沈毅:保利养老的实践与探索

2016-10-19 16:35:04 来源:中房网

??中房网讯 10月18日,由365备用网址2017、中国老龄产业协会主办的“第二届中国老年住区百城(企业)联动项目信息交流会”在北京举行。本届项目展示交流活动中,百城联动组委会携手国内优秀企业适老化产品、金融养老项目先行者,联手打造“信息交流、资源整合、优势互补、资源共享”的服务合作与展示交流平台。会上,保利健康产业投资有限公司投管部负责人沈毅就保利养老的实践与探索发表了演讲,以下为文字实录:

保利健康产业投资有限公司投管部负责人、保利安平养老产业投资管理有限公司助理总经理 沈毅

??沈毅:尊敬的各位领导,各位来宾,还有现场在座的各位朋友,大家上午好!非常高兴受组委会的邀请,能够代表保利地产参加本次活动。首先做个自我介绍,我是沈毅,目前在保利地产主要负责健康和养老板块的业务。刚才上午的时间,几位领导和嘉宾从中国的政策、市场需求还有未来的一些走向方面,非常好地阐述了养老地产相关的一些情况。受组委会的委托,我刚好本人也是主要负责项目的投资管理工作的,我也听说今天在座的很多都是从事房地产行业的一些企业和来宾,我猜测可能我做一些关于项目投资决策方面的分享,包括我们保利在养老方面做了哪些探索和尝试,可能会是大家感兴趣的,希望能够对各位提供一些参考或者帮助。

??下面我简单介绍一下我今天讲的内容,先简单说一下,实际上中国目前养老的市场情况,大家都非常熟悉,在这里不过多阐述了。中国的人口老龄化日趋严重,但是当下仅仅是一个开始,我们相信在未来五到十年,中国的老龄化会进入爆发式的增长期。从目前公开资料披露的上百个养老项目我们可以看到主要集中在北京、上海、广州等相对经济比较发达的区域。在这样一个养老大潮里面,我们发现投资的主体有很多种,包括像地产公司、养老服务机构、保险机构等等不同种类、多元化的投资主体,进入到了养老这样一个行业里边来。其中也不乏非常多优秀的企业,像万科、绿城包括中国人寿、泰康、北京太阳城以及保利地产。

??经过二十多年中国房地产行业的快速发展,目前从地产行业已经进入到了一个“白银”的阶段。寻找新的利润增长点一定是众多房企的工作重点,保利地产作为国内最大的上市房地产公司,我们应该讲非常看好养老这个方向,也希望在这个新的领域里面有所作为。但是客观的讲,不是说有市场就一定能赚钱,这也是经过了几年的摸索,然后我们有了这样一些体会。

??我们从几年这样一个研究和实践来看,我们相信对发达国家一些投资模式的研究,可能对我们实际业务的铺排会有很大的帮助。今天我简单介绍一下我讲的内容,第一他山之石可以攻玉,我们重点看一下美国和日本的一些投资情况。第二个,我给大家分享一下保利地产养老业务方面的一些发展的历程和我们的战略规划。第三个板块,我会简单的介绍目前我们所开展的养老方面的一些具体业务情况,供大家参考。

??第一部分,他山之石,先讲美国吧,美国的养老地产这种开发模式它的特点是非常显著的,是一个什么样的特点呢?就是投资者、建筑者和运营者三者的职能是界限非常清晰的。这一点在目前国内应该说对我们来讲是有很大的借鉴意义的,为什么会有这样一个特征?也是有一些内在原因的。因为我本人更多是做投资管理业务,首先看一下美国做养老地产的投资者主要是什么样的情况。目前主流的养老社区投资者投资的方式主要是通过REITs的方式,尽管在中国目前我们还没有非常成熟的REITs的条件,但是经过了几年的摸索,经过对美国养老地产的一些了解,我们相信在中国进行经济结构的一个重要阶段内,我们会迎来REITs一个很好的阶段,也相信在座的各位房地产从业者会更多关注它。包括像排名前几位的都是以REITs的方式排在美国养老地产的前几位。

??他们投资的产业链是非常完整的,包括养老、医疗、护理、生命科学、办公等等相关的全产业链的投资行为,实际上对他们本人在养老行业里面的布局和盈利是非常有利的。尽管在投资的产业链条上他们是非常完整的,在中国市场上可能很多房地产开发企业都有这样一种倾向,比如如果我进入这个养老行业,我是不是也要做一个全产业链的投资呢?我们可以看到一些美国的情况。

??从收入贡献上来看,或者换句话说,从我们盈利能力上来看,养老社区和专业的护理院正逐渐成为美国的养老地产商他们营业收入贡献的核心力量。这一点我相信可能还是比较有价值的。

??刚才讲的是投资方,现在我们来看另外的一方,投资方投资的方式因为他是比较多元化的,因此他和运营商之间的这种合作方式就比较多元化。以净出租或委托管理为主,也包括债权投资和股权投资,参与开发与再开发。美国的投资商一般与运营商签订长期租赁合同或委托运营合同,以保证旗下物业的入住率。我们可以得出这样一个结论,美国投资商一方面通过股权融资获得源源不断的外部资金注入,降低融资成本,另一方面通过多元化的投资与运营商建立长期稳定的合作关系,确保收入增长,并且赚取超额的利润。这个特征是在美国养老地产界比较普遍的一个特征。

??大家可以看到这样一个图,在这张图上我们可以看到投资者、运营者和建筑者三者之间不同的关系,以及三者在各自份内界限内的工作领域的一些责权利的划分。这些对我们中国目前养老地产的走向,以及大家在选择适合自己的一些业务的时候,可能会比较有价值。
    刚才讲的是美国的投资者,现在我们来看一下美国的运营者。美国的养老运营商市场它的市场集中度是非常高的,换句话说,排名前几位的基本在美国养老运营市场上处于一个非常高的份额。比如举个例子,前十大的运营商拥有房间数将近29万,这个数值相当于美国养老市场将近60%的份额。这说明什么呢?说明对于一个运营者的商业逻辑是什么?通过快速的规模化的这样一个扩张,实现自己在相应的业务领域里边足够的市场份额,以及主要的收入能力和盈利的能力。比如我们看一下排名第一位的和排名第二位的,这两家在2014年以前,从2005年到2014年都进行了快速的并购方式的运营商的扩张。在2014年排名第一位和排名第二位的两家又进行了一次并购,也就是二合一,真正意义上成为了美国养老地产运营商市场上的第一。中国会不会产生这样一个第一呢?

??前面简单分享一下美国的情况,现在简单介绍一下日本,因为日本和我们中国一样,同属于亚洲国家。我相信在座的各位朋友可能对日本的情况也是非常熟悉的,所以我简单的摘几个点跟大家做一个分享。一个是目前的现状,日本老龄化的问题是非常严重的,这一点多讲了。第二个,目前日本养老市场是介护保险制度的实施极大的促进了日本养老产业的发展,在购买介护服务时,残暴者只需要承担费用的10%,其余90%恩由保险来承担。养老企业呈多元化的形态,医疗、生活支援、教育等等链条是比较集中的。

??日本我们可以借鉴什么呢?第一地缘性客户是养老项目的市场基础,这个不但是日本,中国也一样。第二,单体规模普遍较小,通过连锁化经营实现规模经济优势。在日本一个养老机构里面有十几张床位都是比较普遍的,一旦上百在日本都算是大项目,但是在中国不是,在中国如果没有见到千张床位,我们不好意思说我们做了一个大的养老项目,这就是中国和日本一个典型的差别。第三,户型,房地产企业可能对这方面比较感兴趣,在日本养老机构里边的户型,单人间最小的户型在15平米,大家可以想像15平米是个什么概念。第四,收费模式非常清晰,低入住费的项目更受欢迎。

??前面简单看了一下美国,看了一下日本,我个人给更多的房地产从业企业想投资养老方面业务的一些建议是这样的。从商业模式运作来讲,我们可以更多的去关注美国,因为他们从商业运作的角度非常成熟。但是从服务和产品的精细化以及创新性来讲,我们可以更多的借鉴日本,因为他们在标准的全过程领域是非常值得我们去学习的。

??以上是第一个板块,对日本和美国情况的分享。第二部分是保利养老战略以及我们这几年经历的过程,这样一个过程的发展,作为一个地产企业走过来,我相信对在座的各位会有一些有价值的参考。首先介绍一下保利的养老战略,我们一直称它为叫三位一体,目前政府倡导居家、社区、机构三种模式,保利坚持全产业链培育,打造三位一体的中国式养老。我们认为我们的产业内核就是居家、社区、机构这三种模式,保利地产在这方面做了一个比较相对完整的布局和孵化。我首先强调一下,依托我们的股东平台,我们做的一些养老方面的探索,有一些盈利还是值得商榷的,但是这并不影响我们作为一个有社会责任感的企业在养老市场上进行更多的摸索。我们进行了很多这方面的一些尝试,包括在去年年底我们还联合中国太平人寿,共同发起了一支以养老和健康为主题的产业基金,基金规模差不多将近一百亿,首期发行三十个亿。

??保利养老战略里面有两个核心的要素,第一个是医养结合,这个大家耳熟能详了,不管是政府还是从业者大家都非常关注医养结合在养老产业里面所起到的重要作用。智慧养老,我们相信这一点实际也是未来会影响养老行业从业企业在这个市场里边什么样的发展,什么样的作为,医养集合和智慧养老是我们的两个抓手。

??介绍一下我们这些年做了一些什么事?保利地产是在2010年正式进入到养老地产领域,我们在2010年拿到第一块养老地产的土地,在挂牌之后,我们2012年这个项目正式入市。当时是拿到规划面积27万方,包括老年公寓、护理院等等,不详细讲了。2012年对保利来讲是非常重要的一年,在这一年我们把我们的投资和运营进行了相对清晰的剥离。这种剥离某种意义上是借鉴了美国的商业模式,我们在2012年真正拥有了自己的品牌,我们的品牌叫和熹会。这张图就是我们北京的和熹会老年公寓,我们设计的床位四百张,按照组委会的安排,在明天下午会安排有兴趣的企业和从业者到我们北京和熹会这个项目上参观,在今天这个场合这个项目本身的情况我就不详细来介绍了。如果大家有兴趣的话,因为旁边有保利地产的养老方面的一些展示区,我一会儿会在那边,明天大家参观的时候我回到那边去,如果大家有兴趣,我们会更多的现场交流。

??这个项目对房地产开发企业来讲,它的价值,一个是真正意义上的养老项目的一个试点,因为每个想进入这个行业的人都必须有他的第一次。这个项目对保利而言是他的第一个项目,第二点,这个项目是个酒店改造项目。现在很多的房地产开发商他手里没有很多的存量资产,如果这种存量资产不能得到很好的利用,有可能就会变成不良资产。这个项目带给保利的是什么?我们可以通过进入养老这样一个业务领域,有效的帮助我们的主业,帮助我们去化我们的不良资产,盘活它,使它产生很好的经济价值,这是它非常重要的意义。
    这个项目通过不到两年半的时间,实现了90%以上的入住率。我们通过这个项目,正式进入了中国养老品牌里面的一线品牌。也有一些企业在做跟健康有关的,保利就是一家,我们通过健康主题进入养老地产这个领域,对不良资产进行了去化。

??在2014年,在民政部、全国老龄委、广东省妊妇的指导下,保利地产承办了首届中国国际老龄产业博览会第一届,我在这里诚挚的邀请大家,在11月11号到13号,欢迎大家来广州参加我们第三次中国国际老龄产业博览会。

??2015年,保利地产健康养老战略走向全国发展的元年。2016年今年对我们做健康板块的团队来讲是非常重要的一年,因为我们的产品终于进入了保利地产集团的全生命居住周期这样一个系统里面去。报正式提出了跟健康养老相关的全年龄段的一个全生命周期的居住产品。以上是简单介绍了我们保利在这些年做养老方面的一些探索,以及我们在养老方面的一些战略目标。

??最后一个板块,我向大家介绍一下目前我们主要的一些架构,以及我们主要铺排的一些业务,希望对各位的在座起到一些参考的意义。架构方面,保利形成了一个专业化养老健康产业的架构,我们通过保利健康产业投资公司作为我们的重资产投资平台,保利安平养老产业运营管理公司作为轻资产投资平台。

??下面讲一下业务铺排,在长期深入实践中,从项目前期策划,到项目的规划设计,到开发建设,到装修布置,多筹备开业,到平稳运营,已经核心的商业模式设计和专业的运营能力,初步协调健康养老业务体系框架,为未来保利养老业务的快速扩张奠定了基础。这张图是保利养老开展的主要业务模块,包括机构养老、居家养老、适老用品、和熹旅居板块,咨询顾问的板块,老龄产业博览会。

??介绍几个业务形态,这几个业务形态对大家在开展自己养老业务的时候或多或少会有一些参考或者借鉴。比较典型的是和熹会+内设医务室,第二种是高端社区德新杨道综合体,这些都是我们现在铺排项目的实体图。第三个是和熹会+护理院,第四个是和熹旅居公寓+综合服务配套,还有全龄化社区,依托我们的健康和养老主题,我们做这些含龄化社区推广,这都是我们现在做的一些产品和项目。政府公建民营养老项目,我们除了做保利自己的项目以外,我们也在承接政府的公建民营企业以及社会上一些优质企业合作项目。这是我们在做的和熹健康生活馆,毕竟从市场存量上来看,我们相信这块的业务存量是最大的,保利现在有五百万的业主,我们相信这块一定可以挖掘到很多的内容。这块我不详细介绍了,因为时间关系。这是一些实景图。

??介绍一下我们的优势,医疗很重要,因为如果没有医疗能力的话,你做养老,确实是比较困难的。核心优势要提及一下,我们依托保利平台,确实获得了很好的品牌影响力以及对接资源的一些便捷的效率,讲一下我们的品牌优势。我们各个业务发展比较平衡,我们目前在国内有六十多个平台公司,在主要的发达城市都可以实现项目的落地,这一点非常感谢我们的兄弟企业。这是我们医疗资源的代表,包括我们行业培训,现在保利以及我们和熹会品牌已经是民政和卫计重要的养老培训指定的一个合作商以及基地。

??这是我们标准化输出的能力和专业研究能力,这一块集团是非常重视的。以及强大的设计能力和成本控制能力,这一点我相信是每个房地产开发企业都没有办法回避的。

??以上就是我今天分享的主要内容,因为时间关系,讲的比较有限,希望大家能够有所收获。以上的探索,保利地产迈出了鉴定的第一步,但是要做好中国养老,我们要做的真的还有很多。保利作为国内最大的央企房地产上市公司,还是非常讲社会责任感的,从我们董事长以及我们下面全部的团队都有这样一颗心,有这样一个情怀,在做这样一件事情。今天机会非常难得,我借这样一个平台,诚挚的邀请在座的各位领导和嘉宾有合适的机会到广州或者到北京来我们保利作客,我们多点交流,在养老这样一个业务领域,保利是开放的,也欢迎有识之士以及优质的企业,我们以各种方式来洽谈合作,共同推进中国养老事业的发展。谢谢大家!