南下广州 华远地产加大并购

蔡胤 2017-03-07 09:27:04 来源:第一财经日报

??在千亿房企时代,华远地产股份有限公司(下称“华远地产”、“华远”,600743.SH)确定了适配自身规模的发展路径。

??日前,华远地产董事长孙誉晏对第一财经等媒体记者表示,未来除了京津冀大本营,华远还将重点拓展以广州、深圳为中心的珠三角区域,以长沙、武汉为中心中部地区,以及以成都、西安为中心的西部区域,同时加大并购的力度。

??借新区域求规模

??中国房地产刚刚告别热闹的一年。在一个成交活跃的市场,土地资源往往供不应求,一线城市城市核心地块多成为拥有资金优势的大型房企的囊中之物。30余岁的华远将如何获取资源,保持规模增长?

??“这些年华远的规模肯定是稳步增长的,因为如果没有规模的支撑,我们现在毛利率又降低了,我们用什么来支撑我们最终每股收益、净资产回报率?”3月3日,在一场名为“战略驱动拥抱未来”的媒体会上,孙誉晏给出了华远的逻辑。她说,土地成本导致单盘利润减少,于是规模的盘子就肯定得做大,华远对此是经过模拟测算的。但她同时坦言,在土地拓展方面,在北京、上海等一线城市拿地确实是比较难。尤其是北京,土地资源短缺,供地多数都在六环外。

??于是这家老牌房企换了一个思路。从2006年进青岛开始,华远开始了向“外埠”重点区域拓展的打法。2007年进入西安,2008年进入了长沙,2015年进驻天津,2016年南下进入期待已久的广州。 截至目前,华远的业务拓展聚焦在四个区域,即以北京为中心的京津冀,以广州、深圳为中心的珠三角,以长沙、武汉为中心中部地区,以成都、西安为中心的西部区域。2016年,该公司还在美国迈阿密投资了一个房地产项目,首次踏足海外市场。

??“北京、天津加上河北,现在都在谈,中部除了长沙,还会向武汉周边的省会城市逐渐拓展,包括一些二线城市,也会聚焦。”孙誉晏对记者称,华远将重点考察这些城市供需市场、经济结构、流动性等,借此逐渐扩大规模。

??近几年广州供地不多,土地市场竞争激烈。 孙誉晏将广州称作“一直想进未进”的市场。她透露,除广州外,其周边的深圳、佛山华远也在关注,未来不排除进广州之外的其他广东的城市。

??加大并购

??成立于1980年代初的华远地产是中国最早的品牌房企之一。30多年中,这个老牌公司历经波折,经历了和华润“分手”之后,重新建立华远品牌,“二次创业”。

??眼下,中国房地产行业竞争激烈,集中度急剧升高。一方面恒大、万科、碧桂园跨越3000亿门槛,一方面,来自克而瑞数据显示,2016年房地产行业前20名的房企的门槛,也已从358亿元提升至646.7亿元,同比大幅提升81%。

??融创中国董事局主席孙宏斌今年1月时对第一财经等媒体预计,房地产行业2015年销售是8万亿元,2016年是15万亿元,今后会保持在11万亿左右。他说,进入10万亿的量级后,房地产行业继续保持增长很难,未来行业是特点是大公司好做小公司难做,中国前10名房地产公司会占据40%市场份额。

??从规模上看,华远无疑是“小”的。年报显示,华远2015年营业收入为74.5亿元,归属于上市公司股东的净利润为7.3亿元,同比分别增长10.2%和10.4%。“千亿”洪流中,以什么样的心态参与竞技,是华远需要思考的问题。

??思路是相对清晰的。孙誉晏对记者说,华远要在保效益的基础上追求规模,因此这么多年不管市场好与不好,华远都能“活得挺好”。在她看来,即便市场一直在变,企业也不能乱了自己的阵脚,华远的目标是活得长久、健康。

??“蛋糕再大也只能吃一口,看准方向一口咬下去,做好自己,挣好自己的钱。”孙誉晏对多年来华远地产的经济效益表示自豪。她举了净资产收益率的例子。华远在这一衡量房企挣钱能力的指标上,曾经最高的时候达到22%、23%,近两年由于市场变化、竞争加剧,其净资产收益率有所降低,但也达到了14%左右。

??2017年,房企面临的局面是融资成本上升、融资渠道急速收窄、流动性收紧等诸多不利情况,同时行业内并购重组渐成趋势。在这一背景下,与许多大型房企一样,孙誉晏带领的华远想到了并购这一扩张方式。2016年12月,华远地产通过收购的方式获得了曾有“中国第一豪宅”之称的大一山庄,成功进入广州。

??这似乎还只是开始。华远地产董秘张全亮在上述媒体会上透露:“我们去年谈的看的项目相当于是过去5年总和。”未来能做多大规模的并购,还要看华远的融资能力。据本报记者了解,2017年1月24日,华远发行了7.36亿的类REITs产品。华远地产财务总监焦瑞云在上述媒体会上对记者透露,去年华远地产通过融资获得了80多亿资金。

??东兴证券分析师郑闵钢认为,目前华远地产正对商业运营管理团队进行升级,伴随着资产证券化市场的进一步发展,更多优质资产的入市,华远的轻资产运营的模式也将日趋成熟。投资风险方面,他提示了两个可能带来影响的因素,即销售目标不达预期和行业调控政策进一步收紧。