阳光城欲压低281%净负债率 全面启动跟投机制加快周转

王丽新2017-11-21 07:48:04来源:证券日报

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??A股136家房企负债6万亿元,但凡想快速扩张规模的开发商,几乎都走在高负债的路上。在业内看来,踩踏80%的资产负债率红线而发展似乎并不可怕,可怕的是在这一高压下,存货周转速度被卡,或许,这就是闽系房企阳光城定下数千亿元目标后的破局术,即在高周转的赛道上,争取比每一个参赛者都跑得快,尽全力提升每一元钱的周转速度。

??为了2020年在多维度上的量化指数进入行业前五,今年以来,阳光城管理层进行了换血,前任总裁张海民离职后,阳光城新核心管理层多出于碧桂园和中海地产,可见其本身开始在不同程度上对标碧桂园和中海。

??昨日,《证券日报》了解到,原碧桂园系高管加入阳光城半年以来,一直忙于以“老中医”的角色为阳光城号脉开药方。“内部流程再造,建立快速高周转的商业模式”是针对阳光城如何高效赚钱开出的第一个药方。

??而在提高周转速度方面,跟投机制是新任管理层正在力推的双赢机制。阳光城集团执行董事长朱荣斌已经带头投资项目。据《证券日报》记者获悉,朱荣斌在跟投项目上投入了1700万元。

??优化债务结构

??5年时间,销售规模从百亿元到即将跨入800亿元阵营,总资产由164亿元增至1964亿元,负债由120亿元增至1694亿元。高杠杆模式让阳光城实现了急速奔跑,但也暗藏隐忧。

??截至2017年9月底,阳光城扣除预收账款后的债务1282亿元,其中短期借款 181亿元,净负债率水平为281%,与2016年底相比上升24个百分点。

??对此,吴建斌表示,“在负债率上,我们更看重净负债率指标,作为一个从港股上市房企出身的人来说,我认为碧桂园、中海的负债率情况是比较好的,可以对标这两家房企的负债率情况,但要把之前的高负债优化下来需要时间,我们希望一两年内先把净负债率降低至100%,长期来看,如果能降到70%是比较合理的。”吴建斌坦言,无论是降到100%,还是70%,难度都是非常大的。

??值得关注的是,对于一家有扩张需求的房企来说,优化债务结构是长期目标,不断调整负债规模,减少短期债务压力,似乎更为重要。

??吴建斌表示,在阳光城的负债结构中,只有22%是一年内到期的短期债务,两年到三年期限的债务占将近30%,三年期以上的债务约占五成。从这个角度来说,负债结构是合理的。

??尽管如此,把控好供货节奏,提高销售回款率,缓解短期偿债压力仍是目前考验阳光城要高质量快跑的重要抓手。在销售回款方面,截至2017年9月底,阳光城实现经营性现金流收入385亿元,整体回款率偏低。

??吴建斌接受《证券日报》记者采访时表示,目前公司的销售回款在80%-90%之间。从公司9月份至今反馈的情况来看,销售回款率为80%。实际上,今年维持80%-90%的销售回款率是非常难的,受外部情况影响,今年市场可能比过去的历史情况更难些,但阳光城有信心维持这一水平。

??吴建斌还透露,目前阳光城正在制定2018年的预算,计划在土地支出、建安成本、三费等主要支出上做到与销售回款基本平衡,这个数字目前还没确定,预计在800亿元~900亿元之间。

??事实上,销售回款率的背后,反射出的是企业的库存管理能力和项目周转运营能力。在吴建斌看来,存货消化周期超过两年就过长了。此外,要调整以前相对较慢的供货节奏,加快项目周转速度。实施多方举措缩短开发周期的同时,实施跟投机制则是核心动力。

??实施跟投机制加快周转

??截至目前,阳光城截至目前拥有项目155个,对应货值4800亿元,目前满足开发条件的货值达3000多亿元,占65%;土地平均楼面价每平方米达3300元,集中在大福建、长三角、京津冀、珠三角等经济活跃的一、二线城市。

??由于公开拿地成本较高,阳光城过去两年一直侧重于通过并购获得土地储备,甚至并购拿地量一度占到75%以上。

??并购拿地确实能够带来大量低成本土地,但同时也存在隐忧,在某种程度上也拖累了项目周转速度。吴建斌坦言,往往一个并购的项目投了五六十亿元,现金可能长时间在路上,不能快速变成自己的货值,“所以我们的管理团队正负责将原来并购的项目一一变成货值。”

??更重要的是,在加快项目周转速度的路上,跟投机制是重头戏。而在碧桂园任职期间,吴建斌正是跟投机制的实操人。

??据吴建斌透露,阳光城今年拿到的项目全部按照“双赢”的跟投制度推进,共涉及65个项目,全部由公司和员工持股,收益按比例分红。经测算,到上个月底,阳光城执行跟投机制的项目平均年化资金回报率为45%。按照双赢机制来看,仅在这一方面已经可以预见,阳光城有的员工未来在一两年之内将可以获得3000万元,甚至更多。

??吴建斌进一步称,阳光城的项目跟投制度是碧桂园跟投机制的升级版。一方面,无论是区域员工还是组织员工,跟投的这一部分在法律上实现了确权,员工会通过投资公司持有项目确定权益;另一方面则是投资有开门期和关门期,比如跟投是三年期的,设定投入1000万元,那么三年到期后就要结算。

??真金白银砸在项目里,员工的销售动力不言而喻。不过,实施跟投机制后,实际上会倒逼阳光城对土地储备的管理。

??对此,吴建斌接受《证券日报》记者采访时表示,“执行双赢机制后,我们对新买的土地有三条底线管理,第一条是新项目全周期的回报不低于10%;第二条是股东的年化资金回报率不低于30%,这就保证了每个项目的高周转;第三个指标是关于净现金流,要求新项目的净现金流回正时间不能长于12个月,如果考虑到融资的话就是6个月现金流回正。”

??按照这一套体系来推动,伴随规模增长的存货攀升就不是问题了。由此可见,冲击千亿元销售目标的阳光城,正在同时实现杠杆控制和规模快速突破,走在提升公司运营能力和竞争力的路上。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
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  • 1月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部门印发通知,实施联合修订后的《土地储备管理办法》。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订,联合印发了新的《土地储备管理办法》(以下简称《办法》),以进一步规范土地储备管理,落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。
  • 南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
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  • 近日,华为给员工分福利房的消息传出。消息称,华为将在新落成的东莞松山湖基地建成配套住房,只卖给公司员工,精装修,价格只有8500元一平方米。
  • 在调控与还债高峰的双重压力下,房企近来频频发布美元债融资计划,以解资金燃眉之急。根据碧桂园控股有限公司1月10日发布的公告显示,公司拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据。
  • 一场来自中型房企的“挖人”潮正在席卷地产行业,而嗅到人才流失危机的龙头房企也频频发招,它们拿出的手段有股权计划、跟投机制、薪酬待遇等多种方法。
  • 作为共享经济理念的产物,自2015年起,联合办公这一新兴办公业态迅速走进公众视野,在“双创”和资本的双重推动下,创新工场、方糖小镇等联合办公品牌纷纷在全国跑马圈地、加码投资。同时,联合办公也引起了部分房企的重视,SOHO、远洋、龙湖、中骏等房企均有布局。
  • 时隔4年,河南房企鑫苑再度落子成都,收购郫都区301亩地块。在此之前,其先后在三圣乡和华府板块打造了两个项目。
  • 随着2017年业绩的披露,“宇宙第一开发商”的名头终于花落碧桂园。而万科虽然屈居第二,但明显不太服气,去年12月实现了销售金额622.3亿元,算是最后冲击了一把;而碧桂园或许由于领跑太久有些松懈,最后一个月仅录得合同销售金额165.3亿元。
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  • 在上市房企中,谁给员工开的工资最高?哪家公司涨薪最多?谁又降低了员工的工资标准?这些话题也颇受行业关注。日前发布的《2016-2017年中国房地产企业薪酬报告》对此进行了盘点。
  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
  • 1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。
  • 把土地承包经营权确权登记颁证这项工作,看做是深化农村改革的基础性工作,一点也不为过。
  • 兰州限购率先“松绑”之后,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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