融资环境偏紧 房企“出海”筹钱

彭扬2018-01-18 08:46:28来源:中国证券报

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??2018年开年以来,碧桂园、泰禾集团、龙湖地产等多家房企陆续发布海外融资计划。业内专家表示,预计2018年地产融资政策仍会保持整体偏紧,在此情况下,短期内房企海外融资规模料继续扩大,多元化融资方式或成为房企融资破局关键。

??“出海”寻求融资机会

??新年伊始,碧桂园等多家房地产企业“扬帆出海”,寻求融资机会。根据房企发布的公告统计,1月上旬房企计划海外融资规模累计已超过45亿美元。

??比如,龙湖地产1月9日发布公告宣布与高盛、海通国际、摩根士丹利、汇丰及花旗,就发行于2023年到期的3亿美元3.9%优先票据及于2028年到期的5亿美元4.5%优先票据订立购买协议,票据发行的估计所得款项总额约为7.981亿美元。碧桂园10日发布公告宣布拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据。票据发行估计所得款项净额约为8.39亿美元,碧桂园拟将该笔款项用于提早赎回2023年票据及一般营运资金。

??“房企积极到海外市场筹钱,主要是为了缓解其所面临的资金压力。”明源地产研究院副院长刘策表示,2015年1月证监会推出了《公司债发行与交易管理办法》,正式实施公司债新政。众多房企在2015-2016年发债,而这批债券将陆续在2018年进入回售期。

??“与此同时,在限售、限价、限购等多种调控政策持续影响发酵下,加之三四线城市的楼市风光或难再现,预计房地产销售回款不会太乐观。”刘策表示,2018年将是国内大型房企较为艰难的一年。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,部分房企当前销售业绩呈现增速放缓的态势,资金方面有一定压力;另外,部分房企此前有很多“地王”项目,也需要类似融资。虽然国外市场融资成本也在上升,但渠道仍较为通畅。

??境内融资环境从紧

??房企密集出海寻求融资的热潮从2017年就已开始。克尔瑞地产研究中心数据显示,2017年1-11月,房企境外融资规模达到2553亿元,占融资总额的25%,较2016年全年上升11个百分点。

??与此同时,房企境内公司债发行总量明显下降。中国指数研究院数据显示,2017年全年,公司债共计发行622亿元,同比下降85.6%。

??民生证券分析师杨柳认为:“相比2016年相对宽松的融资渠道,2017年以来各种地产融资渠道纷纷受到限制。证监会和银监会两个体系,都加强了对地产融资的监管。”

??比如,2017年,银监会对整个银行业展开的“三三四”检查大大限制了银行资金流向地产。银监会日前印发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》中也将违反房地产行业政策列为今年整治的要点。

??与此同时,房企借“影子银行”等暗道进行融资的渠道也引起了监管的警觉。2017年12月,银监会发布《关于规范银信类业务的通知》,强调不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。今年1月,银监会再发文将委托贷款纳入严监管。

??另外,2017年房企债券融资则处于全年收紧的状态。杨柳分析,2017年房企发债整体上受限制较多,且发债成本上升较快,导致许多企业取消或延迟发债。另外,从审批速度上看,2017对地产债的审核速度始终较慢,降低了企业通过发债进行融资的偏好。

??“从2010年‘国十一条’政策发布之后,房地产企业股权融资开始了实质上的停滞。”杨柳表示,房企IPO自2010年以来基本停滞,仅有两家房地产企业在2015年12月实现A股上市,融资534亿元。而配股自2009年以来极少采用,仅有两家房地产企业在2016年配股29亿元。此外,增发一直是房地产企业股权融资最主要的方式,2017年1-11月的地产企业增发募集资金335.22亿元,同比下降78.27%。

??创新融资渠道成关键

??值得注意的是,除了辗转到海外进行融资外,房企也在国内积极拓展新的融资方式。克尔瑞地产研究中心发布的《2017年度全国房地产市场总结与展望》显示,房企的融资方式越来越多元化,房地产私募基金、资产证券化(ABS)、房地产投资信托(REITs)、永续债等创新融资方式不断涌现。自2015年6月万科发布国内首只公募REITs后,ABS逐渐成为房企融资的一个突破口。2017年前11个月,多家企业完成发行ABS产品,发行金额总计423亿元,同比大幅增长210%,大大超过2016年全年总量。

??“从长远看,直接融资或成房企融资大趋势之一。”刘策表示,但提升直接融资比例需要很长时间过渡,当前估值合理的基础资产仍然过少,制约了直接融资比例。

??“考虑到融资监管层面政策的延续性,以及整体中性货币政策的操作空间,预计2018年地产的融资政策仍会保持整体偏紧,对不同渠道‘有保有压’。”杨柳表示,除传统地产融资渠道外,地产相关的资产证券化产品在2017年蓬勃发展,成为了监管部门鼓励发行和金融机构拓展业务的重点。

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  • 居住问题一直是民生热点,尤其是历经过去几轮房价上涨后,解决房价过高城市“刚需”人群的住房难题成为施政重点。在推行加强调控、购租并举等政策后,住宅用地供应制度改革,也提上日程。
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  • 晋江地处福建东南沿海,陆域面积649平方公里,海域面积957平米公里,县域经济基本竞争力在全国第五,全国中小城市投资百强县排名第三。
  • 2018年1月11日-12日,由365备用网址2017指导,365备用网址2017人居环境委员会和福建省晋江市住房和城乡建设局共同主办的"第九届中国人居环境高峰论坛"在福建省晋江市隆重召开。
  • 近日,中国银监会嘉兴监管分局发布一条行政处罚信息。招商银行嘉兴分行因个人消费贷款违规购房被地方监管罚款25万元。与此同时,上海浦东发展银行义乌分行也收到了行政处罚决定书,因信贷资金用于支付购房首付款也被罚25万元。此前中信银行南宁分行因违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资,被地方银监局罚款40万元。
  • 1月17日,央行称,目前有关金融统计工作正在抓紧进行,预计普惠金融定向降准可于2018年1月25日全面实施。2017年9月30日,央行发布《中国人民银行关于对普惠金融实施定向降准的通知》,对普惠金融实施定向降准政策保留了原有两档考核标准的政策框架。央行公开市场业务操作室负责人曾在去年12月中旬表示,普惠金融降准措施落地将释放长期流动性3000亿元左右。
  • 受近期油价攀升、全球经济复苏势头向好的影响,市场对全球央行货币政策转向的担忧正在加剧。
  • 1月16日,央行公开市场进行3200亿元逆回购操作,实现净投放2700亿元。值得注意的是,央行公开市场利率再现上调,63天期逆回购中标利率为2.95%,较此前上调5个基点。
  • 昨日上证综指低开高走,收盘小幅上扬0.77%。地产板块继续强势表现,招商蛇口、中南建设、绿地控股、泰禾集团等6股批量涨停,“招保万金”等龙头股的股价则不断刷新历史高点(前复权,下同)。
  • 随着有关“现金贷”业务监管政策的不断趋严,平台融资渠道遭全面封堵。此前一路狂飙的网络小贷ABS(资产证券化)产品发行规模骤降,Wind最新数据显示,2017年12月仅有6笔小额贷款ABS发行,规模仅为55.47亿元,较11月的17单459.8亿元,融资规模骤降87.9%。
  • 去年下半年,全国各地针对银行个人消费贷的排查工作大规模展开,银监会等监管部门也采取了一系列措施严格监控消费贷等资金流入房地产,并且成果显著。
  • 在去年“3·17新政”等一系列政策的调控下,北京房地产市场逐渐降温。与此同时,各家银行房贷审批和放款节奏也逐渐开始放慢。
  • 眼下,中国没有像以往那样给经济发展定出具体的经济增长的目标,而是把重点放在了提高发展的质量和可持续性上面。
  • 美国房地产数据库Zillow一份最新报告显示,2017年美国约有4300万租房者,他们在租房上花费4856亿美元,比去年增加49亿美元,创历史纪录。去年,租房者的平均家庭支出接近11300美元,纽约和洛杉矶的租金最高。
  • 德国一个非政府组织10日公布的调查报告显示,超过四分之三的德国受访者对过高的房租表示担心。
  • 1月11日电 澳洲新快网刊发文章称,近日,一份调查研究显示,澳大利亚新州的房东及物业,经常以支付清理费为由,克扣租户的押金,总体克扣的金额或达到上亿澳元。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 1月17日上午9点30分,随着上海证券交易所锣声一响,中国家居零售巨头红星美凯龙成功登陆A股,并成为中国家居零售行业A+H第一股。本次也是2017年1月1日以来民营企业A股IPO融资额第一大。
  • 1月17日,红星美凯龙家居集团股份有限公司(以下简称“红星美凯龙”)于上海证券交易所主板挂牌上市,宣布正式登陆A股,股票简称:美凯龙,股票代码:601828。
  • 物联网的兴起,AI技术的逐步成熟,智能家居在经历了一段时间的沉淀与积累之后迎来了爆发式发展,智能家居巨大的市场前景已经摆在了行业面前。据权威机构发布的报告,2018年全球智能家居设备和服务市场规模将达到680亿美元。
  • 作为与家居行业密切相关的房地产市场,一直受到家居行业人士的密切关注。那么,今年房地产市场会如何呢?家居市场的潜力还剩下多少?多位家居行业的资深从业人员对此表达了自己的看法。
  • 科技的迅猛发展,使行业年年都有新特点。在年轻化的市场消费群体的引领下,家居经销市场也呈现了新的特点。
  • 新年伊始,美国舒达床垫就已吹响惊折Ⅲ——床垫行业春季抢购盛惠活动的号角,在往届傲人业绩的推动下,今年更是鼓足马力,线上线下双渠道共同开启惠民盛宴,吸引了众多消费者的注意。
  • 家具是一个有迹可循的行业,从风格上来看,轮廓是很清晰的,从传统实木到欧式、美式、韩式、地中海、简美、小美、新中式、北欧、意大利软体、意大利ceccotti,从奢华到简约,从复杂到精致,这背后是消费者品味和审美的提升。
  • 回首2017年,铝门窗市场变化莫测,充满挑战与机遇。那么在新的2018年,铝门窗行业又将迎来怎样的新形势呢?发展过程中又会遭遇怎样的困境和机遇呢?
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