越秀地产上市25年销售规模400亿 广州地王闲置近5年

??日前，克而瑞、亿翰智库等统计机构发布2017年中国房地产企业销售排行榜。综合来看，越秀地产股份有限公司（00123.HK，下称“越秀地产”）销售金额约406亿元，相较2016年的303亿元增长34%。

??不过，对比各大房企近年销售规模的快速扩张，越秀地产的发展步伐显得慢了半拍，排名在40以外。越秀地产的毛利率近年出现滑坡，已由2012年的47%下降至2016年的21%，且呈现持续下滑的态势。

??此外，越秀地产仍受累于2013年在土地市场的激进表现。记者近日实地走访发现，时隔近5年，越秀地产耗资25亿元拿下的广州地王项目至今仍未动工。

??针对销售规模、地王开发等问题，《中国经营报(博客,微博)》记者日前致函采访越秀地产，其回应称：“上市公司目前已进入公布2017年度业绩的静默期，为符合上市规则的要求，期间原则上不接受媒体采访。”

??上市25年销售规模仅400亿

??记者梳理近年财报了解到，1992年上市的越秀地产2012~2016年的合同销售金额分别为123 亿元、146 亿元、220 亿元、249亿元和303亿元，近年增长速度有所放缓。

??在2017年，越秀地产虽然突破400亿元，但相比同为广州本土房企的富力地产、雅居乐，则要逊色不少。克而瑞榜单显示，富力地产、雅居乐的销售规模已达800亿元水平，是越秀地产的近两倍，排名第23、第24。

??在2017年2月举行的2016年业绩会上，越秀地产董事长张招兴曾表态：“我们要追求有质量的增长，不是简单追求规模，会把质量、稳健经营排在第一位。”

??不过，纵观整个行业，房企追逐规模已是大势所趋，市场竞争也将愈加激烈。克而瑞指出，2017年各梯队房企集中度增幅远超2016年水平，在行业集中度不断提升的背景下，未来市场份额将向大型品牌房企靠拢。同时，房企分化格局将延续，未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。

??谈及规模对房企的重要性，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉向记者分析：“房地产行业进入成熟阶段后，新增开发空间较小，各大房企都在抢占发展空间，市场准入门槛因此会相对高一点。而具备了一定规模，房企可以降低融资成本以及单位产出成本和管理成本等等。”

??在接受记者采访时，国泰君安国际研究员刘斐凡也指出，如果房企达不到一定规模，容易被行业淘汰。“在品牌、开发、拿地、融资等方面，大型房企的优势已经很明显。而且，中小型上市房企的估值也相对较低。”

??需要注意的是，越秀地产的毛利率近年也呈现不断下滑的势头。2012年，越秀地产的毛利率曾达到47%，2013年则大幅下跌至28.9%，毛利率由此开始滑坡，2016年已下降到20.8%；时至2017年中期，毛利率同比也略有下降。

??广州地王时隔近5年仍未动工

??销售规模难以扩大的同时，越秀地产的广州地王项目也遭遇着入市的难题。

??在2013年，越秀地产曾拿下三宗地王项目，除了武汉精武路地王，其余两宗位于广州的海珠南洲路和萝岗云埔工业区。

??具体来看，越秀地产于2013年5月以24.6亿元、4.2万平方米配建面积的代价，夺得了广州海珠区南洲路1026号地块，扣除配建面积后的楼面价约3.5万元/平方米，刷新了广州最贵单价地王纪录。同年10月，越秀地产与基金合作以43.5亿元拿下萝岗地块，折合楼面价9181元/平方米，当时创下萝岗地块单价新高。

??虽然同年拿地，但与销售多年的萝岗地王项目形成巨大反差的是，南洲路地王时隔近5年仍未动工开建。

??近日，记者实地走访了解到，占地4.27万平方米的南洲路地王项目被围墙封闭，但大门处的保卫室空无一物，布满灰尘。此外，地面建筑虽已拆除，但地面长满了杂草并堆有生活垃圾。

??记者沿着该地块围墙行走一圈，并未发现任何动工告示以及相关项目信息。而且，也没有看见员工在搭建好的工人活动板房出入，地块上也无任何施工器械或动工的迹象。

??对于该项目迟迟未动工的原因，在上述业绩会中，张招兴曾向《中国经营报》记者表示：“主要由于政府规划没有落实，2016年下半年重新调整规划，近期已经基本完成，预计很快将会开工建设，推出市场。”然而，时隔近一年，记者并未看到相关的项目规划文件，而该地块也仍然处于闲置状态。

??另外，需要注意的是，南洲路地王项目尽管拥有江景资源，但位于偏僻的城中村，生活配套并不完善。而高昂的土地成本，也使得项目多年来面临着贴本销售的压力。不过，随着区域房价的上涨，如今项目的入市压力已有所缓解。

??“这个地王项目的销售成本价比较难预估。如果拿地后一年时间推出市场，那项目的盈亏平衡点大概在5万元/平方米。”房地产分析人士邓浩志对记者分析称，按这样计算的话，该项目现在入市销售也不见得会亏损，可能还会有一点盈利。“但该项目已经闲置近5年时间，期间的利息成本会很高。”

??据房地产中介人士的介绍，记者了解到，目前南洲路地王项目旁边的品牌房企住宅社区珠江御景湾，二手房均价在3.5万~4万元/平方米之间。而相关楼盘信息显示，位于广州海珠区广纸板块的临江一手房项目，房价已突破6万元/平方米。

??原董事长陆志峰被立案审查

??值得关注的是，在2017年12月17日，广州市纪委通报称，对广州越秀集团有限公司、越秀企业（集团）有限公司原党委书记、董事长陆志峰（已退休）进行了立案审查。

??资料显示，2008年7月至2013年4月，陆志峰任广州越秀集团有限公司、越秀企业（集团）有限公司党委书记、董事长，兼任越秀地产董事长；2013年4月退休。

??对陆志峰立案审查的具体细节，广州市纪委并未阐述。通报显示，经查，陆志峰违反廉洁纪律，收受可能影响公正执行公务的礼金；违反国家法律法规规定，利用职务上的便利和职务影响力，为他人谋取利益，单独或伙同亲属共同收受他人巨额财物，涉嫌犯罪。

??“陆志峰身为党员领导干部，理想信念丧失，严重违反党的纪律，并涉嫌犯罪，且在党的十八大后仍不收敛、不收手，性质恶劣，应予严肃处理。”广州市纪委指出。

??记者查阅获悉，陆志峰在越秀地产的近5年时间里，公司的总资产由2009年的370亿元，上升至2012年的700亿元，增幅约89%。陆志峰退休后，自2013年7月31日起，由张招兴接班担任越秀地产董事长一职。截至2017年6月30日，越秀地产的总资产已经扩至1323亿元。