孙宏斌:房地产行业未来的风险就是“地买贵了”

曲涛2017-12-11 12:24:11来源:中房网

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融创中国董事会主席孙宏斌

  中房网讯 提起地产界的风云人物,融创中国董事会主席孙宏斌绝对算的上一个。这位地产大咖所到之处的演讲,总是能吸引行业的广泛关注。

??12月9日,孙宏斌在出席“第四届平安地产金融创新论坛”上,对宏观经济形势以及未来住宅市场的政策形势、价格走向、市场需求、风险等方面做出了预测。

??在本次论坛环节,主持人问了孙宏斌一个问题:说有人说融创内部的目标是今年4000亿,明年6000亿,后年8000亿。孙宏斌称回答还是以公告为准,有些数据都不是在正式场合说的,有的时候在很小范围说的被放大了。但他表示,今年3500到4000亿之间肯定能做到。

??公开数据显示,融创中国今年销售不断发力,根据其12月4日晚发布的11月未经审核营运数据来看,11月份融创中国合同销售金额为人民币494.3亿元,同比增长120%。截至2017年11月底,共实现合约销售金额人民币3019.4亿元,同比增长132%。据了解,融创中国单月销售额已经连续三个月突破400亿元,销售业绩稳居房企前四。

??克而瑞研究中心近日发布的《2017年1-11月中国房地产企业新增货值TOP100》报告显示,融创中国1-11月新增货值已名列第一,为1.44万亿元,未来将有足够潜力保持这样的规模增速。

??业绩的靓丽和储备的充足,也为孙宏斌的演讲带来了底气。他本次的题目是《不确定市场环境下的选择》,他认为,2018年会比2017年好一点。不管市场怎么变化和不确定,对开发商来,只有“要不要买地,要不要卖房子”这两件事需要选择。

??在演讲中,孙宏斌谈了四点:一是不确定性从哪儿来?二是对市场的两个判断;三是行业的风险;四是选择。

??【不确定性从哪儿来?】

??最大的不确定性是预期

??在孙宏斌看来,市场本来就存在着很多的不确定性,尤其是房地产市场,宏观的货币政策,所有的东西都有关系。

??“现在更加不确定是因为政策,比如土地的和销售的,政策短期看来是不会变的,长期政策在路上,有多远也不知道,什么政策也不知道,这个不确定性确实是比较大。原来希望十九大政策以后能松一点,十九大以后看来更紧,下面寄希望在两会以后,两会以后估计也不会太有希望。”

??“这个行业太多的不确定性,最大的不确定性是预期。老百姓买房子都是买预期,开发商买地也是。我对房地产很悲观,房价一直不让涨,变成大家的习惯了,这是第一件事。不确定性从哪儿来,从四面八方来,每个地方都带来不确定性,最大的不确定性是预期。”

??【对市场的两个判断】

??市场判断:2018年会比2017年好一点

??孙宏斌认为,2018年会比2017年好一点。很多的城市已经挺难受,在现有的政策基调下来可能稍微松一点,价格会稍微松一点,特别是一些三四线城市价格和政策有稍微松动的可能。“2017年因为有稳定的问题,大会前是稳定,大会后还是稳定”,他判断2018年会比2017年稍微好点。“现在很多的判断觉得2018年会很差,价格到冰点,我觉得不太可能。”

??市场格局:明后年将出现中型企业被并购的机会

??“中国房地产前四名会占到30%的份额,前十名会占到50%的市场份额,比原来想象的要快,这个是改不了的,不管手上是什么地,小公司都没法干了。”

??“对于大公司来说有点优势,任何一个行业的兼并收购都是价值链最高端、最难的,成功率是比较低的。在兼并、收购行业有好的口碑是非常难的,要吃很多亏才能建立起口碑,我们已经吃了很多亏了,这就是我们现在的优势。”

??中型企业被并购的机会明年、后年会出现。2018年的市场会比2017年好一点,兼并收购的份额向大公司集中,大公司的增速还是比较快的,50%都挡不住。这是孙宏斌做出的另一个判断。

??【行业的风险】

??行业的风险就一个:就是地买贵了

??谈到风险,孙宏斌表示,地买贵了谁也没办法了,地买便宜了傻子都能赚钱,这个行业唯一的风险就是地买贵了。

??“地买便宜了你怎么都行,地买贵了什么产品都赚不了钱,这就是我们控制风险的逻辑。这个行业的风险在哪儿?就一个风险,就是地买贵了,地买便宜了就没风险。”

??【选择】

??选择还是很简单:买不买地,卖不卖房

??孙宏斌表示,对行业来说没什么可选择的,就是买不买地,以及卖不卖房。手上没钱,则不存在买地的事,就是卖不卖房;但如果手头没地,又不存在卖房的事,就是买不买地。所以,在他看看来,选择还是很简单,买不买地,或者卖不卖房。另外,他也在这两者之外似乎玩笑的给了另一个选择,“(如果)卖地的话,卖不卖给我”。

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  • 现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。
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  • 兰州限购率先“松绑”之后,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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