周蕾：英国地产投资与特色小镇建设

??4月18日，“新格局、新动能、新价值——2017中国房地产金融论坛”在北京召开。本次论坛发布了《中国房地产金融2016年度报告》，总结分析2016年房地产金融市场发展脉络，以房地产投融资发展和转型为主线，解读2017中国宏观经济与政策动向，为新形势下房地产业的健康、稳定发展带来合理化建议和前瞻性思考。龙舟资本董事长周蕾发表了题为《英国地产投资与特色小镇建设》的主题演讲。以下为演讲实录：

??周蕾：大家好！我今天为大家更多的介绍一下国外的投资领域、投资机会，尤其是我们在去年一年，在政治、经济上的风暴点，在英国脱欧这个概念上，现在的英国到底是该不该投，值不值得投。
　　我来自于上海龙舟投资管理有限公司，我代表《中国房地产业》杂志海外投融资中心给大家汇报一下，汇报主要内容是分析一下英国现在的经济形势，整个英国在后脱欧时代，发展的未来的趋势，或者现在我们是否还面临着很大的政治性风险。第二，我们海外投融资中心在过去一年的时间，通过和英国多位专家共同进行编写了一本《英国房地产投资与开发白皮书》，现在还没有发布，我们会提前给大家报告一下白皮书的内容。第三，介绍一下英国最热得投资城市伦敦，伦敦市场现在是否有大量海外投资者开始聚集，以及中国投资者都投了哪些，怎么投的，未来会不会把更多的资金、精力、资源倾向性的放在英国这个小而尖的市场。
　　最后我们讲一讲大家看到的特色小镇的情况，在英国特色小镇是否有投资机会。
　　中国到海外投资已经不再是新鲜的话题，在过去几年时间里，大量论坛、大量活动以及大量中国海外的各个机构都在探讨中国投资者涌现海外，呈现井喷式爆发状态。2015年是中国全球市场化的配置元年，也经历了四个浪潮。第一个梁朝是由主权基金引导的海外投资的第一波，第二波是由房地产开发商，由全国前20名的大型开发商引领的全球化的房地产开发模式，主要的国家包括美国、澳大利亚、英国，还有其他一些欧洲的国家。第三波是来自于很多的险资，保险公司和很多养老类基金，还有一些家族财富基金，他们到海外去更多的是买一些比较能够增值、保值的大宗类标的物，包括学生公寓。最后是伞状的典型的以中小型企业家和个人投资者为主要的全球买入式的狂潮。
　　在2016年整个全球海外商业和住宅投资上的额度已经超过了300亿美元，爆发式的增长，比去年同期已经增加了50%，未来的市场还会不断扩大，特别是在去年年底的时候，我参加一个房地产金融高峰论坛，在上海，当时有对中国海外资产输出的严控，对资金输出产生了极大的控制，当时预计不会再次爆发海外购买狂潮，但是没想到一过了年，我们发现无论是在北上广深这种一线城市还是二三线城市，海外地产进入了热销期，这也跟我们国内限购限贷有很大关系，大量的资本资产开始溢出，走出国门，也许现在无法全面购买海外资产，但是已经成为了一个趋势，这一点已经成为一种不可逆潮流。
　　今天主要还是谈谈中英的情况，英国的投资环境到底好不好，中国和英国的关系相对来说一直都不错，中国和英国无论在政治、经济、文化还是贸易等领域都进行了非常多层次而且非常紧密的合作关系，尤其是在2016年习主席访问英国，参观伦敦和曼彻斯特之后，中英关系迎来了里程碑式的合作，我们称进入了一个黄金时代。2016年6月22号英国脱欧的事件是不是有影响呢？欺世盗G20的时候英国先选出来的首相还是参加了G20大会，而且和习主席进一步磋商未来中国在金融、贸易、外交等领域的全面合作的草案。具体政治方面我们不谈太细。但是我们要谈一谈脱欧到底是好还是坏。
　　2016年6月23日，当时所有人都预测说不可能脱欧，没有可能这么一个事件由民众来投票，当时大家说用脚来投票都脱不了欧盟，但是没想到24号的全民公投，脱欧了。英镑暴跌，包括全球舆论界都一片哗然，说这样的英国是否能持久，英国经济在本身发达国家中属于比较好的稳步上升的周期中，是不是能够保持大量的投资机构和很多咨询顾问，四大行或者其他机构，都持有怀疑态度，英国到底值不值得我们探讨去投资。我们发现英国的政治体制制度有它自己独特的操作方式。英国要开始和欧盟展开正式的脱欧谈判，我们在法理上成为外交、贸易自主的国家，可能以后跟欧盟各个国家以及其他国家都会形成独立外交的状态，不再受欧盟区的限制，尤其是对于外来的那些我们认为现在有危险性的移民潮，还有恐怖分子，可能都会有一定的限制，特别是大量的难民涌入欧盟的时候，对法国、德国深受其害，英国就是担心这点，所以要迫不及待的说还是要脱欧。到了现在这个时候，欧盟也非常强势，大家说既然你要分手，既然我们要离婚，可能还是要交点分手费，所以500亿的英镑还是要付的，现在开始了讨价还价的局面。
　　到底这个事情会对英国经济产生什么影响？我们认为未来可能比我们想象的会艰难，两年谈判期，双方的刀枪赤膊上阵，有可能会对双方经济有进一步的制约。但是原来我们的种种，尤其对伦敦作为金融中心的憧憬现在没有看到，比我们预期的好很多。英镑也在开始稳步回升，英镑在6月24号大跌之后，而且后一轮大幅断崖式下跌之后，由9.6、9.7掉到8.1，现在稳步回升到8.62、8.63的阶段。在过去几个月之中虽然有振荡，但一直保持平稳回升的状态。真正出台里斯本50条之后，整个市场开始保持一种信心的回复。投资者最重要的是有没有信心，无论市场好与坏，只要投资者有信心，这个市场就是有价值的市场。
　　这次英镑大跌反而引来了大量投资人的介入，过去短短几个月的时间里，无论是日本电信巨头软银还是中国签订的中广核和英国、法国签订的核电站项目，都为英国未来的市场稳定性注入了非常好的信号，告诉我们还是有机会的。而且不仅仅是这样，在去年分析中，我们整个白皮书的分析中，看到了更多的是来自于大量的个人、中资企业的信心回升。
　　我介绍一下白皮书，这本白皮书现在是第二版，2016年出了第一版。现在这本书更多是基于中国投资者，无论是开发商还是基金公司，愿意去英国投资的实操性手册，我们也聚集了在英国28位中外的专家、学者，共同来研讨英国的市场。同时我们也创立了我们自己的海外投资的五星体系，并对英国八大城市进行了投资分析。我们认为如果我们只是留在面上的宏观分析国家的投资环境，其实没有什么价值，更多是进入微观市场，真正有价值分析的是城市类这个级别，到了城市，到了真正的落地的标的物所在地这个小区域分析，才是真正有价值的模式。同时我们还对英国的无论是REITs还是现在用的网络金融P2P，还是其他类型的融资方式，也进行了一些详细的介绍和解释。包括现在英国很流行的通过网络金融来买卖房产，把它做成很小块，通过众筹的方式，网络进行操作，现在也是一个蛮好的方法。
　　另外，我们在白皮书最后得出一个结论，这个结论正好和其他海外投资国家所不同的模式，我们称为“教育地产”，美国可以去移民，英国可能不适合，是非移民国家，澳洲可能有一个非常好的居住环境，阳光、海滩、沙滩、海洋的资源，英国最好的是教育资源，所以我们认为我们中国大家都熟悉的一种模式叫学区房是最适合投资英国的教育模式，而且在过去大概一两年时间里面，我们已经做了大量的市场测试。的确，投资英国的买家大部分要么是家里的孩子在英国留学，要么是希望为孩子将来打造一个海外留学基金的模式，所以教育地产是英国投资的主流模式。
　　五星海外房地产投资评估体系。最重要一点是它的安全性，你投资所在地是否安全最重要，然后是风险可控性、收益性，还有当地投资的便利性和稳定性。
　　我讲一下后脱欧时代的英国市场，比我们看到的预期的都要好。过去一年时间，我们预期英国整个GDP可能会低于1.8%，但没想到最后出来第四季的报告是2.2%，突破了大部分金融机构，特别是评级机构当时的预期。另外，英国政府由于英国有很明显的住房荒的问题，所以在第一个秋季财政报告的时候提出，未来可能会投入大量资金，在2020年要建造20万套，在国内20万套并不是一个大数字，但是英国这么一个小的国家，还不足八千万人口，20万套是非常大的数字。而且英国未来的模式会以基建，就是城市更新带动房地产业的发展。这和中国“一带一路”的模式进行了很好的匹配，未来中国可能有更多大型的施工企业进入英国市场，包括进入英国高铁。未来基建和中国的合作会更紧密。
　　另外，在英国的贸易总署的数据显示，现在海外投资英国直投的增长已经超过了11%，超过了两千多宗，所以可以看得出来，脱欧之后，英国整个经济形势明显看好。还有一个利好消息，英国企业税会降低，从原来20%，在2020年将下调到17%，之后会更低，达到15%，比爱尔兰稍微高一点。
　　全球化资产配置，真正最喜欢的城市就是伦敦。全球旅游最受欢迎的城市排名第一的是香港，排名第二的是伦敦，虽然伦敦这个城市不大，但是全球化程度非常高。而且伦敦整个房地产市场的升值水平比中国很多城市一点都不差，从1996到2006年20年的时间段，整个数据都上扬，不同颜色代表不同类别的住宅，有别墅型、半别墅、公寓式住宅，无论哪一种，数据都表现直线上扬的模式。而且伦敦均价是48.47万英镑，比1995年增加了5.66倍，五年多时间会翻一番，而且是稳步增长的市场。
　　还有一个特别明显的信息，在脱欧之后，超过70亿英镑直接融入了英国伦敦单一市场，所以为说明它是整个英国最多的。
　　另外这张图是英国在伦敦地区的海外通过离岸公司持有的大数据分布图，这个图密密麻麻的紫色的点可以看到，已经是全球化城市，海外买家非常多，整个伦敦市场超过1220亿英镑的持有量，而且最新的数据表示，脱欧之后全球达到6700万投资者关注这个市场，而且大部分是中国。
　　中资收购伦敦城中心区写字楼的数字，最大一笔来自于中渝置地，达到99亿人民币。这些投资基本都集中在中心区，全英国投资的都集中在小市场之内。而且这种投资，包括富力、首开，已经拿下第三栋楼，上演了帽子戏法，已经非常快的在伦敦拿下了第三栋楼，非常快。中国其实并不是最大的，最大的其实是卡塔尔主权基金，而且还有很多来自俄罗斯的富豪，现在包括哈萨克斯坦，包括尼日利亚，这些不是很发达国家的投资者全都涌入了英国，而且在英国特别是大型机构投资者，他们采取了新的方式，长期的租赁市场的物业持有，在英国这种模式称为BTR，长期持有，以出租方式获取回报，这种模式是现在投资者，特别是机构投资者特别喜欢的模式，据统计大概已经超过一百亿英镑的资金，马上要进入伦敦市场。所以从另外一个角度来说，其实伦敦市场开始在这一年中已经有一点泡沫化了。
　　英国的特色小镇和中国所说的要建特色小镇是两码事，英国的特色小镇是千年小镇，是通过历史积累自然形成的小镇，有它自己独特的文化底蕴。英国最有名的特色小镇就是牛津、剑桥这样的教育小镇。牛津小镇这种历史文化的沉淀，导致对教育资源和旅游资源的充分开发。牛津大家都很熟悉，牛津的房地产市场大家都很陌生，通过我们白皮书的分析，牛津才是整个英国真正有市场潜力、最好的市场，租售比、回报率非常之高。最少的大概8%、9%，每年增值也是一样，所以在英国牛津随随便便一个项目，20%的回报率。我在那里做了很多项目，尤其是改建项目，20%、30%都很正常。
　　比斯特小镇，在离牛津不远20分钟车程的小镇，当地汇聚了最有名的奥特莱斯，这个小镇别看它很小，但是它在整个欧洲都是最知名的购物中心，而且它有无与伦比的生活居住的环境，现在在做的而且在打造的不光是休闲消费最佳小镇，现在做的是生态小镇，是整个英国唯一一座生态小镇，或者我们称为零碳社区。整个项目是英国新的花园城市的代表项目。整个项目部大，大概400万套，但是整个项目全都是按照联合国一个地球社区零碳十项标准设计的，用了大量绿色、生态、新能源的技术来支撑这个项目。
　　总结。1中国现在对海外投资已经非常火爆，形成了一种井喷模式，而且2017年将继续井喷，而且现在投资越来越多，从大型企业到个人高净值人群，分散投资风险。2，英国脱欧，英镑编织，投资英国迎来窗口期，大量机构投资者涌入英国市场。3，中国投资者钟情伦敦市场，收购大量的酒店、写字楼和学生公寓，并瞄准当地的高端住宅市场。4，以“教育+地产”的投资模式成为未来英国投资的新方向，随随便便就10%到20%的收益率。5，牛津以及比斯特小镇将成为教育和旅游地产的最佳投资区域。
　　谢谢大家！