福州市个人购买住房贷款抵押登记办法

  • 【城 市】:福建
  • 【颁发时间】:1998-11-18
  • 【发文字号】:榕房综[1998]230号
  • 【发文机构】:福州市房地产管理局
  • 【实施日期】:1998-11-18
  • 【效力级别】:地方规范性文件
  • 【类 别】:房地产信贷

法规内容

  第一条 为规范个人购买住房贷款抵押行为,维护房地产市场秩序,促进房地产金融发展,深化住房制度改革,根据《城市房地产管理法》、《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规,结合本市实际,特制定本办法。

  第二条 凡在福州市规划区范围内个人为购买住房(商品房、经济适用住房等)向金融机构或住房资金管理中心申请贷款抵押的,适用本办法。

  第三条 福州市房地产管理局是本市个人购买住房贷款抵押登记机关(以下简称登记机关)。

  第四条 本办法所称个人购买住房贷款抵押是指购房人在支付首期购房款后,由金融机构或住房资金管理中心代其支付剩余的购房款,而将所购住房(期房或现金)抵押给金融机构或住户资金管理中心(以下统称抵押权人)作为偿还贷款担保的行为。

  第五条 申请购买住房抵押登记符合下列条件:

  1.期房抵押:以预售商品房抵押的,该房已取得《商品房预售许可证》,且《商品房预售合同》已在登记机关登记备案;以经济运用住房抵押的,开发企业应当取得销售资格,且购房人资格已经市房改办审定;

  2.房抵押:房屋已经竣工验收,且设定抵押权的住房已办理预先登记;

  3.购房人已支付首期购房款;

  4.抵押双方已签定《个人购买住房抵押贷款合同》。

  第六条 有下列情形之一的不能设定个人购买住房抵押:

  1.房已设定在建工程抵押或该住房占用范围内土地使用权已设定抵押,抵押权人未同意销售、再抵押的;

  2.开发企业被依法吊销商品房预售许可证或销售资格的;

  3.商品房预售或销售合同已依法注销的;

  4.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制住房权利的;

  5.法律法规规定不能抵押的其他情况。

  第七条 申请现房抵押登记须提交如下证件资料:

  1.《商品房销售合同》;

  2.购房证明书;

  3.全部购房款发票;

  4.贷款合同;

  5.《个人住房贷款抵押合同》;

  6.登记机关认为必须提交的其它证件资料。

  第八条 现房抵押在抵押登记的同时办理购房人房屋产权登记。登记机关在房屋所有权证及产权档案上进行抵押登记,向抵押权人发放其他项权利证书。

  第九条 申请期房抵押登记须提交如下证件资料:1.商品房或经济适用住房预售合同;2.已付购房款发票及预售款监管银行进帐单;3.开发企业不可撤销保证函;4.其余同第七条4、5、6项。

  登记机关进行预售合同备案登记。

  第十条 期房抵押在房屋竣工验收并预先登记后,须在一个月内变更为现房抵押登记。登记办法同第七、八条现房抵押登记。

  第十一条 已设定在建工程抵押、且原抵押人同意将在建工程贷款抵押转为个人购买住房贷款抵押的,由原抵押权人、开发企业、购房人及个人购买住房抵押权人四方签定协议,按上述规定办理个人住房抵押登记。

  第十二条 抵押期间,抵押人及开发企业严格履行住房销售、预售合同,未经抵押权人同意擅自变更或解除销售、预售合同的,该行为无效。

  第十三条 现房抵押期限间抵押物由抵押人占管,未经抵押权人同意不得对抵押物进行任何结构性变动,或将该抵押物转让、再抵押或以其他任何方式处置该抵押物。

  第十四条 商品房和经济适用住房期房抵押期间,开发企业对抵押合同承担相应保证责任,保证函须上备如下内容:1.本保证内容不可撤销;2.须严格履行预售合同,保证按时交付质量合格住房;3.竣工验收后及时办理预先登记,及时办理抵押物过户手续;4.交房时需同时通知抵押人和抵押权人;5.未经抵押权人书面同意不得为抵押人办理抵押物转让、过户等手续;6.抵押人不履行合同时,开发企业承诺代为还款或按抵押人已付购房款全额回购,并优先支付抵押权人;7.开发企业保证期限不得在购房人取得房屋所有权证前终止。

  第十五条 开发企业履行保证责任代为还款或回购后,有权向抵押人追偿;开发企业拒不履行保证责任的,抵押权人可依法起诉。

  第十六条 保证期间,开发企业发生兼并、改组的、由其继承人承担保证责任;开发企业将该工程转让予他人开发的,由受让开发企业承担保证责任。

  第十七条 经抵押权人书面同意,抵押人可将抵押物转让,并在登记机关办理过户手续后进行相应抵押变更手续,抵押关系随之转移。当事人另有约定的除外。

  第十八条 抵押期间,经事先书面通知抵押人及开发企业,抵押权人可将该债权转让予其它金融机构,抵押权随之转移,但应办理抵押权人变更登记。

  第十九条 抵押期限届满,抵押人已按期或提前偿还贷款本息的,抵押双方须在一个月内至登记机关办理抵押注销登记。

  登记机关受理作出注销登记后,抵押关系终止。

  第二十条 抵押权人行使抵押权时,若抵押物仍为期房,可根据开发企业不可撤销保证函要求其回购、暂缓交房或交付予抵押权人;若抵押物为现房,可要求抵押人限期腾空。抵押权人可依法采取下列方式行使抵押权:1.拍卖。2.开发企业回购。3.折价。4.变卖。

  采取3、4项方式行使抵押权,当事人未能达成协议的,须委托有资质的房地产价格评估机构对抵押物进行评估。

  处分抵押物所得金融中扣除处分费用及有关税费后的剩余金额,用于清偿抵押权贷款本息及支付违约金等,余额返还抵押人;不足清偿的,抵押权人有权继续向抵押人追偿。

  第二十一条 市辖八县(市)可参照本办法执行。

  第二十二条 本办法由福州市房地产管理局负责解释。

  第二十三条 本办法自颁布之日起施行。
 

一九九八年十一月十八日