国内融资收紧 房企海外发债升温

　　自去年以来，监管层屡屡出手调控房产融资渠道：交易所对债券发行收紧，银行对开发贷审核从严，前段时间基金业协会又叫停16城私募、资管投资房地产项目。国内渠道的受限使得内地房企的海外债融资升温。业内认为，从债务来看，房企对资金的需求依然很大，且往往会考虑发债来融资，国内政策导致融资渠道受限，部分房企不得不考虑境外发债，预计内房在海外发债升温的情况还会继续。不过，海外发债成本并不低，同时面临着一定的汇率风险。

??海外发债上升

??境内公司债受限，部分房企不得不转向境外融资。Wind数据显示，截至3月9日，今年内房海外债的融资额达72.5亿美元，净融资27.65亿美元，约合人民币191亿元。具体来看，前3个月的发行只数分别为10只、4只、7只，融资额分别为30.7亿美元、11.8亿美元、30亿美元。

??值得注意的是，2月受春节假期因素影响发行较少，但3月前9日，内房海外融资就已经发行了30亿美元，较前两个月的总和仅差12.5亿美元。

??相比往年同期数据来看，今年房企海外融资升温明显。2016年前3个月，内地房企发行的海外债券只有2只，总计融资5.6亿美元，仅为今年的7.7%。也就是说，今年前3个月内地房企的海外发债额是去年同期的10余倍。2015年同期，发行数量为4只，融资29.8亿美元，为今年的41.1%。

??事实上，2016年四季度以来，开发商就转而寻求境外融资，加速发行美元债，而近期重回海外融资市场的房企更多。据了解，上一波房地产调控后，房地产企业海外发债也曾激增。2013年下半年，房地产调控全面展开，与此同时，融资收紧，房地产企业纷纷寻求海外融资，导致海外房地产债券发行数量和规模激增。

??相关数据显示，2013年四季度，国内房地产企业发行海外债规模超过91亿美元，较2012年同期增加了近一倍。2014年，国内房地产企业发行海外债接近222亿美元，较2013年增加了1.2倍。随着债市逐渐明朗、监管逐渐宽松，2015年境外发债量、金额都大幅减少。

??内地融资受限

??“目前，房企资金需求仍然较大，在国内融资渠道受限的情况下，房企海外融资开始升温。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，在多数房企连续3个多月发行公司债闯关失败后，鉴于一季度的补仓和还债需求，不得不将找钱的方向转向海外，尤其拥有H股平台的中型规模上市房企。

??海通证券研究所统计显示，自2016年10月房地产调控以来，房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外，房地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。到目前为止，房地产融资紧张的环境未见改善信号。

??从发行量来看，自2017年以来，房地产行业债券总发行量仅为199.3亿元，较2016年同期大幅减少。实际上，自2016年四季度房地产行业债券融资开始收紧，发行量大幅缩减。2016年四季度房企债券总发行量仅为1210亿元，较三季度减少了近2/3，净融资额997亿元，仅为三季度的30%。

??在债券融资收紧的同时，银行向房地产企业发放贷款的规模也在下滑，包括个贷和开发贷规模都受到严格的控制。从披露的贷款规模来看，针对房地产的开发贷在2016年二季度就已经出现明显减少，显示银行已经意识到房地产风险。从居民贷款来看，虽然披露的数据显示2016年四季度居民房贷规模并没有显著下降，但已呈现逐步走弱的态势。在限购、限贷政策背景下，2017年房贷需求预计可能会大幅下滑。

??除了传统的银行贷款、发债、定增等渠道，房地产企业尤其是中小型企业也会通过信托、资管计划、基金等渠道筹集资金。2016年，房地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统类渠道的融资规模快速上升。但是，2016年底银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务的专项检查，包括且不限于首付贷款、房地产开发贷、与房地产中介及房企合作、理财及信托等多种业务。过去一些银行通过通道业务补血房地产，在监管收紧的环境下，房地产企业这一融资渠道也被限制。

??发债成本增加

??值得注意的是，房企海外发债相比境内公司债而言，并不存在利率优势。在今年发行的21只房企海外债中，剔除2只利率显示不完整的，剩余19只债券的平均加权利率为5.38%。而截至今年3月1日，公司债的平均发行利率为5.16%。由此来看，海外债的利率略高于内地。

??资料显示， 万科在2016年曾发行过3期票据，分别是4月发行的3年期港元票据，息票为2.5%；9月发行的5年期美元票据，息票为2.95%；12月发行的3年期美元票据，息票为3.95%，这三期票据的发行成本一期比一期高。绿地在2016年也曾发行过2期票据，分别是9月发行的3年期美元票据，息票为3.5%；12月发行的3年期美元票据，息票为4.38%，在同样的期限下成本上升较为明显。

??严跃进认为，美元进入加息周期，导致美债利率上行，国内企业海外融资成本也逐渐增加。同时，海外融资主要是以美元计价，这会让企业面临一定的汇率风险。

??也有业内人士认为，尽管今年前3个月房企海外融资上升，但融资额并不算太多。有数据显示，在过去的两个月，上市房企拿地规模排名前20的拿地金额共计2299.01亿元，其中房企海外债募资净额77.28亿元，仅占3.36%。

??此外，房企的主要融资渠道还是在境内，由于发债等渠道还有可能继续收紧，未来6-9个月开发商可能会面临越来越大的资金问题。在信贷收紧、楼市成交持续下滑仍有较大可能的情况下，2017年房企获得资金将变得艰难，陷入“钱荒”，对房企的财务将是一个极大的考验。