王宇涛：主动资产管理型地产的运营和实践

??4月18日，“新格局、新动能、新价值——2017中国房地产金融论坛”在北京召开。本次论坛发布了《中国房地产金融2016年度报告》，总结分析2016年房地产金融市场发展脉络，以房地产投融资发展和转型为主线，解读2017中国宏观经济与政策动向，为新形势下房地产业的健康、稳定发展带来合理化建议和前瞻性思考。中融长河资本总裁、首席执行官王宇涛发表了题为《主动资产管理型地产的运营和实践》的主题演讲。以下为演讲实录：

??王宇涛：各位领导大家好！主动资产管理这个话题谈了很多年，和轻资产、重资产这个概念一样，大家也都纠缠了很多年，什么叫轻、什么叫重、什么叫主动、什么叫被动，上万亿人民币就是所谓的债类的或者明股实债类的业务，或者其他通道类的业务，可能就是以前说的那种被动管理。现在金融机构都要从被动型管理往主动型方向去发展，当然这是市场环境越来越恶劣，我们要去寻找新的利润点的这么一种初衷，才走早这一点。房地产是主动管理行业内最先脱颖而出的，在我们整体业务范围中，为什么这么讲呢？因为我们以前放了很多贷款给全国几乎所有的房地产的企业，还有全国很多工商企业，我们也放了贷款，包括在资本市场方面，我们也做过一些投融资的业务，房地产业务为什么在主动资产管理方面我们会脱颖而出呢？是因为我们抓住了过去两三年的机会，利用了我们团队在主动资产管理方面的一些优势，包括我本人在内，我们都是做过多年的房地产开发以及像戴德梁行这样的机构，做过多年的大宗资产并购的业务，所以对于如何开发、建设、买卖、融投管退都有比较丰富的相应的经验，什么样的机构你才愿意去做主动资产管理呢？还有主动资产管理怎么做呢？我们去年在北京核心区域收购了两个商办物业，现在正在进行改造，来跟大家浅显的沟通一下。
　　地产私募基金也是归证监会的基金业协会去管理，基金业协会也出台了很多规定，使得管理越来越严格，也有很多限制的政策，这些政策我们不去做评述。在这些政策要求下，对这些私募基金管理的能力和管理的范围都有相应的约束。那么这个项目是否值得做，怎么去做分析呢？有一个非常强大的投研团队，比如说你对它的租金的收入的水平，将来是否有改造空间，租金是否上升。
　　谈到租金测算，哪个环节最关键呢？很多人从国外回来，每个人都会做很长的租金测算，也做得很漂亮。但是所谓测算最重要的部分不是租金测算，那是什么呢？是假设条件的设立。拿到一个楼，基金说大概运行三到五年你要退出，那么三五年之后的东西谁知道呢，谁来假设。在我的团队，这些假设是我来定的，所以有相应的经验才能做出这样的判断。三年之后你的出租率是多少，市场的租金水平是怎么样的？你客户有哪些具体的签约条件，还有你的资本投入方面是怎么样的，这些是分析师假设不出来的。不是说你把条件假设好了，测算好了，就自动有人卖给你了。一个项目可能市场上有八家人在抢，这个项目怎么落到你手里呢？中间有很多谈判策略，所以买到一个合适的项目，就是天时地利人和，也不能说他们家傻，他们家有钱，所以他们买到了。绝对不是这样的。
　　一个区域什么样的项目才能落入投资者的法眼呢？地段地段地段。周围是不是有什么负面因素。比如我们去年买的百盛太阳宫项目，在谈判的时候，我们并不知道12号地铁线马上建设，结果我们旁边绿化带突然冒出一片工地来，后来才了解12号地铁线在我们那要开一个口，悲喜交加，悲的是这个项目要干三年，喜的是我突然成了地铁上盖项目。这就是因为当时我们尽调不充分，但是没有了解到突然地铁12号线计划这么快，之前有了解，但是没有想到这么快就开建了。
　　一个项目的选择有多么困难，这只是一个因素，市场的工作要做得非常细才行。还有它是不是具备可改造，我们太阳宫项目原来是一个商业项目，我们要引入一些办公概念，当然不全是办公，还有商业还有wework、urwork，是不是适合做，包括外立面需要做调整，建委、规委、消防局会怎么看。在前期做尽调的时候，没有一个机构把这些问题能全部消化掉。你做出一个方案来，消防局可能觉得你B1层的防火分区要有建议，然后根据它的建议做出调整。主管部门又对外立面有建议，又对别的地方又建议，这些都是你事先想象不到的。所以就只有case by case去做的。还有LEED认证、WELL认证，包括北京、上海几个甲级写字楼认证，PM2.5过滤都是标配，心脏除颤仪都是标配，每一层行政卫生间都是标配，还有每一层母婴哺乳室都是标配。这些东西大家都能做到，只是你没有去想而已。当然都要有相应的成本。
　　去年收购这两个项目我们做测算的时候，也收到很多非议，这个项目为什么以那个价格去买，比如菜市口的酒店项目，租金测算能做到八块钱，你测算多少钱？我们说十块钱，我们说为什么算十块钱？我说到时候看看，最近有很多租客要进来，签多少呢？12到15块。当然那个地理位置不足以上来就一下子接12到15块，但是10块钱就一定可以做，其他很多东西都是我的value，你要有这个水平去把这些东西加进去，才能够吸引客户，因为那栋楼是周边金融街很多高大上的写字楼租20多块钱的写字楼都不具备的特点。很专业的特点，比如说大堂地采暖，很多大堂说我是中央空调就好了，为什么是地采暖呢？因为挑高比较高，中间会出现拔火罐的效应，冷风往上走，大堂很冷，所以空调已经不管用了，所以要做地采暖。听说过这个的专业人士不多，所以专业的人做专业的事。
　　我们菜市口那个项目把游泳池保留下来，甚至改造成无边的非常时尚的游泳池。我为什么能租到12到15块钱？是因为大家觉得游泳池在这边，能够为租户的高管提供年卡，或者为他们在那开晚会、开party提供场所，还有他们的员工到这里健身作为一个便利。所以甲级写字楼里有这么一个时尚的很高级的健身房的似乎不多，我好像没有太听说过写字楼里有健身房。这也是要根据项目的特点，我们要对它量身定制一些东西。在整个设计过程中，你的工期、安排，每一个总包、分包和相应的服务单位，怎么样能最快的缩短时间，又不和规划部门、主管部门产生过大的矛盾，这也是一个系统工程。
　　当然跟专业机构和专业品牌的服务是分不开的，我们基本上是高举高打，只用市场上第一流的服务商。
　　地产基金是一个舶来品，是美国过来的，谁来领导呢？铁狮门这个公司，它是从开发商出身，后来又做到地产基金，既做重资产，也做轻资产，所以几年前我就听说很多基金一出来就说我要做轻资产，我要管理别人的资产，我要当GP，我要收你两个点的管理费。当时我觉得很可笑，因为我一直是做重资产的。我说你凭什么去管理别人的资产。尤其是亚洲人，我家的资产我为什么要你管，很多保险机构、很多大的金融机构他们自己买的资产，有自己的管理公司，为什么交给你管，你是谁？所以我非常不理解轻资产的概念，轻资产这个概念谁能做呢？铁狮门可以做，凯德置地可以做，其他人就不要提了。你有多大本事，让我能相信你能管好我的资产呢。我们70亿的在管资产规模，有一个项目今年在上海退出，IRR30%多，北京的项目如何能处理好。资产会自动找上我的，如果你达到险资的门槛，你有进入、退出三到五个项目，管理资产规模30亿到50亿，你的团队规模是怎么样，就自然有人来找我。比如高和资本也做得比较好。还有其他一些资本起来，比如以开发商为背景的万科等等，也有这样一些尝试，手笔也比较大。市场上已经有一些参与者在里面了，我们进来之后算老几呢？我们怎么样能做到与众不同呢？我跟我的同事经常强调的是，我们不是最大的，也不是最好的，但是我们要做最不同的。
　　我们的目标是在国内的一线城市，在我的眼里做大宗商办物业交易的一线城市只有两个，就是北京和上海，因为这两个是服务业、金融机构和第三产业最为发达的城市，我们的投资领域也是稳定收租物业、开发类物业和城市更新的一些概念，都可以考虑。融投管退我们都是强力参与，都是我们自己做，我们有自己的资金渠道，我们有自己的项目来源渠道，有自己的管理能力，有自己的退出能力。我现在手里70亿管理规模，融投管退的项目都有，上海的项目准备在退出，北京的项目正在管理。
　　北京中融信托大厦在菜市场收口的原来叫开源酒店的五星级酒店来改造的项目，这个项目从谈判初期我们就做好了整个工期安排，所以现在项目进展比较顺利，但是每一个工程节点衔接的还是非常紧密，具体的报建、改造等等都是一环扣一环。
　　还有前期的尽调，包括酒店怎么好改呢，层高都很低，我们专门搭了梯子，把天花把扒开，看梁下有多高，拿着专门的测距仪去量一下高度有多少。虽然有不足，但是我们有很多结构改造、管线穿梁、消防管道穿梁、灯具的扁平化等处理方式，净高能做到我们所能够做的极限，净高2.6米，非常了不起了，我们已经把所有工作全部做到了，已经能够达到甲级写字楼的标准。当然付出了巨大的代价，在结构方面多花了很多钱，在穿梁以及其他产品优化方面，也投入了很多精力。
　　这个项目我们有无边游泳池的概念，有环保PM2.5过滤，有绿植墙，有地铁4、7号线的地铁上盖，有24小时空调冷却水，备用柴油发电机，都是符合一些大的金融单位和高科技企业的需求，我们把整个电梯系统、空调系统全部进行更换，外立面也做了调整，打造了两层楼板，一进去有非常震撼的效果。游泳池原来顶部和立面有不足的地方，我们都进行了优化。外立面我们也做了优化。这是大堂效果图，我们在裙楼部分打造了两层楼板，中间会增加两层扶梯，使得一些金融服务业有做营业部的金融机构非常喜欢，很多面积已经被银行、私人理财、证券公司的营业部拿掉了很多面积。
　　提升租金和出租率，除了硬件水平以外，要和广大代理商合作，你的佣金政策、租金政策、施工进度也是很关键的，那个区域比较缺餐饮，我们把整个一层基本上全部改成轻餐饮类的东西，现在星巴克、麦当劳，包括还有一些日餐料理也对我们一层非常感兴趣。整个工程进度也可以讲是非常难的事情，因为在北京西城区这样的核心区域内，来做这样的改造，要受到天气、环境的影响，要受到重大国事的影响，还要受到很多城市管理方面的影响。所以在施工期限、在邻里关系的协调、在政府批文方面，也要做出大量的努力。
　　这几张图，原来酒店的形式是这样的，我们通过大量的拆改，最后达到这种效果。
　　以前的太阳宫百盛的项目，我们以后可能会命名成某某广场的概念，它将是一个集写字楼、商业、其他的一些文体、娱乐等等为一体的综合性的场所。外立面会做出相应的调整，周边的配套也很全，除了现在已经有的两条地铁线路以外，地铁12号线的出入口突然又出现在我们面前，所以这可能也是另外一个利好。当然这只是效果图，还没有最终定下来，希望能够达到一种端庄、大方，效果又不造成环境的污染的负面作用，能够既满足城市规划的需要，也能满足我们自己的功能需要。相应的工程进度表我们都排得非常紧。
　　当然达到这么一个目的也是采纳了其他很多的项目的优点，包括它的平面比较大，我们来对它进行采光中庭的设置，中间设置了一条采光长廊，使得大平面的基本上所有区间都得到了阳光，不会出现死角和黑暗的地方。
　　当然方案上面也做了很多考虑，是中间切一刀还是两刀，说起来很容易，像切豆腐一样，但是改造起来真的非常困难。这个项目也是取得了LEED金级认证。将来有可能内部是这样的效果图，采光长廊，阳光直接倾泻到地下一层，还有很多绿色的悬挂的植物。
　　这个图是室内剖面图，模拟了阳光投射下来的效果，里面有若干个退台，能够使阳光倾泻下来，增加了很多使用空间。
　　这些改造设计，我不一一列举了，从中庭、电梯、防火分区、卫生间、屋顶、管井等等，这是一个庞大的系统工程。还有母婴卫生间等等，都是我们增值的部分。
　　这是我们在上海已经运营了两年的项目，是我们买了一个在建工程，甲级写字楼，也是获得了LEED金级认证，已经在市场放售，现在已经拿到了多份offer。
　　这个项目我们也做了大量的改善，包括墙面、地面的石材，电梯厅、卫生间，都做了调整，以提升品质。这是改造前后的效果图，还有材料的选择。这个项目现在也做得非常成功。现在市场投资者也非常追捧。
　　资产管理真的不是一件容易的事情，又要考虑项目在哪里，资金在哪里，新的买家在哪里，还要考虑具体管理，具体管理不仅仅是物业管理的问题，还是工程管理的问题，还是周边关系管理的问题，基本上就做回开发商去了。如果一个金融机构或者一个金融机构为背景的地产金融公司，如果没有每天都要擦皮鞋，每天裤子上都是灰的心理准备，我觉得介入这种资产管理或者城市更新的概念，还是要谨慎的。
　　我们这两个项目还没有改完，希望在今年下半年某些时候会投入市场，希望以后还有机会跟大家做分享，非常高兴大家能来听我讲。谢谢大家。