从实际情况看，对于旅游地产项目来说，过分依赖房地产也是因为进入以后发现项目运营很困难。短期内资金进不来会带来很多新的问题，比如说项目的维护成本是很高的，所以导致项目人气不足。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“对于旅游地产来说，关键背后要抓住人气这个概念。如果没有人气，那么地产项目的入住率也不会很高的。另外交通等措施需要和政府沟通，在旅游地产方面需要有较好的基础设施导入。”

??中商产业研究院明确指出，“假旅游、真地产”这种以旅游为名的圈地未来将寸步难行，旅游与地产并重才是旅游地产可持续盈利的出路，“重运营、轻资产”的大势已然显现。旅游开发与地产向来息息相关。如何平衡二者、实现真正有效的联动是接下来旅游、地产企业需要思考的问题。

??“只要是旅游开发，就是房地产开发的范畴了。旅游开发本来就是偏重资产的，没有一定的资金实力不行。健康的旅游地产项目，应该是符合国家规定、市场前景好、项目策划创意好、综合带动能力强的项目。”张金山表示。