[华泰证券]对当前房地产板块表现的讨论：迎来反弹的机会

??类似于年初外汇管制加强阶段，当前主要来自于货币再宽松预期

??1）流动性角度来看，可以近似无风险收益率的货币基金利率纷纷突破4%，以余额宝为首，然而余额宝开始限制投入，每户上限25 万元，较前期的100 万元大幅下降。由于货币基金仍然是购买债券、银行协存等产品，因此，这样的做法是引导资金直接存向银行。这样的目的，是为了减少金融体系去杠杆对实体经济的影响，降低逐步上行的金融市场利率往实体经济传导的影响。2）当前，叠加外汇管制可能的进一步加强，人民币汇率出现大幅升值，因此，阶段性货币宽松能够有一定预期。类比年初，我们认为这时对于资产价格冲击会减少，对重资产行业如房地产利好。

??2 轮周期并作1 轮，因此杀完估值还没到杀业绩这一步

??在以往的周期当中，3 年一轮，其中包含1 年牛市、1 年调控、1 年熊市。如果要类比，当前应该类比在那1 年调控当中，然而和以往不同的是，此前经历的是完整的2年牛市，目前正在走2 年调控，我们认为当前由于去库存战略的实施，使得2 轮、总计6 年的周期，被并做了1 轮周期。如果是这样，原来的在调控年杀估值、熊市年杀业绩的周期，就可能不会复制。进而演变为牛市年上涨、调整年盘整和阶段性机会、熊市下跌的变化。由于杀估值根据政策调控而来，龙头不足10 倍的估值基本反映了杀估值，然而杀业绩很难看到，因为经过了2014H2 到2016H1 的牛市，很难在2017 年业绩下滑，因此我们认为第二步杀业绩至少现在不会出现。

??2017 年是真行业集中度提升的表现

??过去每一轮的行业集中度提升都是伪命题，因为这是在毛利率足以支撑所有企业存活下的竞争加剧，只有兼并才是真正行业集中度提升，因为才能看到参与者的减少，这也是为什么在过去讲行业集中度提升的逻辑后来都被证伪，龙头公司股价表现远差于行业平均。本轮我们认为是毛利率自2011 年下降之后的短期见底年，部分公司净利润率已经接近0%，即便是上市地产主营房企，因此，利润率进一步下降的结果就是导致房企退出，真正进入行业集中度提升阶段。

??行业竞争格局改善，估值底部抬升

??由于竞争格局的改善，真正带来龙头公司的环境改善，并且带来周期底部时期估值底部的抬升，过去周期底时的龙头公司PE 估值底在5~7 倍，目前还在7~9 倍的区间，但2017 年业绩大概率能够保持15%~20%增速，也就意味着在明年将会看到6~8 倍的估值水平，考虑估值底抬升，股价阶段性触底。我们建议投资者关注龙头公司，包括招商蛇口、万科A，同时，三四线城市布局较多的公司也可以关注，主要包括蓝光发展、新城控股等，北京主题还没结束，关注金融街。

??风险提示：货币超预期收紧。