还债高峰将至 2018年部分房企或面临四年来最大资金压力

张晓玲 卢靖阳2018-01-18 08:04:32来源:21世纪经济报道

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??导读

??任志强指出,到2018年,房地产行业将迎来还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度达到4700亿,2017-2019年房企还债规模将超1万亿。

??2017年是房地产行业全面调整的一年。

??不仅短期调控开启“五限”政策、长期实行租购并举,房企的融资格局也发生巨大变化,银行信贷、信托、私募、信用债等常见的境内融资全面收紧,高昂的海外融资因此成为房企纾解融资的重要渠道。

??中原地产数据显示,去年全年,房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%,这一趋势在今年还将持续。

??21世纪经济报道记者查询发现,伴随着2017年销售创下新高,房企的负债总额和负债率也在不断走高,繁荣之下,风险隐现。

??随着2018年步入集中还款期,房企资金到期集中兑付压力加大,部分中小房企将面临资金链压力。中原地产首席分析师张大伟指出,2018年将是房企4年资金压力最大的一年。

??境内融资空前艰难

??据中原研究中心统计,2017年全年房企境外融资总额达388.6亿美元,同比2016年的140.6亿美元大幅上涨176%。

??除恒大、碧桂园、绿地等大型龙头房企之外,海外融资的主力是鑫苑置业、新湖控股、国瑞置业等部分中小型房企。

??克而瑞研究指出,2017年由于信贷逐步收紧,扩张中的中型房企增加了海外发债,“TOP30-TOP50房企”境外发债占比从2016年的8%增长到38%,“TOP10房企”的比例则缩减到36%。

??中原地产指出,虽然绝对值仍然不高,但境外融资需求量已在明显上涨,重要性持续加强。据同策研究院统计,去年12月,房企海外融资总额折合人民币230.61亿元,绝对值及占比已为9月以来占比最高的月份。

??2018年伊始,房企的海外融资脚步更加频密。仅今年1月上旬,就已有泰禾、时代地产、龙湖、碧桂园、富力等房企密集发布海外融资计划,总规模达42.5亿美元。

??不过,海外发债的票面利率相对较高。据统计,去年1-11月108家房企的境外发债平均融资成本达6.72%,与2016年全年相比增加1.34个百分点。其中,中国恒大、佳兆业发行的几笔海外债券利率甚至超过9%。

??整体来看,2017年房企的融资成本相比2016年的平均4%均有非常明显上行。

??招商证券分析师徐寒飞表示,尽管海外融资成本偏高,但出于维系资金链的考虑,房企“被迫”发债的格局料将维持,境外发债将会延续攀升态势。

??高昂的海外融资受到青睐的背后,是境内融资全面收紧。

??首先是传统的银行信贷。融360数据显示,2017年,无论是商业银行开发贷、个人按揭贷,还是消费贷流入房地产,都受到严格限制,很多银行在年中就停止了开发贷和个贷,贷款利率也不断走高。

??房地产信托在2017年也是全年被严控。银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通知》再次提及,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。

??北京一信托公司管理人士认为,之前有些银行走信托通道用股权、收益权甚至流贷方式为房企融资,就是违规业务,这种都要被禁止。

??此外,在监管部门严控下,过去一年房企境内发债几乎取消。据克而瑞统计,2017年前11月房地产企业公司债融资总规模仅为422亿元,较2016年全年大幅下降91%。

??国泰君安首席固定收益分析师覃汉预计,2018年地产信用债的发行弱势格局还将延续,这会进一步加剧房地产企业的分化,甚至会有些小房企可能出现信用事件。

??“去年银行开发贷、房地产信托、信用债这些渠道都很难做,很多公司非常依赖销售回款,包括首付和按揭贷款,尤其是首付比例越来越高。”1月17日,广东一家大型房企高管对21世纪经济报道记者表示,2017年楼市的一大变化就是首付比例大幅提高,有些房企项目以降低价格、牺牲利润为代价,也希望购房者全款买房。

??“整体看,融资难度明显加大。目前房企因为2016年替换了部分高成本资金,房企资金链依然宽裕;但如果调控持续,房企压力将越来越大。”张大伟指出。

??2018年的还债高峰

??即使房地产销售在2017年再创新高,也掩盖不了房企巨量的债务和升高的负债率。

??过去一年里,多家房企的负债总额和负债率在走高。据Wind资讯统计数据显示,截至2017年三季度末,136家上市房企总负债达6.04万亿元,同比增加1.40万亿元,增幅为23.21%。

??即使是龙头房企如万科,负债也在上升。财报显示,万科A截至去年三季度负债为8506.56亿元,前年三季度为6123.96亿元,同比增加2382.6亿元,增幅38.91%。

??WIND数据还显示,截至2017年9月,房地产板块资产负债率为79.3%,较6月末上升0.8个百分点,再创近年新高;而净负债率达到113.3%。其中,京投发展、泰禾集团等29家房企的资产负债率已超过80%,高于行业资产负债率。

??而2018年又是房企的还债高峰。同策研究院总监张宏伟表示,鉴于2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大。

??任志强指出,2010-2014年的5年间,房企债务只有8000多亿。2015-2016年两年间,房企新增债务达到8500亿,他估算,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度达到4700亿,2017-2019年房企还债规模将超一万亿。

??中诚信国际企业融资部二部总经理王雅方指出,2017年房企已到期的总债务规模仅500亿。而在2018年,若按100%回售比例测算,房企将有4000亿以上的公司债要到期。即便按50%回售比例,到期公司债也达到2500亿。

??王雅方认为,这些风险目前在2017年财报中难以反映。一方面,房企财务结算较为特殊,收入确认存在滞后性。另一方面,即使风险在财报中呈现出来,房企真实的债务负担也可能比财报反映得更严峻。因为房企的所有者权益里可能存在一定规模的明股实债,而近两年,房企的合作项目逐步增多,通常联营项目都不并表,因此房企的财务报表里看不到真实的债务负担。

??作为绝大部分房企可依赖的现金流——销售回款,在2018年并不乐观。中原地产指出,2017年全国已有110多个城市出台了超过270多次调控政策,部分城市的调控已开始影响房企销售。龙头房企压力不大,但中小房企在2018年将面临全面困境。

??“若2018年上半年销售超预期回落,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企面临资金链风险,”平安证券指出,2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期,个别房企或将面临危机,收购兼并市场会存在大量机会,行业并购整合浪潮将延续。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • ?此次国土资源部提出政府不再垄断住房供地,一旦取得实质性突破,房地产市场将迎来新的拐点,不可思议的高房价时代或许真能终结。
  • 国务院总理李克强1月17日主持召开国务院常务会议,决定扩大“证照分离”改革试点事项探索形成可复制经验,进一步改善营商环境;确定进一步支持返乡下乡创业的措施,激活农村资源要素促进乡村振兴。
  • 据报道,国土资源部部长姜大明近日表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。
  • 近日,国土部部长姜大明关于农村集体经营性建设用地及宅基地改革的讲话,引发市场广泛关注。政府不再垄断土地了?农地可以大量入市了?将对房地产市场带来冲击?随之而来的这些问题被市场各种解读,而有些问题可能被误读甚至夸大了。
  • 日前,国土资源部部长姜大明表示我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这意味着政府将不再是居住用地唯一提供者。
  • 国土资源部昨日发布2017年第四季度全国主要城市地价监测报告,数据显示,全国地价总体水平保持温和上行
  • 国土资源部办公厅16日发布《关于开展新一轮土地利用总体规划编制试点工作的通知》。《通知》要求,进一步健全国土空间用途管制制度,创新土地利用总体规划编制和实施体制机制,提出适应高质量发展要求的指标体系、政策体系、标准体系、统计体系等,加快土地供给侧结构性改革,推动土地利用方式转变和质量提升,强化空间治理能力建设。
  • 国家探索宅基地“三权分置”、研究把非房企取得使用权的土地作为住宅用地建设租赁住房的消息,震动了整个房地产业。
  • 国土资源部部长姜大明15日表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。
  • 2017年的全国楼市变换,为房企带来了一次业绩狂欢。在逐渐转冷的市场环境下,2018年的开局迎来以二线为代表的部分城市将调控措施调整为一城多策。
  • 在新发展形势下,过去那种“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区发展模式,随着市场需求下降、传统产能过剩、传统产业链基本布局完成等因素影响,已再无生存空间。
  • 十九大报告提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,住房租赁市场的大发展箭在弦上。
  • 居住问题一直是民生热点,尤其是历经过去几轮房价上涨后,解决房价过高城市“刚需”人群的住房难题成为施政重点。在推行加强调控、购租并举等政策后,住宅用地供应制度改革,也提上日程。
  • 党的十九大报告提出,要深化金融体制改革,增强金融服务实体经济能力,健全金融监管体系,守住不发生系统性金融风险的底线。银行业资产规模占我国金融资产总量的80%以上,在经济改革与发展中的地位举足轻重。新年伊始,本报记者独家专访了银监会主席郭树清。
  • 晋江地处福建东南沿海,陆域面积649平方公里,海域面积957平米公里,县域经济基本竞争力在全国第五,全国中小城市投资百强县排名第三。
  • 2018年1月11日-12日,由365备用网址2017指导,365备用网址2017人居环境委员会和福建省晋江市住房和城乡建设局共同主办的"第九届中国人居环境高峰论坛"在福建省晋江市隆重召开。
  • 1月17日,央行称,目前有关金融统计工作正在抓紧进行,预计普惠金融定向降准可于2018年1月25日全面实施。2017年9月30日,央行发布《中国人民银行关于对普惠金融实施定向降准的通知》,对普惠金融实施定向降准政策保留了原有两档考核标准的政策框架。央行公开市场业务操作室负责人曾在去年12月中旬表示,普惠金融降准措施落地将释放长期流动性3000亿元左右。
  • 受近期油价攀升、全球经济复苏势头向好的影响,市场对全球央行货币政策转向的担忧正在加剧。
  • 1月16日,央行公开市场进行3200亿元逆回购操作,实现净投放2700亿元。值得注意的是,央行公开市场利率再现上调,63天期逆回购中标利率为2.95%,较此前上调5个基点。
  • 昨日上证综指低开高走,收盘小幅上扬0.77%。地产板块继续强势表现,招商蛇口、中南建设、绿地控股、泰禾集团等6股批量涨停,“招保万金”等龙头股的股价则不断刷新历史高点(前复权,下同)。
  • 随着有关“现金贷”业务监管政策的不断趋严,平台融资渠道遭全面封堵。此前一路狂飙的网络小贷ABS(资产证券化)产品发行规模骤降,Wind最新数据显示,2017年12月仅有6笔小额贷款ABS发行,规模仅为55.47亿元,较11月的17单459.8亿元,融资规模骤降87.9%。
  • 去年下半年,全国各地针对银行个人消费贷的排查工作大规模展开,银监会等监管部门也采取了一系列措施严格监控消费贷等资金流入房地产,并且成果显著。
  • 在去年“3·17新政”等一系列政策的调控下,北京房地产市场逐渐降温。与此同时,各家银行房贷审批和放款节奏也逐渐开始放慢。
  •   去年下半年,全国各地针对银行个人消费贷的排查工作大规模展开,银监会等监管部门也采取了一系列措施严格监控消费贷等资金流入房地产,并且成果显著。
  • 眼下,中国没有像以往那样给经济发展定出具体的经济增长的目标,而是把重点放在了提高发展的质量和可持续性上面。
  • 美国房地产数据库Zillow一份最新报告显示,2017年美国约有4300万租房者,他们在租房上花费4856亿美元,比去年增加49亿美元,创历史纪录。去年,租房者的平均家庭支出接近11300美元,纽约和洛杉矶的租金最高。
  • 德国一个非政府组织10日公布的调查报告显示,超过四分之三的德国受访者对过高的房租表示担心。
  • 1月11日电 澳洲新快网刊发文章称,近日,一份调查研究显示,澳大利亚新州的房东及物业,经常以支付清理费为由,克扣租户的押金,总体克扣的金额或达到上亿澳元。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 1月17日上午9点30分,随着上海证券交易所锣声一响,中国家居零售巨头红星美凯龙成功登陆A股,并成为中国家居零售行业A+H第一股。本次也是2017年1月1日以来民营企业A股IPO融资额第一大。
  • 1月17日,红星美凯龙家居集团股份有限公司(以下简称“红星美凯龙”)于上海证券交易所主板挂牌上市,宣布正式登陆A股,股票简称:美凯龙,股票代码:601828。
  • 物联网的兴起,AI技术的逐步成熟,智能家居在经历了一段时间的沉淀与积累之后迎来了爆发式发展,智能家居巨大的市场前景已经摆在了行业面前。据权威机构发布的报告,2018年全球智能家居设备和服务市场规模将达到680亿美元。
  • 作为与家居行业密切相关的房地产市场,一直受到家居行业人士的密切关注。那么,今年房地产市场会如何呢?家居市场的潜力还剩下多少?多位家居行业的资深从业人员对此表达了自己的看法。
  • 科技的迅猛发展,使行业年年都有新特点。在年轻化的市场消费群体的引领下,家居经销市场也呈现了新的特点。
  • 新年伊始,美国舒达床垫就已吹响惊折Ⅲ——床垫行业春季抢购盛惠活动的号角,在往届傲人业绩的推动下,今年更是鼓足马力,线上线下双渠道共同开启惠民盛宴,吸引了众多消费者的注意。
  • 家具是一个有迹可循的行业,从风格上来看,轮廓是很清晰的,从传统实木到欧式、美式、韩式、地中海、简美、小美、新中式、北欧、意大利软体、意大利ceccotti,从奢华到简约,从复杂到精致,这背后是消费者品味和审美的提升。
  • 回首2017年,铝门窗市场变化莫测,充满挑战与机遇。那么在新的2018年,铝门窗行业又将迎来怎样的新形势呢?发展过程中又会遭遇怎样的困境和机遇呢?
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