住宅用地供应多元化,房企重新调整拿地策略

陈淑贞2018-01-17 08:02:00来源:第一财经日报

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??国家探索宅基地“三权分置”、研究把非房企取得使用权的土地作为住宅用地建设租赁住房的消息,震动了整个房地产业。

??这被形容为一场行业巨变,甚至是土地供应制度的革命。试想一下,如果非房企所取得的土地也能用作住宅开发建设租赁住房,那么市场上各种企业和集体经济组织持有的大量存量土地会被激活,流向住宅市场。

??届时,楼市格局将得到真正的改变,购买商品住宅不再是解决居住问题的主流途径,政府提供的保障房、规模化市场化运营的租赁住房将悉数登场。

??这正符合中央提出的愿景,即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。

??大量存量土地资源有望入市

??1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议对农房和商品房提出了突破性的改革措施。国土资源部部长姜大明表示,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。此外,研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

??这不啻为一则爆炸性消息。当房企们还在为土地储备——建屋卖房的口粮疲于奔命之际,政府突然宣布正在研究让包括宅基地在内的农村集体用地入市的方法,这意味着过去房企无法利用的、大量的土地资源有望入市。

??中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这是中国供地制度的变革,有望打破同地不同权的格局。

??目前,非房企手中的土地通常不能作为住宅开发,房地产企业通过股权收购或联合开发方式与非房企进行合作,但通常也只能开发配套用房或者商务产品,很难打破土地属性的天花板,如果申请土地属性的变更,往往受到诸多外部因素的制约。

??2017年,深圳某中型上市房企在深圳这种土地稀缺的城市主要进行股权收购获取土地。面对这一政策信号,该房企有关人士对第一财经表示:“如果非房企所拿的地也能用做住宅开发,集体经营用地可以建设租赁房和转让,这意味着市场上各种企业、集体经济组织手里持有的大量存量土地会被激活,流向住宅市场,而这个数量是非常惊人的,要远远大于政府手里的土地数量。”

??新城控股高级副总裁欧阳捷告诉第一财经,“现在房企的商品房开发都是政府统一供地,但是现在这种方式遇到问题,因为政府出让的土地逐渐递减,无地可供。除非做城市更新,但是拆迁的成本高昂,而且效率低下。”

??欧阳捷认为,“显然,政府正在想办法,通过集体用地增加土地供应,但权属不变,无需打破土地财政和政府垄断。其实就是多主体供给的概念,作为商品房市场以外的一种补充。”

??房企重新审视政策导向

??目前,仍无法从官方途径量化这些有望被激活入市的集体用地资源,但以深圳一则数据为例,可以估算这部分资源可能带给市场的影响。

??深圳链家研究院报告显示,截至2014年末,深圳全市有5.59亿平方米、1041万套各种类型的租房,其中村民自建房(农民房)有497万套,占比48%,其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房,最后才是公寓产品。

??深圳这497万套村民自建房正是全国国土资源工作会议上提出的将被探索、研究的对象。

??美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰接受第一财经采访时表示,“过去一年,政府在住房租赁领域出台了许多政策,也给市场带来了很多改变。包括自持用地的出现,银行等金融机构针对开发商和小业主出台的政策等方面,其实都是政府作出的引导方向。相信2018年,这种引导会更加清晰。”

??江少杰认为,这次国家层面提出的探索也是对租赁住房市场作出的引导之一。调整政策看上去严厉,但目的也是把房价稳住,在长效机制出台之前,用行政手段买时间。

??欧阳捷判断,一旦这些存量土地资源入市,租赁住房市场的规模会扩大,因为市场的供给有所增加。“对房价会有影响,至少分流了购房人群,不过与房价相比,对商品房成交量的影响更大。”

??上述深圳中型上市房企人士坦言,“企业不得不重新审视这一政策的市场导向。我们会重新评估该政策对部分城市房价的影响,审慎看待这些城市的市场前景。”

??“另一方面,我们需要调整企业的拿地方式,与非房企合作开发或通过收并购非房企,有望成为更加低成本、高效率的拿地方式,甚至这有可能是未来房企在部分城市拿地的主流方式。”该人士称。

??欧阳捷认为,租赁住房将在人口净流入的城市广泛推广。“特定城市内,如果政府推出更多租赁房源,那么可售性住房将会减少。”

??这个说法可从深圳得到验证。2017年全年,深圳仅推出一宗宅地,而该地块被要求用作租赁住房建设。从零和的角度上考虑,深圳多了一个项目的租赁性房源,而少了一个项目可售性房源。

??欧阳捷称,房企要改变思路,固守在调控严格、大力发展租赁住房的城市,业绩很难上去,如果要扩大规模,必须去有可售性住宅土地供应的城市。

??目前,宅基地“三权分置”的法理研究和具体实现形式尚在探索中、非房企所取得的土地亦未正式被允许用作住宅开发,关于未来的定位和对城市区域排兵布阵的调整,房企们还有考虑的时间。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上的讲话引起了市场的广泛关注。
  • 今年以来,部分城市对楼市调控政策进行了调整。其中,有关限购规则的部分引发海内外广泛关注。因此有观点认为,中国部分城市对限购政策进行某种程度上的“松绑”,表明中国楼市调控已出现基调转向、“拉抽屉”等问题。
  • 在防范金融风险,弥补金融短板的强监管态势下,银监会相关法规的出台持续提速。
  • 近日,全国多省市相继召开住房城乡建设工作会议,为当地2018年房地产调控定调。从目前来看,2018年各地的定调多围绕完善促进长效机制展开,房住不炒、租购并举、“商品房+保障房+租赁住房+共有产权住房”的多渠道供应等思路成为政策主流。
  • 在人才越来越成为一个城市发展重要因素的当下,在以北京、上海为代表的一线城市,户籍、高房价和教育等门槛居高不下的同时,以南京、武汉和杭州等为代表的二线城市,却正降低门槛,打响了一场人才争夺战。
  • 昨天,北京青年报记者从丰台区第十六届人民代表大会第四次会议上获悉,2018年丰台区计划完成棚户区改造4500户。
  • 近日,浙江省质监局发布了《特色小镇评定规范》(以下简称《规范》),这是我国首个有关特色小镇建设的地方评定标准。
  • 年初以来,多个城市房地产调控政策相继微调,有观点开始认为这是调控松绑转向的迹象。但如果仔细回看本轮调控的初衷,以及好好领会十九大和中央经济工作会议精神,当前认为房地产调控放松明显属于误读。
  •  随着近期多地楼市政策的调整,以及国土资源部负责人的最新表态,地产板块表现强劲,领涨沪深两市。以申万分类统计,A股房地产板块1月16日大涨5.32%,涨幅超过第二位的农林牧渔板块逾一倍,年初至今,房地产板块更是大涨17.01%,在各板块中遥遥领先。
  • 闽系房企正荣地产集团有限公司(以下简称“正荣地产”)今日登陆港交所。1月15日,正荣地产发布公告称,公司股票发行价确定为每股3.99港元,每手1000股。
  • 1月15日晚,北京城建发布公告称 ,计划与北京城建集团有限责任公司(以下简称“集团公司”)合作开发北京市怀柔区城中村棚户区改造项目,项目总投资预计约139.59亿元,开发周期约4年。
  • 1月15日晚,以“高新技术产业投资运营商”为战略的苏州高新,发布了其2017年业绩预告。经公司财务部门初步测算,预计2017年年度实现归属于上市公司股东的净利润6亿元左右,与上年同期相比,预计增加2.93亿元,同比增加95%左右。
  • 龙头房企万科以5298.8亿元销售的成绩为2017年画上句号,但摆在郁亮面前的,是一场“城市配套服务商之战”。
  • 深振业A近日公告,重组拟注入的标的资产已经基本确定为:深圳市城市建设开发(集团)有限公司和深圳湾科技发展有限公司,其中,深圳市投资控股有限公司将于本次重组前先将旗下部分优质科技园区资产划转至深湾科技。后续随着尽职调查的进一步推进,不排除在前述两家标的资产的基础上增加重组标的的可能性。公司将通过发行股份购买前述标的资产,不涉及募集配套资金,可能涉及关联交易。本次重组标的资产的实际控制人为:深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
  • 进入2018年,北京万科在养老地产领域率先发力。随着由北控和万科联合运营的光熙康复医院正式开业,万科养老业务在医养结合方面也迈出了关键的一步。
  •  1月15日晚,招商蛇口公布了其2017年业绩快报。去年,招商蛇口实现营业总收入755.38亿元,同比增长18.82%;归属于上市公司股东的净利润122.14亿元,同比增长27.48%;基本每股收益1.55元,同比增长28.1%。
  • 随着有关“现金贷”业务监管政策的不断趋严,平台融资渠道遭全面封堵。此前一路狂飙的网络小贷ABS(资产证券化)产品发行规模骤降,Wind最新数据显示,2017年12月仅有6笔小额贷款ABS发行,规模仅为55.47亿元,较11月的17单459.8亿元,融资规模骤降87.9%。
  • 去年下半年,全国各地针对银行个人消费贷的排查工作大规模展开,银监会等监管部门也采取了一系列措施严格监控消费贷等资金流入房地产,并且成果显著。
  • 在去年“3·17新政”等一系列政策的调控下,北京房地产市场逐渐降温。与此同时,各家银行房贷审批和放款节奏也逐渐开始放慢。
  •   去年下半年,全国各地针对银行个人消费贷的排查工作大规模展开,银监会等监管部门也采取了一系列措施严格监控消费贷等资金流入房地产,并且成果显著。
  • 2017年房贷“量缩价涨”。央行最新数据显示,2017年12月末,个人住房贷款余额同比增速比上年末回落14.5个百分点。融360大数据研究院最新发布的《2017年12月中国房贷市场报告》显示,2017年全国房屋(包括首套房和二手房)贷款平均利率呈现缓慢上升的趋势,首套房贷款平均利率由年初的4.46%上涨至年末的5.38%,接近基准利率上浮10%的水平。
  • 央行最新公布的数据显示,截至2017年12月末,广义货币(M2)余额167.68万亿元,同比增长8.2%,增速分别比上月末和上年同期低0.9个和3.1个百分点。
  • 日前,央行发布去年金融统计数据显示,广义货币M2同比仅增长8.2%,创33年以来新低,12月新增贷款和社会融资额也大幅低于行业预期。
  • 监管收紧房贷发放后,个人房贷余额增速出现明显回落。1月12日,央行公布了去年12月末和去年全年的信贷数据。
  • 眼下,中国没有像以往那样给经济发展定出具体的经济增长的目标,而是把重点放在了提高发展的质量和可持续性上面。
  • 美国房地产数据库Zillow一份最新报告显示,2017年美国约有4300万租房者,他们在租房上花费4856亿美元,比去年增加49亿美元,创历史纪录。去年,租房者的平均家庭支出接近11300美元,纽约和洛杉矶的租金最高。
  • 德国一个非政府组织10日公布的调查报告显示,超过四分之三的德国受访者对过高的房租表示担心。
  • 1月11日电 澳洲新快网刊发文章称,近日,一份调查研究显示,澳大利亚新州的房东及物业,经常以支付清理费为由,克扣租户的押金,总体克扣的金额或达到上亿澳元。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 物联网的兴起,AI技术的逐步成熟,智能家居在经历了一段时间的沉淀与积累之后迎来了爆发式发展,智能家居巨大的市场前景已经摆在了行业面前。据权威机构发布的报告,2018年全球智能家居设备和服务市场规模将达到680亿美元。
  • 作为与家居行业密切相关的房地产市场,一直受到家居行业人士的密切关注。那么,今年房地产市场会如何呢?家居市场的潜力还剩下多少?多位家居行业的资深从业人员对此表达了自己的看法。
  • 科技的迅猛发展,使行业年年都有新特点。在年轻化的市场消费群体的引领下,家居经销市场也呈现了新的特点。
  • 新年伊始,美国舒达床垫就已吹响惊折Ⅲ——床垫行业春季抢购盛惠活动的号角,在往届傲人业绩的推动下,今年更是鼓足马力,线上线下双渠道共同开启惠民盛宴,吸引了众多消费者的注意。
  • 家具是一个有迹可循的行业,从风格上来看,轮廓是很清晰的,从传统实木到欧式、美式、韩式、地中海、简美、小美、新中式、北欧、意大利软体、意大利ceccotti,从奢华到简约,从复杂到精致,这背后是消费者品味和审美的提升。
  • 回首2017年,铝门窗市场变化莫测,充满挑战与机遇。那么在新的2018年,铝门窗行业又将迎来怎样的新形势呢?发展过程中又会遭遇怎样的困境和机遇呢?
  • “2017年,150余家家具制造企业将制造环节搬出北京;1-10月,北京家具制造企业主营收入达57亿元,同比增长3.5%。”2018年1月5日,北京家具行业协会八届四次会员代表大会在京举行,北京家具行业协会会长何法涧发布了《2017北京家具行业协会工作报告》。
  • 2018年1月6日上午,亚洲宜居住区论坛暨新山水沙龙第三期在华南理工大学五山校区召开。本次会议由亚洲园林协会地产园林分会、园冶杯国际竞赛组委会主办,广州山水比德集团、中国风景园林网和世界园林杂志承办,北京源树景观规划设计事务所和华南理工大学建筑学院协办。
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