新政六大亮点
- 亮点一：鼓励房企开展租赁业务 加快“去库存” ??
- 意见明确，培育市场供应主体要发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。目前我国三、四线城市，以及部分二线城市都有较大的“去库存”压力，房地产开发商存在现房空置、又无法出租的情况，确实不利于“去库存”工作的进行。允许房企采取租赁住房的方式来加快去库存，使得房企和住房群体之间的其他中介和机构力量消失，实现无缝对接，从而加快整个房地产行业的去库存化。
- 亮点二：落实公积金租房政策 简化办理手续
- 意见提出，各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。具体来看就是：落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续；非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
- 亮点三：合同期限内房东不得单方面提高租金
- 有过租房经历的人而言，一些人曾被房东的临时涨价、突然停租等个人行为所困扰。对此，意见明确了租赁各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
- 亮点四：符合条件的公租房保障对象在市场租房 给予补贴
- 意见对公共租赁住房的完善提出了新思路，“推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举”。政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准”。同时，意见鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。按照规定，对于在城镇稳定就业的外来务工人员、大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，将因此获得明显的利好。
- 亮点五：允许改建房屋用于租赁 水电气价格按居民标准收
- 意见提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。同时，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。这既是“去库存”的需要；同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外后续部分商业用房的土地转变性质等方面，将面临一个较好的政策空间。
- 亮点六：加大政策支持力度 个人出租住房税率从5%减至1.5%
- 意见明确提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。意见还提出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。鼓励地方政府盘活城区存 量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。[详情>>]
新政下住房租赁市场面面观
- 市场：万亿租房市场规模待开发
- 根据第六次人口普查数据，全国人口中有12%通过租赁的方式解决住房，其中城镇租赁住房比例达到21%。按照华泰证券研究员谢皓宇的测算，住房租赁市场的规模可达2万亿左右。住建部房地产市场监管司司长高志勇提供的数据显示，目前，通过市场租赁解决居住的总人口就达到1亿人以上，年租金已突破1万亿，中国的住房租赁市场还处在初级阶段，大有可为。[详情>>]
- 资本：加速抢夺房屋租赁市场蛋糕
- 早在5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，便确定了培育和发展住房租赁市场的措施，受政策影响，不少资本以及中介开始青睐租赁市场。在长租公寓市场，我爱我家旗下的相寓和链家旗下的自如，布局较快。公开数据显示，相寓目前布局全国7个城市，长租公寓房源保有量达13.5万套，35万间，70万在租房客。链家自如则布局在全国3个城市，拥有超过8万业主，揽获20万间房源。[详情>>]
- 租客：盼望房子回归使用价值
- 曾经以解决和改善居住情况为初衷发展起来的房地产市场，因为各项配套社会政策的缘故，房子也早已不局限于其居住的价值。发展至今日，在某些情境之下，若想获得城市的完全身份，房产几乎成为一些关键环节的唯一通行证。“长租”要真的实现，相应的居住证、入学等制度还有待进一步完善，但这将是长期的挑战。只有培育起健康的市场环境，长租市场才能获得真正的发展。[详情>>]
新政落地面临诸多难题
- “商改住”并不那么容易实现
- 首先，“商改住”政策落实部门不清晰，从结果来看，在操作过程中相关政府部门势必会出现相互扯皮，不作为的现象，政策的效果也难以有效发挥出来。其次，“商改住”现在还没有具体操作案例，不同供求关系背景下的市场也没有具体操作细则，大家都不知道怎么操作，这个事情推进落地还是有点难度的。第三、大部分项目“商改住”后，尤其是地段位置不好的项目“商改住”后，还会面临去库存压力。第四、“商改住”后，如果没有配套税费、金融化手段支持，大部分项目也难说会活得很好。[详情>>]
- 长租公寓盈利和资金瓶颈待解
- 虽被视为是产业蓝海，但长租公寓的发展路径及盈利模式却一直未能明确。如果这些问题未能够得到很好的解决，长租公寓这个野蛮生长起来的市场，将面临洗牌与重组。群雄割据的时期，或将成为过去。目前业界普遍的共识是，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。通常来说，长租公寓的回报周期短则一年，长则三四年，对于投入企业而言，有不小的资金压力。目前无论是大型企业抑或是小型品牌，在长租公寓这一领域目前仍未有明确的盈利模式。万科高级副总裁谭华杰就表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。[详情>>]
各方观点
- 胡景晖：住房租赁市场的发展迎来巨大契机
- 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，自2015年1月住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》以来，国家已经逐步展示出了对住房租赁市场的重视、关心和支持，住房租赁市场的发展迎来了巨大契机。《意见》对国家“购租并举”战略的推进具有重大的意义，而政策对市场的实际推动效果，还有赖于各地执行落地细则的跟进出台。
- 张大伟：未来将实现居者有其屋 而不是居者有产权
- 中原地产首席分析师张大伟分析认为，《意见》明确了推动实现城镇居民住有所居的目标。过去十年，由于房地产的价格发展速度过快，导致租买这个良性的循环不能建立，更多的是成为住有产权。现在则要实现租赁市场成为居住需要的一个重要补充。未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供应的作用，形成新建商品房、二手房与租赁三者的良性协调发展。最终的目的是居者有其屋，而不是居者有产权。
- 高一轩：新政是房地产领域供给侧改革有益的尝试
- 全国工商联房地产商会副会长，京投发展总裁高一轩认为，这是一种针对租赁市场的新型的商改住，是房地产领域供给侧改革的非常有益的尝试。出现的背景主要是商业物业供给的结构性过剩，和住宅领域租售比持续扩大。从商业物业的业主来说，对原有商业进行部分改住，维持部分商业经营面积，引入联合办公等复合业态，有助于构建新的生态系统，提高物业收益坪效，对抗电商冲击。
- 郭毅：住房租赁新政鼓励刚需形成梯级消费
- 亚豪机构市场总监郭毅认为，目前细则尚未落实。但商改租，更大的可能针对的是企业行为。企业拿到商业用地或者公建用地之后，如果用于租赁，就可以按照民用水电气去收取， 这样可以调整前期一些地块规划不合理的情况，也令这部分商业和公建土地库存得到去化。另外，商业用房改为租赁之后，也可以弥补当前由于二手房成交量过高导致租赁房源减少，导致租金过高，解决租赁市场供不应求空白点现象。同时鼓励刚需形成梯级消费，不要一进入社会就要买房，而是鼓励租房。[详情>>]
结语：房屋租赁市场在“尴尬”中求发展
- 在过去的十几年时间里，中国楼市经历了一场大牛市，一线城市房价涨幅超过十倍。在如此火爆的市场裹挟下，我国房屋租赁市场的处境十分尴尬。目前一线城市和部分二线城市，在房价持续上涨的拉动下，租售比甚至达到了1：500。如此高昂的租售比，让出租房屋这件事变得尴尬，因为房屋出租的回报与同期房价涨幅相比，显得太过寒酸，对房主而言与其费心出租不如择机出售。同时，伴随房价一轮又一轮快速上涨，租金也是不断水涨船高，“租房难”和“居不易”更成为众多房客的尴尬。
- 新政的出台，充分表明中央对租赁市场的期望很高，为了培育房屋租赁市场，尤其是长租房市场的形成，中央的政策首次允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予税收优惠政策支持。如果这些举措执行后，释放的房源有限难以产生预期效果，地方政府又该如何跟进？会向租赁市场提供专用的土地，以补充房源并平抑房租吗？这些假设都是根据目前政策走势展开的合理联想，联想固然未必可靠，但地方政府对房屋租赁市场的政策配套，还是有巨大想象空间且值得寄予积极期待的。[详情>>]
