[平安证券]北京城建：深耕大北京,资源拓展优势明显

　　投资要点
       事项：
       公司公布2016年年报,全年实现营业收入116.3亿元,同比上升26.7%,净利润14.4亿元,同比上升1.02%,对应EPS0.92元,略低于市场预期,公司拟每10股派发现金股利2.8元(含税)。
       平安观点：
        毛利率略有滑落,销售表现靓丽:2016年公司实现营业收入116.3亿元,同比上升26.7%,净利润14.4亿元,同比上升1.02%。净利润增速远低于营收增速主因为受结算结构差异,整体毛利率同比下降7.7个百分点至30.7%。期内投资收益同比增长66.4%至3.5亿元,三费占比下降1个百分点至7%。根据克而瑞数据公司2016年实现销售额156.2亿,同比增长29.7%。由于销售额远大于结算收入,期末预收款较年初增长41.6%至135.5亿,未来业绩增长有保障。
        借力棚改拓展优质资源,新增建面再创新高:期内公司新增建面453万平米,同比增长212%,创历年新高。除公开竞得南京和重庆土地外,通过棚户区改造拓展土地资源成为公司一大亮点,期内公司以参与棚户区改造方式获得望坛、张仪村、怀柔新城03街区和顺义临河村项目,预计总投资额超过800亿。公司棚改模式包括一二级联动(望坛、丰台张仪村)和一级土地整理(顺义、怀柔),均为按总投资额收取固定比例回报(12%-15%)。按照800亿投资额,10%的固定比例回报保守估计上述四个项目可贡献毛利80亿,将成为公司未来重要业绩来源。考虑到北京高企地价,预计棚改方式拿地仍将是公司2017年土地拓展重要手段。
        财务状况稳健,股权投资值得期待:期内公司增资中科曙光,参与中信建投H股认购,目前公司对外投资企业12家,总投资额15.2亿元。考虑到期内公司已完成了30亿北京城建三期基金的设立,未来股权投资力度有望进一步加大。公司紧跟国家棚改政策,首次启动银团融资,从七家银行取得336亿元融资规模。期末在手现金比期初增加27.3亿元至97.3亿元,为一年到期长短期负债的184.4%,与期初相比上升101.7个百分点;期末净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为54.8%和54.5%,较期初分别下降8.8个和上升1.3个百分点,整体财务状况稳健。
       维持“推荐”评级:公司具有独特的资源获取一二级联动模式,销售充分受益北京市场持续回升,对外股权投资亦逐步发力。作为城建集团旗下主要的地产上市公司,未来也有望受益国企改革进程。
       由于毛利率下滑幅度超出此前预期,小幅下调公司盈利预测,预计公司2017-2018年EPS分别为1.05元(-0.10)和1.17元(-0.08),当前股价对应PE分别为14倍和12.5倍,维持“推荐”评级。
       风险提示:业绩及销售大幅低于预期风险。