房企三季报继续飘红另一面:资金压力隐现

张敏2017-11-06 08:21:03来源:21世纪经济报道

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??导读

??有房企人士表示,融资渠道收紧、销售增速放缓,使得资金来源受到影响。而今年获得的土地,又面临后续开工的资金压力。加之明后年面临偿债高峰期,房企自然会放缓扩张步伐,或者出售项目来回收现金流。

??市场旺季下的销售惯性,继续给房企的业绩带来支撑。

??近期,上市房企集中发布三季报。显示大部分企业在第三季度录得较好的销售成绩,营业收入、利润规模等指标也普遍提高。大部分房企的全年销售业绩有望创新高。

??根据中原地产对38家已经发布三季报房企的统计,前三季度合计签约金额达到3.09万亿,同比上涨43.5%。万科房地产业务的毛利率还有所提升。

??其中,碧桂园在前三季度的销售规模超过了4000亿,成为第一家年度销售规模突破这一门槛的企业。到10月份,万科、恒大的销售业绩也突破了这一规模。

??但值得注意的是,截至三季度末,大部分企业经营活动产生的现金流量净额同比明显下降。分析人士认为,随着销售步伐放缓和融资环境的进一步收紧,房地产企业的资金压力正在凸显。后续开工规模的加大,还将使这种压力继续增大。

??“巨头”市占率逆市提高

??“房企年度目标完成率平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月完成目标。”中原地产认为,部分上市房企将收获历史最丰收一年。

??在销售规模方面,三家龙头房企继续领跑。

??万科于10月27日发布财报显示,前三季度其完成销售面积2664.5万平方米,销售额3961亿元,同比分别增长33.8%和50.7%,销售额已超去年全年。

??碧桂园早前发布的数据显示,前三季度其实现合同销售金额约4281.7亿元,同比上升89.82%;合同销售建筑面积约4715万平方米。

??到10月,恒大也迈入这一关口。公告显示,1-10月份中国恒大物业累计合约销售金额约达人民币4223.4亿元,累计合约销售面积4247.2万平方米。

??截至记者发稿,万科尚未公布10月业绩。但根据此前公告,到9月底,万科合并报表范围内的已售未结算资源合同金额达到4321亿元。因此,分析人士普遍认为万科也将很快突破4000亿大关。

??大部分机构认为,按照当前的销售进度,预计三个“第一梯队”房企的全年销售规模有望达到5000亿。

??虽然成交金额明显上涨,但均价有所下调。据中原地产统计,31家标杆房企9月签约均价,环比8月下调了3%。这一方面是因为一二线城市的严厉调控,倒逼企业“以价换量”;另一方面,三四线城市的业绩占比在不断提高。

??这种局面与市场大势似乎并不相符。国家统计局数据显示,第三季度全国商品住宅销售面积3.53亿平方米,同比下降1.7%,为2015年第二季度以来首次同比下跌。全国商品住宅销售金额也仅增长1.3%。这表明,市场的销售增速正在放缓。

??万科在公告中如此描述这一现象:行业调控加码以及市场环境变化加速了企业的分化,品牌房企的竞争优势进一步体现。前三季度全国前20名开发企业按销售金额计算的市场占有率超过30%,行业集中度较2016年明显上升。到三季度末,万科市场占有率同比提升0.7%,达4.3%。

??销售规模的扩大,也使企业的利润总额提高。在“归属于上市公司股东的净利润”这一指标上,万科同比增长34.23%,金地同比增长32.32%,华侨城同比增长62.18%,绿地则比去年末增长10.86%。

??万科还公布了房地产业务的毛利率,前三季度该指标为23.35%,较去年同期增加5.43个百分点。

??但部分中小型房企的业绩也出现了明显下降。如中交地产前三季度净利润为-1.06亿元,同比下降212.21%;已经戴上“*ST”帽子的廊坊发展,前三季度的净利润也为负值。

??房企现“踩刹车”迹象

??虽然销售良好,但房企的现金状况未必宽裕。

??根据三季报,部分房企“经营活动产生的现金流量净额”明显低于去年同期。今年前三季度,万科该项财务数据为167亿元,同比下降了61.14%。华侨城这一数值为负,比去年末下降187.26%。金地的上述指标同样为负,比上年同期下降100.55%。

??“今年房地产企业的拿地规模普遍偏大,出于规模扩张的考虑,一些房企的拿地支出甚至超过销售收入。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,拿地支出偏大,是导致很多企业经营现金流偏低的原因。

??他还表示,另一个可能的原因在于热点城市销售不畅。由于“限价令”较为严厉,企业在热点城市普遍存在库存积压,并产生资金和税费等成本。

??由于数据完整性的原因,三季报并不能反映企业资金状况的全貌。但从市场上的一些细微变化来看,房企的资金压力似乎已隐约出现。

??10月31日,南京三宗住宅用地迎来拍卖。此前动辄上百轮竞拍,并触发最高限价、靠摇号决定买家的情形没有再现。三幅宅地均未达到最高限价,竞拍最激烈的只有33轮。

??其中,江宁青龙山国际新城G61、G62两幅宅地分别经过23轮和25轮竞拍,就被金茂和朗诗拿下,楼面地价分别为每平方米14702元和每平方米14435元。相比此前该区域最高楼面价每平方米19486元,意味着每平方米直降了约5000元。

??为何开发商的激情不再?上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,“因为去年的高价地,大部分都被套住了。”而土地市场更早降温的合肥与苏州,也是基于同样的逻辑。

??另一个信号在于企业层面。10月31日,华侨城将其持有的北京侨禧投资有限公司51%股权在北京产权交易所公开挂牌。该标的的前身,是华侨城于2015年11月2日斥资83.4亿元竞得的丰台槐新地块,为豪宅项目。

??此前的8月1日,华侨城已将该项目49%的股权售予泰禾,并宣布共同开发。

??华侨城尚未就此次挂牌发布公告,但在此前的交易公告中,华侨城曾明确表示,“有利于公司快速回收现金流”。因此,有分析人士认为,华侨城全面出手这一项目,可能与公司面临资金压力有关——在限价政策严厉、豪宅销售不畅的北京,这种压力只会更大。

??上述房企人士表示,融资渠道收紧、销售增速放缓,使得资金来源受到影响。而今年获得的土地,又面临后续开工的资金压力。加之明后年面临偿债高峰期,房企自然会放缓扩张步伐,或者出售项目来回收现金流。

??“调控政策出了好几轮,持续时间也很长了,现在效果逐渐显现,企业也该‘踩刹车’了。”前述人士说。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 河北省住房和城乡建设厅10日透露,为推进社会诚信体系建设,进一步完善住房保障政策体系,规范保障房分配、管理工作,建立住房保障信用管理制度,该省近日出台《河北省保障性住房管理中心关于建立住房保障信用管理制度的指导意见(试行)》,系中国首个省级层面住房保障信用管理制度。
  • 新年伊始,楼市又有新动态。
  • 昨日,记者从朝阳区第十六届人大四次会议获悉,今年,文创实验区将着力建设三间房文化综合体项目,实验区设立100亿元规模的朝阳区文化创意产业发展基金,扩大文创企业投融资渠道。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部门印发通知,实施联合修订后的《土地储备管理办法》。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订,联合印发了新的《土地储备管理办法》(以下简称《办法》),以进一步规范土地储备管理,落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。
  • 南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
  • 1月9日,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 昨日,青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”发文称,青岛将全面放开城镇落户限制,加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。
  • 在调控与还债高峰的双重压力下,房企近来频频发布美元债融资计划,以解资金燃眉之急。根据碧桂园控股有限公司1月10日发布的公告显示,公司拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据。
  • 一场来自中型房企的“挖人”潮正在席卷地产行业,而嗅到人才流失危机的龙头房企也频频发招,它们拿出的手段有股权计划、跟投机制、薪酬待遇等多种方法。
  • 作为共享经济理念的产物,自2015年起,联合办公这一新兴办公业态迅速走进公众视野,在“双创”和资本的双重推动下,创新工场、方糖小镇等联合办公品牌纷纷在全国跑马圈地、加码投资。同时,联合办公也引起了部分房企的重视,SOHO、远洋、龙湖、中骏等房企均有布局。
  • 时隔4年,河南房企鑫苑再度落子成都,收购郫都区301亩地块。在此之前,其先后在三圣乡和华府板块打造了两个项目。
  • 随着2017年业绩的披露,“宇宙第一开发商”的名头终于花落碧桂园。而万科虽然屈居第二,但明显不太服气,去年12月实现了销售金额622.3亿元,算是最后冲击了一把;而碧桂园或许由于领跑太久有些松懈,最后一个月仅录得合同销售金额165.3亿元。
  • 对于大型房地产企业的高管来说,除了薪酬之外,能否提供更广阔的施展舞台也被看做是留在企业里的重要因素。过去的2017年,大型房企高管跳槽频频上演。
  • 在上市房企中,谁给员工开的工资最高?哪家公司涨薪最多?谁又降低了员工的工资标准?这些话题也颇受行业关注。日前发布的《2016-2017年中国房地产企业薪酬报告》对此进行了盘点。
  • 2017年,土地市场接连不断传出的融创中国拿地声,让这家房企的土地储备量成为房地产业内热议的话题——到目前为止,融创中国的土地储备量究竟有多少呢?
  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
  • 1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。
  • 把土地承包经营权确权登记颁证这项工作,看做是深化农村改革的基础性工作,一点也不为过。
  • 兰州限购率先“松绑”之后,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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