赣系房企新星：新力地产的征途

??继闽系房企、浙系房企之后，赣系房企走出江西布局全国，新力地产的征途如何开启？

??毫无疑问，房企当中最为耀眼的当属“碧恒万”，它们代表第一军团。然而成长迅猛、能代表更多群体的，则要看房企第二集团军。

??克而瑞研究表示，随着市场调控的持续，以及规模房企竞争优势的凸显，未来 TOP100 房企的整体业绩将继续增长，行业集中度将进一步上升。

??在行业集中度显著提升的背景下，房企崛起路径大致有三条：规模扩张、转型、退出。迅速从地区（江西）向全国扩张的新力地产，无疑属于第一种。

??新力速度

??新力地产是一家颇为低调但是进步迅猛的房企。

??2015 年新力地产（新力置地）的销售金额为 36 亿元，在南昌的销售排行中，这个销售金额仅次于绿地、万达、万科位列第四，被外界视为黑马，但在当年，新力尚未进入 TOP100。

??根据亿翰智库的数据，2016 年新力地产的销售金额达到 161 亿元，排名正式进入TOP100。到了 2017 年，新力地产的增速有增无减，年初定下的 300 亿元的目标，现已调整为 400 亿元。根据亿翰智库的数据，前三季度新力地产的销售金额为 256 亿元，排名为 TOP51。

??销售金额连年翻番，从 TOP200到 TOP100 再到 TOP51，新力速度可见一斑。

??新力地产某中层管理人员对《中国房地产金融》表示，2017 年年初，新力地产邀请某房地产媒体人士参加活动，但是对方表示“没听过”。在进行一番介绍之后，对方表示“只关注 TOP50 的房企”。

??2017 年前三季度，新力地产一只脚已经跨进TOP50 了。“我想现在这位媒体人应该会关注我们了吧。”该中层管理人员半自嘲半自豪地说。

??今年 6 月，新力地产将总部从南昌迁至上海，江西新力正式成为中国新力。新力地产客户价值中心总经理兼品牌总监薛金江向《中国房地产金融》表示，总部迁至上海有多方面的考量，其中包括加快新力在全国的扩张速度，以及吸引更多更优秀的人才。

??随着总部搬到上海、规模极速扩张，以及排名跳跃式的上升，外界开始越来越关注这家处于快速上升阶段的赣系房企。

??产品+服务

??今年上半年，闽系房企中庚集团的总部迁至上海，进驻中庚?城开中心。在更早的时间，中骏置业宣布公司总部正式入驻上海中骏广场。而在2016 年期间，总部迁至上海的房企就更多了，包括东原地产、正荣集团、融信中国、中梁地产、禹州地产等等。

??将总部迁至上海的房企中，新力地产，代表了继闽系房企、浙系房企之后，赣系房企走出江西布局全国的征途开启。从上述房企的发展轨迹来看，迁入上海意味着资本、人才与机会的优势，以及在更多领域发展的雄心。

??行业集中度显著提升、且在未来将会进一步提升的背景之下，房企之间的竞争越发激烈。房企将总部迁至上海，目的就是为了在竞争中占据优势、脱颖而出。因为作为国际性大都市，上海能为房企提供更多的融资机会、更优秀的人才、更好的品牌力，为房企从区域向全国的跳跃提供更大的助力。

??激烈竞争中，新力地产如何在过去两年实现跳跃式的发展，薛金江表示，对产品品质的坚持是很重要的原因。

??薛金江向记者讲述了一个小故事，新力地产董事长张园林临近交房前拆改样板房。

??“记得去年 5 月份的时候，去看临近交付的房屋，我看着觉得还挺不错，大堂的效果还挺好的，但是他（张园林）觉得不好，因为一些细节上跟初期的样板房品质有差距。然后三个大堂全砸掉，再重新做，交付前全部做出来，效果确实很好。”

??薛金江说，“一个大堂的成本在10 万元左右，三个就是 30 万元。坦白说，并不是每个点我们都能做到这种程度，但是他亲自用行动告诉我们的客户，告诉我们的员工，在他的眼里不揉沙子，匠心品质是新力的立足之本。”

??品质上的高要求，意味着成本上的压力，如何平衡品质和成本，在薛金江看来，新力是一家会算“大账”的房企。

??以新力“南昌?帝泊湾”和“南昌?洲悦”的草皮使用为例，“大面积草皮维护难度大、成本高，但是新力之所以要做，核心是因为要打造自身的品质特色，现在来看，草坪已是新力在景观方面最鲜明的差异化竞争力了。另外，从成本考量来看，草坪的初期成本其实并不高，如果后期的养护技术和方法做到位，前期省下的钱是可以覆盖后期成本的。”薛金江说，新力发展得这么快，离不开对于产品和服务的追求和坚持。

??上海中原地产市场分析师卢文曦对《中国房地产金融》表示，新力地产今年实现快速增长，是因为在其布局的一些城市，市场销售情况不错。此外，丰富的产品线也是其优势。

??疯狂与理性

??根据克而瑞研究中心的数据，2017 年前三季度，销售金额超过千亿元的房企共 11 家。这其中，金地集团、华夏幸福、华润置地为 9 月新晋的千亿军团。

??克而瑞研究中心认为，2017 年底千亿房企或达 17 家，未来 2 到 3 年，千亿房企阵营的争夺将更加激烈。“据克而瑞统计，目前提出千亿目标的房企已多达六七十家，对市场份额的争夺即将进入白热化阶段。”

??进入千亿俱乐部，正是新力地产的下一个目标。

??如前所述，新力在 2017 年初的销售目标是 300 亿元，前三季度已达到 256 亿元，完成率 85.3%。新力方面表示，目前目标已调高至“保 300 冲 400”，第四季度会加速发力。

??一个客观的现实是，即便新力今年冲击 400 亿成功，其离千亿目标仍有一段距离，除非再次实现业绩翻番。这么快的发展速度，以及这么高的目标设定，在外界看来，多多少少带有一点“疯狂”。

??“千亿是个不小的挑战，因为很多房企都在冲击千亿。”卢文曦说，“资金链、人才储备、高速增长之下可能发生的质量隐患，都是房企冲击千亿所要面对的问题。”

??薛金江表示，单论千亿规模对于团队人才和团队体系的要求，就是一个难度不小的要求。“总部从南昌迁到上海，就是为了更好地吸附人才。”

??他同时表示，千亿目标是一个不得不完成的目标。“碧桂园、恒大这企拿地的难度很大。我们觉得，两三年之内如果进不了千亿，你的融资能力、人才吸附力、品牌价值都会出问题，再加上政策严控的影响，行业利润率可能越来越低，如果没有达到一定的规模，资金成本下不来，那么可能就没有生存空间了。”

??据业内人士透露，龙头房企的资金成本在 4 个点左右，中型房企在 10 个点左右，小型房企更高。

??在薛金江看来，接下来的 2 到 3 年尚处于窗口期，只要新力坚持现有战略，同时把产品和服务做扎实，达到千亿规模是水到渠成的。据了解，新力目前土储是近 2000 万平方米，均价是 1.3 万元 / 平方米左右，估算下来可支撑的货值是 2000 多亿元，投资扩张的速度将有增无减。

??用 2 到 3 年的时间冲击千亿，“疯狂”的同时理性必不可少。薛金江表示，张园林对于新力的发展有很清晰的规划。“从企业建立初期，就坚持抓品质——和他建筑施工出身有着重要的关系，他深知品质对于一个企业未来的重要性。另外，他对差异化竞争能力的构建，为我们与龙头企业的竞争做了准备。他对公司长远发展的考虑，包括从企业创立初期，就杜绝

??一切家人及亲戚等个人关系介入公司的经营管理。”

??据了解，除了住宅业务，新力地产有多元化的配套产业布局，比如商业地产（“新力都荟”等项目）、新力物业、新力有家便利店、新力教育，以及未来将要布局的、定位于社区的社区养老和社区文化产业。

??克而瑞研究中心在《2017 年前三季度中国房地产企业销售TOP100》的榜单解读中表示，“近期崛起的福晟集团和新力地产目前业绩增速很快，在土地投资和项目营销上都有独到之处。”

??布局准确

??2017 年 3 月和 9 月，南昌市政府先后发布文件，出台“升级版”限购、“限房价、竞地价”、住宅限售等政策，南昌房地产市场受到不小影响。调控升级的背景下，新力地产得以将影响控制在较小范围，因其大多数新开发的项目，都位于调控范围之外的九龙湖。据了解，新力地产在九龙湖有 6 个新开发的项目。

??布局的时间点颇为准确，是新力地产的优势之一。南昌之外，惠州的布局也是这样。据了解，新力目前在惠州有 19 个项目，数量上仅次于碧桂园。薛金江表示，碧桂园和新力大量进入惠州之后，很多开发商才后续跟进。

??对于为何重仓惠州，他表示进入一线城市的周边城市，是新力目前拿地的策略之一。“我们觉得，环一线城市随着一线城市的外溢，会有较多的机会，且相对较安全。”

??新力的另一个拿地策略，是选择尚处于价格洼地的高潜力城市，比如长沙。“这类城市的经济体量和人口基数相对房价都会比较健康，机会空间大，且风险系数小。”薛金江说。他同时透露，新力在长沙已阶段性地拿了 5 块地，已启动深耕布局。

??虽然千亿规模的目标听上去有些“疯狂”，但是新力地产对于如何达到这个目标，有其理性的规划。

??布局上，新力主打三大区域。第一是中部区域，以南昌为中心，包括武汉、长沙、赣州等城市。第二是珠三角，以深圳为中心，包括惠州、广州、珠海等城市。第三是长三角，以上海为中心，包括苏州、昆山、无锡等城市。

??“深圳和上海我们暂时没有拿地。”薛金江说，“这些城市，我们一定会进，但短期不会盲目地为了进而进，主要是一线城市竞争太激烈，且已经短期达到高位，进入的成本和波动风险都很高，所以在一线城市我们的布局会相对谨慎，目前主要考虑合作或并购。短期我们会重点布局一线城市的周边城市，并且每进入一个城市，都会做深耕，坚持做好产品和好服务，通过品牌支撑溢价，以支持更好的市场发展。”

??“惠州是个不错的选择，因为珠三角的联动效应。”卢文曦说，“今年惠州是出了地王的，而且交易量也比较活跃，因此市场预期是不错的。而且惠州有一些劳动密集型产业，对人口的导入多。”

??优淘城总裁薛建雄认为，环一线具有溢出效应的城市，更适合新力这样的资金实力相对于龙头房企并不雄厚、但是扩张快速的企业。

??销售连年翻番，从 TOP200 到TOP100 再到TOP50，这样的速度和规模，让人很容易忽略新力地产是一家只成立了七年的房企。走出江西迁至上海，让外界看到了年轻的野心和闯劲，但是千亿目标确实是一个不小的挑战。

??在“疯狂”的同时保持理性，在坚持品质的同时保持成本和利润的平衡，与此同时打造一支千亿级别的团队，也许会让两三年之后的新力地产，到达其所希望到达的位置，就像之前一一实现的TOP排名一样。