禹洲地产玩38亿撬动400亿收购游戏， 股价猛涨14%

??禹洲地产昨日公告称，已于日前斥资38亿元收购沿海家园(01124. HK)旗下7个物业项目，并停牌一日。今日复牌后，禹洲地产股价大涨14%，换手率1.77%，交易总金额3.92亿元。

??400亿潜在权益货值，净利或超57亿

??禹洲地产股价飙升的背后，与其15日公布的大规模并购活动密切相关。

??禹洲地产日前公布的未经审核营运数据显示，2017年集团全年的销售金额为403.06亿元。而据禹洲集团董事长林龙安在随后召开的电话会议上披露，此次收购的七个物业项目，潜在总货值约989亿元，潜在权益货值就超过了400亿元，开发周期大约为四年。也就是说，仅该收购项目，在未来四年内平均每年就可以为集团带来大约四分之一的销售收入。

??根据禹洲地产财务报告计算，其2015年至2017年期间平均销售净利率约为14.43%，平均年净利约为18.06亿元（2017年为半年报，销售净利率10.46%，净利润7.58亿元），在未来四年内，该收购项目一共可以为禹洲集团带来净利润约57.72亿元，平均每年净利润约14.43亿元，占近年平均年净利的79.99%。

??“禹洲地产此次大规模的并购行为，对于2018年的业绩成长有较为明显的积极作用，这也体现了禹洲较为积极的战略扩张心态。因之而来的类似房企股价大涨，也说明了资本市场对其的充分认可。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》采访时分析，“尽管如此，企业股价后续的走势，关键要看此类企业是否有其他利好面，包括收购项目的质量，或者说重点城市销售业绩继续攀升等。”

??7物业项目起底

??公告显示，此次收购标的涉及沿海家园旗下7个子项目公司的部分股权，包含天津北辰、沈阳苏家屯、北京北实三块土地以及武汉菱角湖、武汉赛洛城、沈阳沿海国际中心、佛山沿海馨庭四个在售项目。

??具体而言，天津北辰项目紧邻天津中心城区，总建筑面积440万平方米，土地性质为商住地，可售货值总价逾800亿元，周边平均售价约2.5万元/平方米，而禹洲地产在该项目上只拥有30%的股权，即权益货值超过240亿元。

??沈阳苏家屯项目隶属空港新城，项目占地面积125万平方米，计划建筑面积188万平方米，土地性质为综合用地。另外一宗地块为北京北实项目，位于朝阳区，总楼面面积约3.92万平方米。

??四个在售项目中，武汉菱角湖项目可售货值9.3亿元，禹洲占比约66%，除此之外，武汉赛洛城、沈阳沿海国际中心、佛山沿海馨庭三个项目，可售货值分别为15.8亿元、8.6亿元、2.7亿元，禹洲均占有100%权益。

??林龙安认为，销售业绩不佳、市场融资困难或许是沿海家园出售资产的主要原因。他同时透露，沿海家园正实施产业转型，意欲退出房地产，进军生物科技等行业。

??对此，严跃进表示：“从禹洲的发展情况来看，实际上类似企业在扩大业绩方面同样有很多压力。而收购沿海家园类似企业，实际上也抓住了优质的地产项目，收购本身有动力，对于大房企本身也有十分积极的意义，符合其通过并购而扩大的策略思路。”

??沿海家园财务部副总监则表示，此次出售的7个项目属于正常经营活动，公司是出于股东利益最大化和经营活动需要的目的，同时也可以一定程度上减少公司财务负债率，并不存在销售业绩不佳、财务困难等其他原因；另外，沿海家园多个房地产项目也依然在经营中，暂时并未打算退出房地产行业，公司后续将发布公告予以澄清。