倪鹏飞展望2018楼市：预期调整带来价格下降失速风险

??坚持“支住禁炒”调控政策不放松。

??2017年，在从严调控不断加码和机制建设积极推进的双重作用下，楼市急剧升温趋势得到了控制，通过各方主体博弈和角力，市场进入短暂的弱均衡状态。一、二线城市在分化中降温，三四线城市在分化中升温，市场总体保持稳中有升但增幅下降的趋势。

??与此同时，楼市整体风险可控并有所下降。但必需清醒地看到：当前的楼市均衡是“刀刃上”的均衡，当前的楼市稳定是“铁令下”的稳定。与此同时，一些城市楼市的价格泡沫和数量泡沫比较严重。

??2018年，中国楼市预计将步入稳中有降的新一轮调整期。

??房价增幅将有所下降，个别城市增幅为负，商品住宅销售增幅同比明显下降甚至转负，投资增速同比也将有所回落。与此同时，住房租赁市场将会明显升温，一、二线城市的租赁价格和交易可望提升。

??但在炒房因素没有根除的情况下，楼市波动是常态的，稳定是暂时的。在泡沫高悬、行政高压、制度突变和市场调整等“冰火油汽”交融的情势下， 2018年楼市将面临前所未有的不确定性挑战。

??调控部门需要保持清醒的头脑，高度重视防范和有效化解多种因素、多个领域与多种可能的楼市风险，尤其以下三大可能因素带来的风险。

??一、预期调整带来的连锁风险

??楼市泡沫越大，破灭的概率越大，预期对市场的作用越重要。存在较大泡沫的重点城市的楼市，在走完较长高涨期而迈入调整期后，“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松”的政策信号，将使市场放松调控的希望逐渐落空，在越来越多的一、二线城市价格下降松动背景下，再加上若有意外事件冲击，有可能导致市场预期急剧逆转。

??第一，预期调整带来价格下降失速的风险。

??一旦预期发生改变，房价下降失速，可能导致企业资金链断裂、家庭资产大幅缩水、金融机构的呆坏账增多等一系列连锁反应，从而影响经济和金融的稳定发展。按照2014年的经验，房价下跌首先会引发一系列社会稳定。目前一些重点城市的房价收入比已在1：10以上，超过合理区间即：1：3-6的两倍。如果降幅超过50%，回到合理水平，则不少家庭的“贷款价值比”（loan-to-value ratio，LTV）将小于1，贷款购房家庭将面临断供违约风险。2018年开发企业面临还债高峰期，房价下降过速恶化企业资产负债表，也将加剧开发企业信贷违约风险。

??第二，预期调整带来库存再度凸显的风险。

??2017年三四线城市高歌猛进的货币化棚改、去库存、高价拍地导致的火爆市场形势下，这些城市的房地产再投资和再开发大幅增长，而一旦市场预期逆转，需求瞬间消失，大量过剩库存将会暴露，这些城市可能要再次上演更加艰难的去库存故事。

??为此防范预期调整带来的连锁风险，在积极去泡沫、去杠杆的同时，需要将预期作为房地产调控的重要观测目标，进一步完善房地产调控机制，根据市场形势和预期的变化，及时做出相机决策，与此同时，主动引导和有效稳定好市场预期。

??二、政策变动引发的市场波动风险

??由于利益机制没有改变，加上城镇化进程没有结束，各方炒房冲动没有消减，楼市是政令高压下的降温和趋稳。但严厉的调控政策已经持续一年多，且力度逐渐加重，范围不断扩大，在取得明显效果的同时，一方面，调控副作用积累和衍生出一些问题，另一方面，市场各方尤其是地方政府承受日益不堪的压力。

??第一，政策完善被误读引发市场波动风险。

??在市场极度脆弱的情势下，政策稍微变化都会被市场关注并产生过度反应。鉴于此前一些城市楼市出现“堰塞湖”、土地住房“价格倒挂”、新房旧房“价格倒挂”等问题。主管部门提出分类调控等完善性政策指引，随即引发市场政策转向的过度解读。

??而未来根据新问题和新形势的政策指引变化，既有可能为地方政府放松调控提供了机会，也有可能引发市场产生政策方向的误读和猜测，进而导致相关主体非理性的亢奋和市场波动。

??第二，调控政策变相放松导致市场反弹风险。

??地方政府作为市场主体和调控主体的双重身份，随着财政收入和经济增长压力的日益剧增，放松调控政策可能性也在迅速增加。即便在国家主管部门强调继续从严的情况下，一些城市已经开始了变相的政策松动。如，二线城市出台优惠政策吸引大学以上人才落户。如果不加及时制止，相信未来会有更多城市采取更多的措施让调控政策打折。而一旦调控政策执行放松或者部分解除，很可能导致再度市场强烈反弹和泡沫快速放大。

??第三，去库存和因城施策的导致过热转移风险。

??过去几年的去库存及因城施策的调控，成效巨大，值得肯定。但也带来了：2015年一线城市领涨，2016年二线城市领涨，2017年三四线城市领涨，从而支撑市场持续高涨。2018年若“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，意味着这些城市将继续有一些优惠和鼓励政策，对市场将产生较大影响，2018年部分四线及以下县城潜藏着领涨和过热的可能性。另外，有鉴于过去两年一、二线城市刚需和改善性需求均受到抑制，2018年政策调整导致此需求释放，也可能带动市场升温。

??为此，建议在政策上坚持“支住禁炒”调控政策不放松，在舆论上做出必要及时的澄清，不再强调“三四线和县城主动库存”问题，进一步将调控措施机制化和制度化：根据住房供求关系和价格波动决定政策松紧，将住房的供求关系和价格波动与土地、金融和住房的潜在供给。

??三、制度重塑的带来不确定性风险

??为化解房地产风险，2018年住房改革和长效机制建设需要并将会提速。但过去无论是总体经济体制改革，还是住房制度改革，均曾出现因参与方利益博弈导致目标出偏带来风险的问题。本次建立“多种形式供应和多渠道保障的租售并举的住房制度”改革的重要内容是：住房租赁制度体系构建。但从目前住房租赁核心和配套制度等创新看，已经潜藏或显现目标出偏的风险和隐患。而其他如在房地产税、开发主体多元化等方面有所动作也将对市场产生影响。

??第一，集体建设用地改革存在潜在风险。

??利用集体建设用地开发经营租赁住房是最可喜制度改革。但是，首先，农村集体组织作为土地所有者的存在产权相对模糊和内部治理结构失效等问题，容易产生决策失误，领导操控、贪污腐败和内部纠纷等。其次，目前制度漏洞可能导致一些社会资本与农村集体经济组织合谋，通过无限期地租赁农村集体建设用地建“租赁房”，进行“以租代售”，刺激农村集体建设用地上的房地产开发狂潮，加剧楼市固有的波动。再次，基础设施和公共服务不配套，进而导致租赁市场供需不匹配和房源大量空置。

??第二，住房租赁金融制度创新面临风险。

??发展住房租赁必需有配套的金融和金融制度支持，潜力巨大的住房租赁也是金融资本新蓝海。目前众多金融机构积极探索创新金融制度，金融资本似有大举租赁市场之势。但一些制度创新潜藏着目标出偏的风险：其中，“存房贷”会不会帮助持有住房的房东套钱，成为再购房的首付款（贷）？而“租房贷”会不会演化成开发企业的“曲线开发贷”和租房者购房的“首付贷”。总之，住房租赁金融创新的疏漏，无论是考虑不周还是故意所为，都可能导致租赁市场面临价格上升、杠杆快速增加、泡沫快速积累的风险。

??为避免化解风险的制度改革偏颇带来的风险，建议：一方面，加强改革方案的科学研究和慎密设计，及时修补制度漏洞。另一方面，坚守改革方案的独立性，力避方案被利益相关者俘获或者在利益相关者博弈的妥协中出偏。

??具体在住房租赁的土地与金融制度方面：完善集体组织的法人治理结构。明确规定农村集体建设用地的出租年限，严格执行土地用途管制。实行租赁住房报建的基础设施与公共服务配套一票否决制。鼓励相关市场主体积极探索住房租赁的投资和融资良性循环的渠道和形式。另一方面，加紧建立和完善相关规章制度，明确金融资本进入住房租赁市场可以涉足和严禁涉足的内容，为金融资本的进入砌好“防火墙”、上好“紧箍咒”。

??总之，既要通过楼市调整降低市场风险，又要防止楼市过度调整加大风险。既要利用政策的韧性作用逐步防范市场风险，又要防范政策弹性增加市场风险，既要利用制度改革消减市场风险，又要避免改革偏差产生新的风险。为此，需要高度关注、引导和稳定预期，持续保持调控政策的韧性和机制化，加快推进独立缜密的改革方案出台。并将预期管理、政策调控和制度改革三位一体、协同推进，确保2018年楼市向着稳定健康安全方向迈出重要步伐。

??（文章作者系中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任）