陷商业寒战 俊发地产二三线城市扩张“失意”

??在俊发集团董事长李俊的邀请之下，阳光城前总裁张海民已于近日正式加盟俊发集团，担任总裁一职。从赵斌辞任俊发CEO到周德康接任再到董事长李俊亲自担任总裁一职，俊发集团“帅位”几经更替。而伴随着张海民“履新”，日前，又有消息爆出，俊发集团总部可能搬至上海，为上市做准备。

??事实上，除了云南大本营，《中国经营报》记者注意到，2010年以来，俊发还一度将触角延伸至成都、贵阳、海南之地。俊发地产高层此前在接受媒体采访时也表示，一个企业如果在当地市场占有率达到25%，就必须走出去。

??不过，俊发地产在二三线城市的表现并不尽如人意。据悉，俊发在成都开发的首个房地产项目俊发·时光俊园首次开盘时间是2012年，最后一次拿预售证是2013年。至今，公司官网依然显示项目在售。

??此外，俊发地产的商业运营也并不理想。在昆明商业体量过剩的形势下，如何面对市场过度饱和是摆在俊发面前的一道难题。

??就上述问题，《中国经营报》记者先后多次致电致函俊发集团方面，对方表示会尽快回复，但截至发稿，记者并未收到公司相关回复。

??业绩波动 高层震荡

??成立于1998年的俊发集团是集房地产开发等多元板块为一体的全国性综合集团公司。观察发现，近年来，俊发集团业绩一直呈现震荡趋势。据克而瑞地产研究发布的年度中国房地产企业销售排行榜，2014年，俊发地产实现销售金额141.9亿元，排名第55位；销售面积212.7万平方米，一度位居排行榜第32位。

??2015年，俊发地产实现销售金额107.7亿元，排名跌至第94位；销售面积123.8万平方米，排名下滑至第74位。2016年俊发地产业绩仍无较大起色。当年，集团实现销售流量金额190.1亿元，排名第86位；权益金额190.1亿元，排名第78位。2017年，俊发地产业绩实现较大突破。其中，实现销售流量金额381.3亿元，位居行业第50位；权益金额354.3亿元，排行第49位。

??有意思的是，俊发地产业绩下滑的2015年及2016年，也是其内部高层震荡之年。2015年5月，俊发集团发布人事公告，赵彬不再担任俊发地产集团首席执行官职务，由周德康接任集团CEO。而在此之前，周德康曾任龙湖地产有限公司执行董事及投资委员会成员。而仅仅不到半年时间，便传出周德康辞任的消息。当年12月份，俊发集团也发布公告称周德康因个人身体原因于2015年11月2日向公司提出辞职申请。

??2016年8月，创立之初便加入公司团队的赵彬离职。据俊发集团公告，赵彬因个人原因，向公司申请辞去上海公司总经理职务。

??成都拓展失利

??在“深耕云南、布局全国六大区域”的集团战略之下，近年来，俊发地产在扎根大本营的同时也宣布已拓展进入大理、丽江、西双版纳、成都、贵阳、上海、山西、海南、泰国普吉等10个城市。不过记者注意到，俊发地产在云南以外的城市拓展似乎并不顺利。俊发地产官网显示，除了云南本地的27个项目，俊发在四川成都仅有时光俊园和星雅俊园2个项目，目前均在售；在海南海口只有1个海南项目，目前在售；而在贵州贵阳仅有贵阳·俊发城和贵阳·滨湖俊2个项目，目前尚未开始销售。其他城市尚无产品面市。

??2012年8月25日，俊发在成都的第一个项目俊发·时光俊园开盘，时任俊发地产成都公司总经理的罗毅在接受媒体采访时曾表示：“俊发正在洽谈很多项目，其中有刚需，也有精品住宅和高端别墅大盘。我们在成都的目标是，3年内进入成都主流开发商的行列，力争进入前五名。”然而5年时间过去，俊发在成都仍然仅有2个项目面市。

??此外，据了解，俊发·时光俊园项目占地约65亩，总建筑面积约22万平方米，由1栋商务SOHO和7栋高层住宅组成。成都房产网信息显示，建造于2013年时光俊园项目共有停车位1705个。另据成都链家网信息显示，时光俊园项目楼栋总数为8栋，共有1932户。不过，据上海中原地产市场分析师卢文曦提供的数据，2013年~2017年，上述项目仅售出停车位219个；项目售出住宅1288套，商铺成交45套，共计售出1333套，目前仍有房源可售。

??此外，某地产研究机构提供的数据显示，自2000以来，俊发地产共拿地110块，全部集中于西南区域。其中，贵阳拿地15块，成都拿地2块，其余拿地全部位于昆明。

??而随着地产王牌CEO张海民的加盟，有消息爆出，俊发地产总部欲搬迁至上海。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，积极学习优秀企业模式，以及把总部搬入大城市，其实都是企业做大做强的基础，类似战略有积极的意义，后续关键是要整合各类资源，尤其是在融资和并购项目方面寻找新的突破。

??商业项目遇阻

??除了二三线城市住宅项目拓展缓慢，记者注意到，近年来，俊发地产在大本营云南的商业项目运营情况也不容乐观。

??资料显示，俊发商业项目主要分为三条产品线，包括社区型商业、商旅文型商业、大型城市综合体和高端购物中心。

??2017年2月，云南俊发水晶置业有限公司和云南奥斯迪百爵房地产开发有限公司达成合作，共同开发中望城项目。天眼查信息显示，截至2017年12月25日，云南中望置业有限责任公司的股东信息为：奥斯迪百爵房地产出资11.55亿元，云南俊发水晶置业出资12.03亿元。按出资比例计算，云南俊发水晶置业持股51%。

??紧接着，2017年4月11日，昆明市规划局发布官渡区五腊城中村改造项目（中望城）的控规调整公示。据本次中望城控规调整信息，项目用地面积共857.85亩，其中10号、12号、13号商业地块将整体调整为住宅用地，面积共67亩。另外11号行政办公用地将在北侧分隔一块调整为居住用地，调整后行政办公用地15亩、住宅用地32.85亩。这意味着，中望城4个地块面积共计100亩的商办用地将调整为住宅用地，调整后商业大幅下降。

??此外，据观点地产网此前报道，有业内人士表示，俊发城与盛唐城的商业目前基本没有动静，只开业了小部分临街商业。

??近期于昆明调研的房地产观察人士同策研究院张宏伟告诉记者，昆明商办市场去库存压力非常大，库存销售周期较长。“市场和格局是保证俊发地产去化速度的一个重要方面。从项目之间的平衡点出发，俊发地产有可能先推一手住宅吸引人流，然后再去卖商铺。”