毛大庆：把房地产划分成各个时代是错的

??2017年12月24日，在2018年到来前，优客工场、共享际创始人毛大庆在他个人微信公号上，写了一封给“2027年的庆庆哥”的信。

??信里的“出走半生，望唯有不忘初心，归来再见，仍是少年”，让人记得他刚刚说过，“20年后，让你更加懊悔的是你没有做的事情，而不是已经做过的事情。所以解开帆脚索，驶离安全的港湾。”不管在万科的毛大庆，还是创业的毛大庆，都始终做最好的自己。对于2018年和未来，他希望自己还像一个少年一样，把握信风，去探索、去逐梦、去发现。

??中国房地产报：说点2017年你个人的经历。你取得了哪方面的进步或者跨越？有什么新的个人目标？

??毛大庆：大家都知道我一直在跑马拉松，今年也在一直坚持。我的马拉松有两个目标：第一个短期目标是在50岁之前完成100个马拉松，目前正在稳步推进，不过压力还是挺大的，主要是时间有限。

??还有一个目标是我希望通过自己的行动让更多人参与进来，让更多的人通过马拉松改善身体状况、生活方式。不论是作为国家马拉松年度人物，还是作为普通老百姓(603883,股吧)，我一直是马拉松运动的推动者。我深深地感觉到马拉松运动对个人、对家庭带来的好处，所以我希望通过自己的一点影响力去带动更多中国人走上健康的生活道路。

??在马拉松公益方面我也给自己提出了要求。我现在基本上每年跑20个马拉松，一半比赛中我都会去马拉松的跑道上当志愿者，比如当领跑员、红十字救护员等。

??在这个消费升级的时代，大家都在谈美好生活。我希望大家通过马拉松运动从油腻中年人行列走出来，变成一个个健康的、精神焕发的中国人。你可以看看王石，60多岁的精神面貌如何，如果中国的企业家、老百姓都是这样的精神面貌，这国家就真的强起来了。

??中国房地产报：你虽然没有在房地产这个行业中心了，但也没有远离，对黄金时代和白银时代，包括从更长的时间跨度上，你如何看房地产这个行业？

??毛大庆：我说几个观点。

??第一个观点，房地产准确讲应该是不动产。在房地产行业，我们以前一直谈的是地的价值，通过地的增值来产生产品的收益，而我们今天要谈的是运营的价值、资本的价值。这就是房地产开发到不动产经营的改变。

??第二个观点，房地产行业已经从增量到存量时代，这是大家的共识。

??第三个观点，我认为现在不应该再谈房地产是黄金时代还是白银时代，中国房地产的黄金时代根本没有到来。

??我们把房地产行业划分成了各个时代，之前讲究销售规模，销售毛利率、净利率，叫黄金时代；如今销售毛利率降低，我们又叫白银时代。照此来讲，以后我们还有黄铜时代、废铁时代……这样划分是不对的，我认为中国房地产的黄金时代根本没有到来。为什么没有到来呢？因为中国房地产过去的20年是在地上盖了房子，短线交易卖给了小业主，比销售额，这是简单的销售逻辑，把地的溢价变成盈利的来源。如果房子这个不动产能不断升值，不断在金融的大链条上流动，这才叫黄金时代，黄金时代是要向智慧、智力、科技、运营要价值。

??第四，我谈谈互联网思维。过去两三年，房地产行业第一个谈到互联网思维的企业是万科。互联网思维的根本是什么？是用户体验，是让用户参与设计产品，比如滴滴打车、回家吃饭这些互联网企业就是这样。我们房地产行业的企业有多少挖了互联公司经营逻辑的核心？而我们过去这些年搞房地产开发是怎么做的？我们是研究把地怎么卖出去，然后赶紧开发、开盘、销售，有多少人研究过“客户还要这些产品吗，这么多住宅有多少人在客厅里待过一小时，客厅是有用的吗，所有的房子是不是客户要的状态”这些问题？

??中国房地产报：我们发现，你对人口这个中国的恒量与变量问题很有研究，有什么发现？

??毛大庆：目前中国劳动力结构仍处于黄金年代的最后五到六年。但2033年以后，劳动力结构的天平会迅速倒转成：五亿到六亿人抚养八亿到九亿人的社会。这个时间会瞬间到来，也会给房地产消费趋向带来根本变化。

??1985年到1996年，是中国第二次人口出生高峰，大约出生1.84亿人口。这1.84亿人口是由上一次2.94亿人口繁衍而来。

??中国房地产过去二十多年的生力军就是这2.94亿人。他们是制造者、设计者，同时还是消费者，中国庞大的房地产GDP跟这2.94亿人密不可分，但与此同时他们也帮后代做了透支。

??后面的1.84亿人口是不可能在之前的房地产领域消费的，但他们要的不动产消费又是什么？

??新青年、新老人、新蓝领、新农人，这四类人将推动社会消费全面升级，他们会成为未来推动不动产运营和内容制造的主要力量。