城市更新的实质是生活

??“人是有生命的，其实建筑也是有生命的，我把每一栋房产看作一个人来进行装扮，我们会将城市里那些看起来破旧的废弃房子改建一新，赋予新的生机。” 翌成创意创始人沈敏恺这样告诉《中国房地产金融》。

??翌成创意于 2016 年 1 月 8 日正式挂牌新三板，成为了一家专注于空间改造的城市运营商。服务范围涵盖地产的开发、改建、建筑的设计以及物业管理，并在这些领域中为客户提供高效而灵活的解决方案。在房地产业面临整合、转型的今天，沈敏恺说：“舍旧造新，是城市发展的必然方式吗？我们不这么认为。对我们而言，建筑应该具有由内而外的美。那些老式的建筑，废弃的房屋，同样具有发展潜力。在老建筑开放式格局的基础上，赋予独特的设计，为旧建筑创造出新的魅力。保旧创新，这才是我们所认同的方式。”

??与其炸掉，不如改造

??第一次见到翌成创意创始人沈敏恺的时候，是今年年初，他伸手在四周画了一个圈说：这幢建筑是翌成改造的。这一次又见到他的时候，他环顾着四周说：这幢建筑是新弄好的。

??对于沈敏恺来说，建筑似乎和人一样重要。

??安福路武康路路口，是翌成创意第一个联合创意办公空间 baseCO 的所在地。从常驻路口的卖花阿姨，就不难看出常在这里出没的人大都乐于打点生活。安福路 322 弄的院子里有好几栋不同的建筑，首先完成改造的 baseCO位于入口处。改建之前，这栋楼被蓝白相间的瓷砖覆盖，典型的“单位”审美。

??在整个采访过程中，沈敏恺只有在聊到这个项目的时候才露出了稍许感性色彩：“上海有很多核心地段，核心建筑，我们在拿下来的时候并不看重它可以赚多少钱，只要能保本就可以了。

??像安福路这一块区域里面有很多很有历史价值的东西，如果这个项目就只是被人拿下来然后像二房东一样简单分割这样就太可惜了。我们更想做出这一块的区域特色和历史文化来。当外国人来到上海，想要去看看原法租界的时候，能够多一点色彩。”

??沈敏恺说，“城市更新”这一词，是人为叫出来的，在他看来所有的业态更新和时代的发展，最终表现出来的是对载体需求的变化，这就导致了建筑本身也有周期性，这种改变并不是建筑本身有问题，而是它所经历的年代以及最初的定位问题。

??“城市更新这一问题，不要说是在中国，在发达国家本身也会有很多这类的问题，这是因为时代变革了，所以人的生活方式，消费方式也会发生改变，这就导致了这些建筑在当时的使用用途上的颠覆性的改变。这就好比十几年前我们消费的平台是百货公司和柜台，但是现在不一样了，我们要有吃有喝有玩，于是就出现了综合体。” 沈敏恺解释道。

??重点是如何适应变化提升价值

??带着对现代人生活方式的洞察，沈敏恺与合伙人在 2008 年创立了翌成。全新的视角，让他们发现了地产行业的全新可能。在他们看来，互联网的兴起带动了现代人对社群的需求，现实生活里，人们也同样渴望聚集在一起。与此同时，他们意识到，地产行业应该在城市的革新中不断地调整和创新，而非一味地推倒重建。

??“你看伦敦也好纽约也好，他们的 soho区为什么做得那么好？因为他们不是做好了就好了，他们会长时间地培育，不断地更替，慢慢地去形成一个主题性的、标志性的地标。”

??沈敏恺分析说，“二十年前的办公方式是格子间，十年前就变成了大开放式的，现在又出来了很多联合办公，社交性质的，你的空间需要满足于这个时代的变革，所以要在最开始的时候做好定位，这就需要一套很强大的房地产的商业逻辑来做这一套的概念。而这根本的价值还是在于你在这个区域是做什么东西的，你是否可以持久性地做下去，你是否会在经营的过程中不断地去更替，不断地让产品适合时代的变化。”

??从城市更新的角度来说，翌成创意选择了把建筑的升值作为主营业务，简单来说就是通过改造运营之后提升效率，来增加这栋楼的价值，也就是使用价值的提升来带动资产价值的提升。

??2008 年至今，翌成创意经历了运营方到持有方加运营方的转变，在当运营方的这些年，翌成很好地提升了品牌价值，提升了团队对项目选择核定的能力。最终他们把目标定位为打造城市改造领域，从收购到运营的一整套的平台。

??沈敏恺说：“最近一直在提的城市更新，轻资产运营，这些东西其实我们都需要去国外看看，看看国外先进的做法，资产运营是什么？无非酒店管理公司、物业管理公司。

??但是我也没听说过哪个酒店管理公司是靠酒店管理赚大钱的，它肯定是通过酒店管理形成品牌之后，用经营的收益以及资产价格的提升来赚钱。在项目从使用价值的提升来带动资产价值的提升之后呢，无论是从资本层面退出也好，还是通过资产层面的交换也好，你所获得的利润才是最大化的。”

??沈敏恺所提及的这一部分内容在国内还处于初期，但是在国外却是一个成熟的市场。

??随着白银时代的到来，以往开发商简单粗暴型地造了房子就卖模式已经开始出现了变化，越来越多的土地在拍卖前就规定了开发商的自持比例。最初的时候，很多开发商都选择引入酒店管理公司，随着房地产开发利润的下滑以及管理公司的高额成本，越来越多的开发商开始从城市建造者改变为城市运营者。